Что делать при отказе в снятии с кадастрового учета снесенного жилого дома с детскими долями?

Анастасия, добрый день!  Здесь я бы не пытался получить от опеки «разрешение любой ценой». Сначала нужно зафиксировать письменно позиции обоих органов.

Ссылка Росреестра на ст. 37 ГК РФ понятна: эта статья требует предварительного разрешения органа опеки не только на сделки с имуществом несовершеннолетнего, но и на иные действия, которые влекут уменьшение его имущества.

Однако у Вас есть существенный аргумент: сейчас речь идет не о продаже или дарении долей детей. Старый дом фактически прекратил существование, что подтверждено актом обследования кадастрового инженера и уведомлением о завершении сноса.

Федеральный закон № 218-ФЗ прямо предусматривает акт обследования как документ, подтверждающий прекращение существования здания, и позволяет на этом основании снять объект с кадастрового учета и зарегистрировать прекращение прав на него.

Кроме того, по Вашим словам, на том же участке уже построен и зарегистрирован новый жилой дом и детям снова принадлежат в нем доли. Поэтому для оценки нарушения их имущественных прав необходимо учитывать не только прекращение записи о старом, уже не существующем доме, но и то, какое имущество дети получили взамен.

Сейчас я бы сделал следующее. Получите от органа опеки именно письменный ответ, в котором будет указано, что предварительное разрешение на снятие прекратившего существование объекта с кадастрового учета в данной ситуации не требуется либо что выдача такого разрешения не относится к их полномочиям.

После этого нужно сопоставить этот ответ с письменным решением Росреестра о приостановлении или отказе. Важно увидеть, на какую именно норму и на какое конкретное действие Росреестр ссылается: на сам снос дома либо уже на подачу заявления о прекращении зарегистрированных прав.

К заявлению также имеет смысл приложить выписки ЕГРН на новый дом, подтверждающие зарегистрированные доли детей.

Если после этого Росреестр сохранит отказ, его уже можно обжаловать в суде, ставя вопрос о том, что запись в ЕГРН сохраняется в отношении объекта, который фактически уничтожен, а права несовершеннолетних в новом жилом доме обеспечены.

Добрый день, Анастасия. Дополню ответ коллеги конкретным процессуальным аргументом, который здесь работает в вашу пользу сильнее, чем поиск компромисса с опекой.

Смотреть нужно не столько на то, что скажет опека, сколько на то, вправе ли Росреестр вообще требовать её согласие в этой конкретной процедуре. Перечень оснований для приостановления и отказа в государственном кадастровом учёте и регистрации прав, статьи 26 и 27 федерального закона номер 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости, является исчерпывающим и закрытым, Росреестр не вправе отказывать по основаниям, которые в этот перечень не входят. Требование о предварительном согласии органа опеки на снятие с учёта объекта, который физически уже не существует, в этот перечень не включено, и это уже само по себе сильный формальный довод.

По существу ссылка на статью 37 Гражданского кодекса РФ тоже небесспорна. Эта статья и статья 21 федерального закона номер 48-ФЗ об опеке и попечительстве требуют согласия опеки применительно к сделкам по отчуждению имущества подопечного и к действиям законного представителя, которые влекут уменьшение его имущества. Подача заявления о снятии с учёта прекратившего существование дома сделкой не является, и уменьшения имущества детей она сама по себе не производит. Право собственности на старый дом прекратилось в силу статьи 235 Гражданского кодекса РФ в момент его фактической гибели как объекта, снос был проведён на законных основаниях с разрешения поссовета, а запись в ЕГРН лишь фиксирует уже наступивший факт, а не порождает его. Именно для таких случаев статья 23 закона номер 218-ФЗ предусматривает специальный документ, акт обследования кадастрового инженера, как самостоятельное основание для одновременного снятия объекта с учёта и погашения записи о праве, без какой либо привязки к согласию третьих лиц.

К этому стоит добавить то, что уже отметил коллега, детям взамен старого дома уже принадлежат доли в новом, построенном на том же участке и зарегистрированном доме, то есть по факту их имущественное положение не ухудшилось, а полностью сохранилось в новом объекте.

Практически я бы советовал не тратить время на попытки получить от опеки специальное разрешение, которого закон для этой ситуации не предусматривает, а направить в Росреестр письменное заявление или жалобу вышестоящему руководителю территориального органа, прямо указав, что основание отказа не входит в исчерпывающий перечень статей 26 и 27 закона номер 218-ФЗ, приложив акт обследования, уведомление о завершении сноса и выписку ЕГРН на новый дом с зарегистрированными долями детей. Если это не поможет, дальше действительно остаётся административное исковое заявление об оспаривании отказа в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ, с теми же доводами о превышении закрытого перечня оснований и об отсутствии уменьшения имущества детей.

Если по вашей ситуации останутся вопросы, буду рад помочь, обращайтесь ко мне напрямую.

Обращаю внимание, что ответ подготовлен исходя из тех деталей, которые указаны в вопросе, и при уточнении обстоятельств дела оценка ситуации может измениться.

С уважением, Руслан
За ответ можно отблагодарить положительной отметкой или здесь: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4379475/