Здравствуйте.
Ситуация у вас непростая, и главная её особенность в том, что речь идёт не о собственности, а о договоре социального найма: квартиросъёмщик умер, а вы и остальные прописанные — наниматели и члены его семьи. Именно из этого нужно исходить.
Что говорит закон
По статье 672 ГК РФ и статье 60 ЖК РФ социальный наём — это бессрочное пользование жильём. Смерть нанимателя сама по себе договор не прекращает: согласно части 2 статьи 82 ЖК РФ члены семьи умершего нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключённому договору. То есть вы все остаётесь законными пользователями.
Ключевой для вас вопрос — раздел лицевых счетов и переезд в однокомнатную квартиру. Здесь надо чётко разграничить две разные вещи, которые часто путают.
Первое — раздел лицевого счёта, то есть изменение договора социального найма. Согласно части 1 статьи 82 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов семьи требовать заключения с ним отдельного договора на себя. Закон прямо ставит раздел под условие согласия всех совместно проживающих членов семьи, и судебная практика исходит из того же: раздел возможен при наличии изолированных жилых помещений и при согласии всех заинтересованных лиц. Если хотя бы один прописанный против — в таком иске отказывают. Это не «общая позиция обзоров», а прямое следствие ч. 1 ст. 82 ЖК РФ, поэтому и ссылаться нужно на неё, а не на пересказы.
Второе — собственно переезд. Сам по себе переезд в другую комнату или квартиру внутри одного лицевого счёта — это не юридическое действие, требующее чьего-то согласия. Вы как член семьи нанимателя вправе пользоваться всем жилым помещением, а не только «своей» комнатой. Комнаты в квартире по договору соцнайма персонально ни за кем не закрепляются, если это не общежитие. Поэтому физически занять однокомнатную квартиру вы можете без согласия остальных — но это не решит проблему: лицевой счёт останется общим, платить придётся сообща, а конфликт сохранится. Юридически «переезд» и «раздел счёта» — разные вещи, и решать нужно именно второе.
Что реально можно сделать
Вариант первый — договориться и разделить счета. Если все пятеро дадут письменное согласие, вы обращаетесь в наймодателя (обычно это администрация или управляющая организация) с заявлением о заключении отдельного договора на однокомнатную квартиру. Наймодатель вправе отказать, если помещения не признаны изолированными или если после раздела кто-то окажется в худшем положении. Отказ обжалуется в суде.
Вариант второй — суд. Иск об изменении договора социального найма и разделе лицевого счёта подаётся по статье 82 ЖК РФ. Но сразу скажу: если кто-то из прописанных против, шансы невелики — именно потому, что ч. 1 ст. 82 ЖК РФ требует согласия всех совместно проживающих членов семьи. Иск имеет смысл, только если кто-то из «против» фактически выехал и не пользуется жильём: тогда сначала ставится вопрос о признании его утратившим право пользования, и уже без него делить счёт. Здесь работают статья 83 ЖК РФ (выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства — договор считается расторгнутым со дня выезда) и разъяснения постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14, которое прямо толкует ст. 31 и 83 ЖК РФ применительно к прекращению права пользования.
Вариант третий — выкуп или обмен. Если квартиры в собственности муниципалитета, можно попробовать приватизировать обе, а потом решать вопросы как собственники — там уже действуют статьи 209, 246, 247 ГК РФ, и порядок пользования определяется соглашением или судом. Но приватизация тоже требует согласия всех прописанных.
Отдельно про приватизацию — это ваш главный риск, и его нужно проверить до подачи любого иска. Если кто-то из прописанных когда-то отказался от участия в приватизации в пользу собственника, за ним сохраняется бессрочное право пользования этим жильём — статья 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. Такое право не прекращается ни переездом, ни разделом счёта, и именно по этой причине суды чаще всего отказывают в исках о признании утратившим право пользования. Исключение одно: если такой отказавшийся от приватизации добровольно выехал в другое место жительства, право прекращается, и тогда иск удовлетворяется. Поэтому первым делом поднимите историю приватизации: кто участвовал, кто писал отказ, в чью пользу. Без этого ответа дальше двигаться нельзя.
Если же речь пойдёт о признании кого-то утратившим право пользования и снятии с регистрации, применяются статья 31 ЖК РФ (право пользования бывшего члена семьи собственника прекращается, суд может сохранить его на срок при отсутствии другого жилья) и статья 35 ЖК РФ (если право прекращено, а человек не съезжает, он выселяется по требованию собственника на основании решения суда). Снятие с регистрационного учёта производится на основании вступившего в силу решения суда о выселении либо о признании утратившим право пользования — подпункт «е» пункта 31 Правил регистрации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Отдельного иска «о выписке» не требуется: требование заявляется вместе с признанием права пользования прекращённым.
Что делать по шагам
1. Получите в администрации или у наймодателя копию договора социального найма и выписку из домовой книги — там видно, кто наниматель и кто зарегистрирован.
2. Поднимите историю приватизации по обеим квартирам: участвовал ли кто-то, был ли отказ в пользу собственника. Это ключевой момент, от него зависит всё остальное.
3. Проверьте, признана ли однокомнатная квартира изолированным жилым помещением — это важно для раздела счёта по ч. 1 ст. 82 ЖК РФ.
4. Направьте остальным прописанным письменное предложение о разделе лицевого счёта — заказным письмом с уведомлением. Это зафиксирует их позицию и пригодится в суде.
5. Если согласие есть — подайте заявление наймодателю. Если отказ — обжалуйте в суде в порядке главы 22 КАС РФ (три месяца со дня, когда узнали об отказе, статья 219 КАС РФ).
6. Если согласия нет — оцените, есть ли среди «против» тот, кто фактически не живёт (например, человек в пансионате). По нему можно ставить вопрос о признании утратившим право пользования, и тогда раздел счёта станет реальнее.
Про пансионат отдельно
Если человек постоянно проживает в пансионате для инвалидов, это может быть основанием для признания его утратившим право пользования — но только если он выехал добровольно и не сохраняет интереса к жилью. Если он инвалид и нуждается в жилье, суд может сохранить за ним право. Здесь всё зависит от конкретных обстоятельств, и вывод будет предварительным.
Сроки
Исковой давности по требованию о разделе лицевого счёта нет — это длящееся правоотношение. Но если вы оспариваете отказ наймодателя, срок три месяца (статья 219 КАС РФ). Если речь о признании кого-то утратившим право — тоже без давности, но чем дольше человек не платит и не живёт, тем сильнее ваша позиция.
Чего делать не надо
Самая частая ошибка в таких делах — люди просто переезжают в другую комнату или квартиру, считая, что «раз я тут живу, значит всё решено», и годами не оформляют ни раздел счёта, ни соглашение. Потом выясняется, что долг по квартплате висит на всех солидарно, а доказать, кто сколько должен, невозможно. Не повторяйте этого: любой переезд фиксируйте письменно — соглашением о порядке пользования или хотя бы заявлением наймодателю. И не копите долги: по статье 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя несут солидарную ответственность, и взыщут со всех.
Если вторая сторона будет спорить — готовьтесь к тому, что суд, скорее всего, в разделе счёта откажет, и тогда единственный путь — приватизация с последующим разделом уже как собственников. Это дольше и дороже, но реальнее.
Если что-то из этого пригодилось, отметьте ответ — он тогда попадётся тем, у кого такая же ситуация.
