Должна ли управляющая компания ремонтировать теплообменник за счет средств на содержание жилья?

Здравствуйте, Елена!

Теплообменник системы ГВС, расположенный на внутридомовой инженерной сети и обслуживающий более одного помещения, как правило, входит в состав общего имущества МКД, поэтому обязанность обеспечить его исправность и восстановление лежит на управляющей организации.
Плата за содержание жилого помещения уже включает содержание и текущий ремонт общего имущества, поэтому обычный ремонт либо замена неисправного элемента для поддержания работоспособности системы должны оплачиваться из этих средств, если договор управления и утвержденный перечень работ не устанавливают иной правомерный порядок.
УК не вправе в одностороннем порядке обязать собственников оплатить дополнительный сбор или подменить обычное содержание отдельной платой; решение ОСС может определить проведение работ и дополнительное финансирование, но голосование должно быть добровольным, с понятной сметой, источником средств и порядком оплаты.
Сначала запросите у УК акт гидравлических испытаний, техническое заключение о причине повреждения, дефектную ведомость, смету, договор управления, перечень работ по содержанию и текущему ремонту, а также сведения о накопленных средствах по статье «содержание жилья».
Если техническое заключение подтверждает, что требуется именно капитальный ремонт с заменой существенного элемента системы, финансирование должно рассматриваться за счет средств фонда капитального ремонта или решения ОСС о дополнительных взносах, а не путем принуждения отдельных жителей подписать бланки.
Направьте коллективную претензию в УК с требованием устранить аварию, предоставить документы и обосновать источник финансирования; при отказе или нарушении качества ГВС обратитесь в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру, приложив ответ УК и бланк голосования.

Если у вас остались дополнительные вопросы, требуется более подробная консультация или необходима помощь в подготовке документов (претензия, исковое заявление, возражение на иск, ходатайство, жалоба, договор, доверенность и другие), вы можете связаться со мной напрямую через кнопку «Общаться в чате" в моём профиле по ссылке  https://pravoved.ru/lawyer/128...  .

Мы обсудим вашу задачу, уточним детали, определим оптимальный порядок действий и согласуем стоимость услуг.

Ответ был полезен? Вы можете выразить благодарность, направив любую удобную для вас сумму через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле по ссылке: https://pravoved.ru/pay/lawyer...

Благодарю за доверие и обращение. Готов помочь в решении вашего вопроса.

Требование управляющей компании (УК) провести замену теплообменника полностью за отдельный счет собственников незаконно. Пытаясь заставить жителей подписать бланки голосования о замене за свой счет, УК перекладывает на них свои прямые обязанности по содержанию общего имущества МКД.

Теплообменник — это общее имущество: Общедомовое техническое оборудование (включая бойлеры, теплообменники и индивидуальные тепловые пункты), обеспечивающее дом горячей водой и теплом, входит в состав общего имущества МКД (согласно Постановления Правительства РФ № 491).

Если консультация была полезна, оставьте, пожалуйста, отзыв!

Елена, здравствуйте!

Кратко: требования УК на мой взгляд незаконны — теплообменник является общим имуществом, и его ремонт входит в плату за содержание жилья, отдельного сбора с жителей УК требовать не вправе.

Правовая база:

Пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006) — внутридомовые инженерные системы теплоснабжения и горячего водоснабжения до первого отключающего устройства (включая теплообменники в ИТП/ЦТП, обслуживающие МКД) относятся к общему имуществу дома.
Ст. 154, 158 ЖК РФ — плата за содержание жилого помещения включает расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества, в т.ч. инженерных систем. Именно из этих средств должен финансироваться ремонт/замена теплообменника.
Постановление Правительства РФ № 290 от 03.04.2013 (Минимальный перечень работ и услуг) — техобслуживание и ремонт систем ГВС/отопления прямо включены в перечень обязательных работ по содержанию общего имущества.
УК не вправе перекладывать на собственников отдельным сбором расходы, которые уже покрываются текущим тарифом на содержание, если только речь не идёт о капитальном ремонте (замена теплообменника как элемента, а не аварийный ремонт) — тогда финансирование идёт из фонда капремонта (ст. 166 ЖК РФ, региональная программа), но тоже не «сбор наличных с жителей по бланку».
Что делать:

Не подписывать предложенный бланк в такой формулировке.
Направить письменную претензию в УК со ссылкой на п. 2 ПП РФ № 491 и ПП РФ № 290 с требованием произвести ремонт за счёт текущих платежей.
При отказе — жалоба в Государственную жилищную инспекцию и/или в прокуратуру, возможен иск в суд с требованием понудить УК исполнить обязанность.
Буду рада Вашему отзыву.

Здравствуйте. Требование управляющей компании о том, чтобы собственники «за свой счёт» заменили теплообменник, законно далеко не во всех случаях. Здесь ключевой вопрос — к какому виду ремонта относится эта замена: к текущему или к капитальному.

Теплообменник входит в состав внутридомовой системы горячего водоснабжения, а такая система относится к общему имуществу собственников помещений (пункт 6 Правил содержания общего имущества, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Поэтому оборудование действительно общее и ремонтироваться должно в рамках содержания этого имущества. Но источник финансирования зависит от квалификации работ.

Если замена теплообменника с теми же характеристиками отнесена договором управления и проектно-сметной документацией к текущему ремонту общего имущества, то управляющая компания обязана выполнить её за счёт платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения. Эта плата уже включает расходы на текущий ремонт (статьи 154 и 156 Жилищного кодекса РФ). В таком случае отдельный сбор «сверх тарифа» неправомерен, а бланки с формулировкой «согласны поменять за свой счёт» — попытка переложить на вас расходы, которые закон уже возложил на УК. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 27.06.2017 № 22 также исходит из того, что управляющая организация несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества. Подписывать такие бланки не нужно.

Но есть и другой вариант. Статья 166 ЖК РФ относит ремонт внутридомовых инженерных систем, к которым относится и система ГВС с теплообменником, к капитальному ремонту. Если по характеру работ, договору управления или проектной документации замена теплообменника квалифицируется именно как капитальный ремонт, то финансироваться она должна из фонда капитального ремонта, а не из ежемесячной платы за содержание и текущий ремонт. Решение о проведении такого ремонта и об оплате из средств фонда принимается общим собранием собственников (статьи 166, 174 ЖК РФ). При этом УК не вправе произвольно выставлять это как дополнительный сбор «за свой счёт» в обход установленного порядка: если дом копит взносы на капремонт, оплата должна идти из этих средств, а если их недостаточно — вопрос о дополнительном финансировании тоже решается общим собранием, а не подписанием бланков от УК.

Поэтому прежде всего запросите у управляющей компании письменное обоснование: к какому виду ремонта она относит замену теплообменника, на основании какого пункта договора управления и каких документов, за счёт каких именно средств предлагается провести работы. Бланки с условием «за свой счёт» до получения такого обоснования не подписывайте.

Если окажется, что работы относятся к текущему ремонту, направьте в УК письменное заявление с требованием заменить теплообменник за счёт платы за содержание и текущий ремонт, сославшись на указанные нормы. При отказе или бездействии вы вправе обратиться в государственную жилищную инспекцию (статья 20 ЖК РФ) — она может выдать предписание и привлечь УК к ответственности. Какого-то обязательного срока ожидания перед жалобой закон не устанавливает: обращаться в ГЖИ можно сразу после того, как отказ или бездействие стали очевидны. Если же замена действительно является капитальным ремонтом, то требовать её оплаты нужно не «из своего кармана» по бланку УК, а через решение общего собрания о финансировании из фонда капитального ремонта.

Оказалось полезно — отметьте ответ, пожалуйста. Другим с тем же вопросом будет проще.

Отказ забирать и подписывать бланк вас не защитит: решение общего собрания обязательно и для тех, кто в нём не участвовал (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Если кворум соберут без вас, платить придётся по протоколу. Обжаловать такое решение в суде вправе только собственник, который в собрании не участвовал или голосовал против, и сделать это можно в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Поэтому бланк с формулировкой про замену за свой счёт разумнее не отложить, а сдать с отметкой «против», оставив себе копию с датой приёма. Второе, что стоит сделать сразу после подведения итогов, это письменно затребовать у инициатора собрания копию протокола и решений: без них шестимесячный срок придётся считать вслепую.

Кто указан инициатором собрания в бланке, управляющая компания или кто-то из собственников? От этого зависит, у кого требовать протокол и кого указывать ответчиком, если решение придётся оспаривать.