До развода жена хочет что б мы оформили дарственную, на две кварты, для несовершеннолетних детей. Смогу ли я проживать в одной из квартир после оформления дарсрственной и развода до их совершеннолетия?
Виталий, добрый день!
Сам факт дарения детям права на проживание отца не даёт и не забирает — это нужно оформлять отдельно, письменно.
Правовая база:
Ст. 209, 288 ГК РФ — после регистрации дарственной собственниками квартир становятся дети, и правом пользования и распоряжения обладают они (от их имени — законные представители, т.е. вы и мать как родители до 18 лет детей, либо опекун).
Автоматического права проживания у родителя-дарителя нет — если вы подарили долю/квартиру детям, вы теряете статус собственника и, соответственно, безусловное право там жить.
Варианты сохранить право проживания: Прописать условие о вашем праве пользования в самом договоре дарения (закон это не запрещает — можно указать право безвозмездного пользования жилым помещением до определённого срока/события);
Заключить отдельное соглашение о порядке пользования жильём с законным представителем детей (матерью) — но она как второй родитель может отказать/изменить условия после развода;
Если после развода дети остаются проживать с вами в этой квартире — тогда как их законный представитель вы вправе там находиться в силу необходимости осуществления родительских обязанностей (ст. 65 СК РФ), но это не то же самое, что собственное право проживания.
Риск: без письменного закрепления права пользования в договоре дарения или отдельном соглашении, после развода мать (как второй законный представитель детей-собственников) может ограничить ваше проживание в квартире, обратившись в суд с иском о выселении (ст. 304 ГК РФ — устранение препятствий в пользовании имуществом, если вы не собственник и не сохранили законных оснований для проживания).
Рекомендация: до оформления дарственной включите в текст договора пункт о сохранении за вами права пожизненного/срочного безвозмездного пользования жилым помещением (это стандартная и законная практика при дарении с обременением) — это единственный надёжный способ гарантировать себе проживание независимо от дальнейших отношений с бывшей супругой.
Буду рада отзыву и благодарности на любую комфортную для Вас сумму.
Здравствуйте, да, можете, но только если заранее правильно это оформить — сама по себе дарственная без дополнительных условий вас не защитит.
После регистрации дарения вы перестаёте быть собственником квартиры. По статье 292 ГК РФ переход права собственности прекращает право пользования у членов семьи прежнего собственника — то есть вас могут попросить съехать, причём даже несовершеннолетние дети не создают автоматического иммунитета от этого.
Поскольку дети несовершеннолетние, от их имени собственностью будет управлять их законный представитель — скорее всего, ваша бывшая жена. Это значит, что именно она будет принимать решения о том, кто живёт в квартире, можно ли её продать и т.д. — вплоть до совершеннолетия детей.
Как закрепить право проживания
Есть два основных способа:
1. Включить условие в договор дарения. Прописать прямо в тексте: «За дарителем сохраняется право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой». Это не считается встречным обязательством и не превращает дарение в возмездную сделку — судебная практика в большинстве случаев это подтверждает.
Но есть нюанс: Росреестр иногда приостанавливает регистрацию по таким договорам, считая условие о проживании скрытой возмездностью. Суды обычно встают на сторону дарителя, но задержки возможны.
2. Отдельный договор безвозмездного пользования.Более надёжный вариант. Одаряемый (через законного представителя — второго родителя) предоставляет вам квартиру в безвозмездное пользование на определённый срок — например, до совершеннолетия детей или на 50 лет. Если срок не указать, любая сторона сможет расторгнуть договор в любой момент. Договор не нужно регистрировать в Росреестре, но при продаже квартиры обязательства перейдут к новому собственнику.
Главные риски, о которых стоит знать
Бывшая жена управляет имуществом детей. До 18-летия детей она — их законный представитель. Она не сможет продать или сдать квартиру без согласия органов опеки (так как это имущество несовершеннолетних), но именно она будет представлять интересы детей в любых спорах с вами о проживании.
Продажа квартиры. Если условие о проживании прописано в договоре дарения, оно сохраняется и при продаже — новый собственник не сможет вас выселить. Но найти покупателя на квартиру с таким обременением будет сложно.
Оспаривание дарственной. Если суд сочтёт, что дарение с условием о проживании — это на самом деле скрытая возмездная сделка (например, рента), договор могут признать недействительным. Судебная практика противоречива, хотя большинство судов условие о проживании признают.
Нотариальное удостоверение обязательно. С декабря 2024 года все договоры дарения недвижимости удостоверяются нотариально — без этого сделка ничтожна.
Что я бы посоветовала сделать
Не подписывать «просто дарственную».Обязательно включите в договор дарения пункт о вашем праве проживания в одной из квартир.
Параллельно заключите договор безвозмездного пользования на эту квартиру — как дополнительную страховку.
Согласуйте всё с нотариусом заранее — он поможет сформулировками, которые не вызовут вопросов у Росреестра.
Понимайте, что после развода бывшая жена будет управлять квартирами от имени детей.Продать их без согласия опеки она не сможет, но и вы не будете иметь прямого контроля.
