Здравствуйте. Договор удостоверен, право зарегистрировано, но из-за статуса «супруги» в тексте у покупателя в будущем могут возникнуть вопросы, а у вас — проблемы с продажей. Хорошая новость в том, что закон предусматривает механизм исправления таких ошибок, и разногласий между вами нет, это упрощает задачу.
Правовое обоснование здесь следующее. Поскольку договор удостоверен нотариусом, а в ЕГРН внесены записи на его основании, изменение условий возможно двумя путями. Первый — по соглашению сторон: вы с бывшим супругом можете заключить новый договор, которым измените или расторгнете прежний (ст. 450, 452 ГК РФ), либо обратиться к нотариусу с заявлением об исправлении технической ошибки, если она допущена при удостоверении (ст. 48 Основ законодательства о нотариате). Однако здесь важно понимать: нотариус вряд ли сам исправит текст, если ошибка не техническая (опечатка), а юридическая — неверно применены нормы СК РФ. Скорее всего, вам предложат расторгнуть старый договор и заключить новый, либо внести изменения отдельным соглашением, также в нотариальной форме.
Второй путь — судебный. Если нотариус откажется, а бывший супруг будет уклоняться от подписания нового договора, вы вправе обратиться в суд с иском о признании договора недействительным в части или о внесении изменений в договор (ст. 166, 178, 450 ГК РФ). Но поскольку спора между вами нет, суд — это крайняя мера, которая займет время и потребует расходов на госпошлину. Учитывая, что прошло два года, срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной (один год по ст. 179 ГК РФ) мог истечь, но по ст. 178 ГК РФ (заблуждение) срок также один год, и он считается со дня, когда вы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Здесь есть риск пропуска срока, поэтому судебный путь менее предпочтителен.
Что касается статуса «супруги» и применения ст. 34, 42 СК РФ — это не делает договор ничтожным. Сделка по распоряжению имуществом, которое фактически уже не являлось совместным (брак расторгнут, хоть и не оформлен документально на момент сделки), может быть оспорима, но для вас сейчас главное — не оспаривание, а приведение документов в соответствие с реальностью. Наличие записи в ЕГРН о праве собственности на конкретные доли не создает препятствий для продажи, если покупатель и банк (при ипотеке) увидят, что доли выделены и право зарегистрировано. Однако формулировка «супруги» действительно может вызвать вопросы у Росреестра при регистрации перехода права, так как потребуется согласие супруга, которого уже нет.
Практический алгоритм действий такой. Шаг первый: совместно с бывшим супругом обратитесь к тому же нотариусу с письменным заявлением о необходимости исправления. Приложите свидетельство о расторжении брака (если оно уже получено) или решение суда о расторжении, вступившее в законную силу. Если свидетельство о разводе не получали, сначала получите его в ЗАГСе на основании решения суда — это займет несколько дней. Шаг второй: если нотариус откажется вносить исправления в существующий договор, предложите заключить новый договор (дарения или соглашение об определении долей), которым будет прекращено действие прежнего. Это стандартная практика: старый договор расторгается, новый регистрируется в Росреестре. Шаг третий: если бывший супруг откажется идти к нотариусу, вам придется обращаться в суд с иском о признании договора недействительным и применении последствий недействительности, но, повторюсь, при отсутствии спора это маловероятно.
Чего делать не стоит: не пытайтесь самостоятельно зачеркивать или исправлять текст договора — нотариальный документ имеет юридическую силу только в неизменном виде, а рукописные правки сделают его недействительным. Также не стоит ждать, что проблема «рассосется» при продаже: покупатель и Росреестр увидят несоответствие, и сделку могут приостановить. Поэтому решайте вопрос сейчас, пока между вами нет конфликта. Если нотариус откажет, а бывший супруг будет готов подписать новый договор — это самый быстрый и дешевый путь, госпошлина за удостоверение будет рассчитана по тарифам, но она существенно ниже, чем судебные издержки.
