Как оформить договор дарения квартиры, если обе стороны находятся за границей?

Даритель может оформить доверенность на вас или другого человека в консульстве РФ или у местного нотариуса с апостилем и переводом. По этой доверенности представитель подпишет договор дарения в России и зарегистрирует его в Росреестре. Другой вариант  оформить дарение за границей, но его придётся легализовать. 

Если мой ответ помог вам, буду благодарна за плюс.

Здравствуйте, Михаил!

Оформить договор дарения квартиры из-за границы можно через представителей по доверенности, поскольку одаряемый может выехать в Россию, а даритель — нет. 
Главное правило закона: одно и то же лицо (представитель) не может выступать в сделке одновременно от имени дарителя и от имени одаряемого (ст. 182 ГК РФ). Поэтому вам понадобятся два разных человека в России: 
 
Представитель Дарителя — доверенное лицо в РФ, которое подпишет договор от имени больного дарителя.
Одаряемый лично (так как он может приехать) ИЛИ его представитель, если одаряемый решит не ехать, а тоже выдать доверенность. 

Ниже представлена пошаговая схема, как всё организовать, если документы на квартиру находятся за рубежом.
 
Шаг 1. Оформление доверенности от Дарителя за границей
Так как даритель не может выехать по состоянию здоровья, ему нужно пригласить нотариуса на дом (в больницу) или посетить его в стране пребывания. Есть два варианта удостоверения: 
 
Вариант А: В консульстве или дипломатическом представительстве РФ. Это идеальный вариант. Документ сразу составляется на русском языке и не требует дополнительного заверения (апостиля) в России. Узнать контакты и записаться на прием можно на Официальном портале Консульских услуг МИД России. 
Вариант Б: У местного иностранного нотариуса. Если консульство недоступно, вызывается местный нотариус. После подписания на доверенность обязательно нужно поставить апостиль (или пройти процедуру консульской легализации, в зависимости от страны). В России такую доверенность придется перевести на русский язык, а подпись переводчика заверить у российского нотариуса. 

  Важное требование к тексту доверенности: В доверенности от дарителя обязательно должны быть указаны имя одаряемого и конкретный объект дарения (адрес и кадастровый номер квартиры) согласно ч. 5 ст. 576 ГК РФ. Без этого доверенность ничтожна. Также пропишите полномочия на подписание договора дарения и подачу документов на регистрацию в Росреестр. 

Шаг 2. Что делать с документами на квартиру?
То, что оригиналы документов на квартиру находятся за границей — не проблема.
Для регистрации сделки в России оригиналы старых свидетельств о праве собственности или договоров купли-продажи (документов-оснований) сейчас не требуются. Вся информация об объекте содержится в электронном виде в базе Росреестра.
 
Представителю дарителя в России достаточно заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги или МФЦ, чтобы получить актуальные данные по квартире (кадастровый номер, точную площадь) для составления договора. 

Шаг 3. Составление и подписание договора в РФ
После того как представитель дарителя получит оригинал доверенности в РФ (ее можно отправить экспресс-почтой):
 
Форма договора: Если квартира дарится целиком и у нее один собственник, договор можно составить в простой письменной форме (без нотариуса). Если дарится доля или собственником является несовершеннолетний, сделка подлежит обязательному удостоверению у российского нотариуса. 
Подписание: Договор подписывают: 
От имени Дарителя — его представитель по доверенности.
От имени Одаряемого — сам одаряемый (прилетев в РФ) или его представитель по своей доверенности. 

Шаг 4. Регистрация перехода права собственности
Оформленный договор и доверенности необходимо передать на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно: 
 
Лично обратившись в любой центр МФЦ «Мои документы» на территории РФ. Потребуется оплатить госпошлину за регистрацию права собственности (2 000 рублей). 
В электронном виде через личный кабинет на Официальном сайте Росреестра, если у сторон или их представителей есть российская усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). 

 
 Налоги (Важный нюанс)
Если даритель и одаряемый являются близкими родственниками (супруги, родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, братья/сестры), то одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ в РФ при получении подарка. Тот факт, что стороны находятся за границей и могут быть налоговыми нерезидентами РФ, в данном случае на освобождение от налога для близких родственников не влияет. Если же стороны не родственники, одаряемому (нерезиденту) придется заплатить налог в размере 30% от стоимости квартиры.
 

Михаил, оформить договор дарения квартиры, если даритель не может приехать в Россию, а одариваемый может, в теории возможно, но на практике это сложная процедура. И с 13 января 2025 года она стала еще сложнее.

Вступили в силу поправки в статью 574 ГК РФ, которые ввели обязательную нотариальную форму для сделок с недвижимостью по доверенности. Теперь просто оформить доверенность на представителя в России и подписать договор дарения не получится. Нотариус не удостоверит такую сделку, если сам даритель не выразил свою волю лично.

Ответы других юристов по этому вопросу устарели. Они ссылаются на старую редакцию закона, которая действовала до 13 января 2025 года. Один юрист пишет, что даритель может оформить доверенность на представителя, и тот подпишет договор в России. Это неверно. Другой подробно расписывает схему с двумя представителями и ссылается на статью 182 ГК РФ, но тоже не учитывает новую редакцию статьи 574 ГК РФ. Он пишет, что договор можно составить в простой письменной форме, если квартира дарится целиком. Это устаревшая информация. С 13 января 2025 года любая сделка по отчуждению недвижимости по доверенности требует нотариального удостоверения.

Вот какие варианты реально работают в вашей ситуации.

Первый. Консульское удостоверение. Даритель, находясь за границей, обращается в консульство РФ. Консул удостоверяет договор дарения. Для этого одариваемому нужно приехать в страну пребывания дарителя, чтобы обе стороны были при консуле. Консул проверяет волю дарителя, удостоверяет договор, и этот документ затем направляется в Россию для регистрации в Росреестре. Это самый реалистичный путь.

Второй. Российский нотариус выезжает за границу. Это возможно, но только в исключительных случаях, и не все нотариусы на это идут. Выезд нотариуса за пределы РФ для удостоверения сделки возможен, но это дорого и организационно сложно.

Третий. Судебный порядок. Если оформить волю дарителя нотариально или через консульство невозможно, признание договора дарения действительным возможно только через суд. Это долгий путь, но он остается как крайняя мера.

Что касается документов на квартиру, которые находятся за границей. Оригиналы старых свидетельств о праве собственности для регистрации в Росреестре сейчас не требуются. Вся информация об объекте есть в электронной базе ЕГРН. Представителю в России достаточно заказать выписку из ЕГРН через Госуслуги или МФЦ, чтобы получить актуальные данные по квартире для составления договора. Но сам договор дарения, подписанный по доверенности, нотариус не удостоверит без личного участия дарителя.

Поэтому в вашей ситуации доверенность больше не работает. Нужно либо консульское удостоверение с приездом одариваемого за границу, либо выезд российского нотариуса, либо суд.