Здравствуйте. Сдаю квартиру. Квартиранты просят временную прописку. Какие риски для меня? (коммунальные платежи, право на мое жилье, смогу ли выписать раньше, смогу ли выселить если появятся у них дети и т.п.)
Здравствуйте, Елена!
Временная регистрация квартирантов сама по себе не дает им право собственности на Вашу квартиру и не создает долю в жилье. Регистрация по месту пребывания лишь подтверждает факт временного проживания.
Основные риски для собственника следующие.
Коммунальные платежи. Если отдельные услуги рассчитываются не по счетчикам, а исходя из количества проживающих, сумма может увеличиться. Поэтому лучше заранее прописать в договоре найма, кто оплачивает коммунальные услуги и в каком объеме.
Дети квартирантов. Несовершеннолетних детей могут зарегистрировать по месту пребывания их родителей без отдельного согласия собственника. Это предусмотрено Правилами регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.
При этом регистрация ребенка также не создает право собственности на квартиру.
Снятие с регистрации. Если временная регистрация оформлена на определенный срок, после его окончания граждане снимаются с регистрационного учета автоматически. При досрочном фактическом выезде лицо, предоставившее жилье, вправе обратиться в орган регистрационного учета с заявлением о снятии гражданина с учета по месту пребывания.
Выселение. Временная регистрация сама по себе не мешает расторгнуть договор найма и требовать освобождения квартиры. Но если квартиранты добровольно не съедут, выселение может потребовать обращения в суд. Наличие у них детей не делает их собственниками и не дает бессрочного права проживания.
Чтобы максимально защитить себя, рекомендую действовать пошагово: заключить письменный договор найма; указать точный срок проживания; оформить временную регистрацию не дольше срока договора; прописать порядок оплаты коммунальных услуг, основания досрочного расторжения и обязанность освободить квартиру; составить акт приема-передачи; получать оплату способом, позволяющим подтвердить платежи.
Не советую оформлять постоянную регистрацию, если квартирантам нужна лишь регистрация на период аренды. Для аренды безопаснее именно временная регистрация на конкретный срок.
Если хотите, можете написать, на какой срок собираетесь сдавать квартиру и есть ли у квартирантов несовершеннолетние дети — подскажу, какие пункты обязательно включить в договор найма именно для защиты собственника.
Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку и благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Добрый день, Елена. Временная регистрация квартирантов сама по себе не создает для них права собственности или самостоятельного права пользования вашим жильем, поскольку такое право возникает только из договора найма, а регистрация лишь фиксирует факт временного проживания по месту пребывания, поэтому по истечении срока, на который она оформлена, регистрация прекращается автоматически и никакого отдельного судебного выселения в этой части не требуется. Более того, как собственник вы вправе самостоятельно обратиться в подразделение по вопросам миграции с заявлением о снятии квартирантов с регистрационного учета и до истечения срока, если, например, они фактически выехали или вы расторгли с ними договор найма, согласие самих квартирантов для этого не требуется. Что касается коммунальных платежей, регистрация влияет только на начисления, которые производятся по количеству зарегистрированных лиц, а не по показаниям приборов учета, то есть если в квартире стоят счетчики на воду и электричество, дополнительная регистрация квартирантов практически не повлияет на сумму платежей, а вот платежи за услуги без счетчиков, например за обращение с твердыми коммунальными отходами, могут вырасти. Рождение у квартирантов детей в период проживания действительно добавляет сложностей, поскольку по закону несовершеннолетнего можно зарегистрировать по месту жительства одного из родителей без вашего согласия как собственника, а снять ребенка с регистрационного учета вместе с родителями обычно можно только одновременно с ними, отдельно выселить ребенка при проживающих родителях суды, как правило, не позволяют, поэтому желательно заранее прописать в договоре найма условие об обязанности квартирантов сняться с регистрационного учета всей семьей по первому требованию собственника или по истечении срока договора. Если по вашей ситуации останутся вопросы, буду рад помочь, обращайтесь ко мне напрямую.
С уважением, Руслан
За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/
Здравствуйте. Временная регистрация сама по себе не даёт квартиранту никаких прав на вашу квартиру, не обязывает вас платить за него коммуналку и не мешает вам выселить его. Но есть несколько реальных рисков, о которых стоит знать заранее, и один из них (с детьми) действительно может создать проблемы. Разберу по порядку.
**1. Риск утраты права на жильё (самый главный страх)**
Временная регистрация — это только учёт по месту пребывания. Она не порождает права собственности и не даёт права пользования жильём в смысле Жилищного кодекса. Квартирант остаётся просто нанимателем по договору.
Опасность возникает не из-за регистрации, а если вы заключите с ним договор безвозмездного пользования (ссуды) или просто пустите его жить «по-родственному». Тогда он становится членом семьи собственника в смысле ст. 31 ЖК РФ, и выселить его будет сложнее. Чтобы этого избежать, обязательно заключайте письменный договор аренды (найма) на срок, например, 11 месяцев с автоматической пролонгацией. В договоре прямо укажите, что регистрация носит временный характер и не даёт права на жилое помещение.
**2. Коммунальные платежи**
Здесь всё просто. Если у вас стоят счётчики — вы платите по факту потребления, и квартиранты оплачивают их сами по договорённости. Если счётчиков нет и плата начисляется по нормативу, то при временной регистрации ресурсоснабжающая организация может сделать перерасчёт исходя из числа зарегистрированных. То есть ваша плата за воду и водоотведение вырастет пропорционально количеству прописанных.
Что делать: заранее пропишите в договоре, что квартиранты компенсируют вам разницу в коммунальных платежах, возникшую из-за их регистрации. Либо, что надёжнее, поставьте счётчики до их вселения. Это снимает вопрос полностью.
**3. Можно ли выписать досрочно**
Да, можно. Временная регистрация даётся на срок, который вы укажете в заявлении (обычно до 5 лет, но вы вправе поставить меньший срок, например, 6 или 11 месяцев). Если квартирант съезжает раньше, он обязан сняться с учёта сам. Если он этого не делает, вы как собственник вправе обратиться в орган регистрационного учёта (МВД) с заявлением о снятии его с регистрации на основании того, что договор аренды прекращён.
Но есть нюанс: если срок регистрации ещё не истёк, а договор вы расторгли досрочно, то для снятия с учёта вам понадобится либо заявление самого квартиранта, либо решение суда. На практике МВД часто требует именно судебное решение, если человек не является и не пишет заявление. Поэтому в договоре обязательно укажите, что регистрация действительна только на срок действия договора, и что при его расторжении квартирант обязуется сняться с учёта в течение, скажем, 3 дней.
**4. Выселение и появление детей**
Это самый сложный момент. Если у квартирантов родится ребёнок, и они его зарегистрируют по месту пребывания отца (а это их право, ст. 20 ГК РФ — место жительства ребёнка следует за местом жительства родителей), то выписать несовершеннолетнего будет крайне сложно.
Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 и ст. 65 СК РФ исходят из приоритета интересов ребёнка. Суд может отказать в выселении, если у ребёнка нет другого жилья, и оставить его проживать с родителями на определённый срок (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Фактически это означает, что вы не сможете быстро освободить квартиру, пока ребёнку не найдётся другое место жительства.
Что делать: это риск, который полностью не исключить. Но его можно минимизировать. Во-первых, не давайте согласие на регистрацию новорождённого, если это возможно (хотя по закону родители вправе зарегистрировать ребёнка по месту регистрации одного из них, и ваше согласие как собственника для этого не требуется, если родитель сам имеет здесь временную регистрацию). Во-вторых, в договоре прямо запретите регистрацию детей и вселение третьих лиц без вашего письменного согласия. Это не остановит суд, но даст вам основание для расторжения договора в одностороннем порядке по ст. 687 ГК РФ и для иска о выселении.
**5. Что будет, если квартирант откажется съезжать**
Если договор закончился или вы его расторгли, а человек не съезжает, вы действуете так:
1. Направляете ему письменное уведомление о прекращении договора и требовании освободить жильё (ст. 165.1 ГК РФ — юридически значимое сообщение считается доставленным, даже если он его не получил).
2. Если не съехал — подаёте иск в суд о выселении и снятии с регистрационного учёта. Отдельного иска «о выписке» не требуется: требование о снятии с учёта заявляется вместе с требованием о выселении (подпункт «е» пункта 31 Правил регистрации № 713).
3. На основании решения суда служба судебных приставов выселит его, а органы МВД снимут с регистрации.
**Чего делать НЕ надо**
Самая частая ошибка собственников — пускать квартирантов без договора и без регистрации, «на честном слове». Тогда вы не сможете доказать, что они не члены вашей семьи, и выселение превратится в многомесячную тяжбу. Второй типичный промах — не проверять историю приватизации квартиры. Если кто-то из прежних жильцов отказался от приватизации в вашу пользу, он сохраняет бессрочное право пользования (ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ), и временная регистрация тут ни при чём — выписать его не сможете в принципе.
**Итог и порядок действий**
1. Заключите письменный договор найма на 11 месяцев с условием о праве одностороннего отказа (ст. 687 ГК РФ).
2. В договоре пропишите: запрет на вселение детей и третьих лиц, обязанность сняться с учёта при расторжении, компенсацию коммунальных платежей.
3. Оформите временную регистрацию на срок, строго совпадающий со сроком договора.
4. Если квартирант нарушает условия — направьте уведомление о расторжении, затем иск о выселении.
Срок исковой давности по таким спорам — 3 года, но тянуть не стоит: чем дольше человек живёт, тем сложнее его выселить. Если появятся дети — готовьтесь к тому, что суд может сохранить за ними право проживания на срок до года, это законный риск, который вы принимаете, сдавая жильё с регистрацией.
