Как оформить договор дарения квартиры родственнику, находясь за границей?

Здравствуйте, Александр!

Да, такую сделку можно организовать дистанционно через представителя в России. Но есть важный нюанс: с 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 3 ст. 574 ГК РФ. Поэтому итоговый договор все равно будет удостоверять российский нотариус.

Доверенность на отца можно оформить в российском консульском учреждении в Тбилиси. В ней обязательно нужно точно указать квартиру и Вашу мать как одаряемую, поскольку доверенность на дарение без указания предмета дарения и одаряемого ничтожна — п. 5 ст. 576 ГК РФ.

По согласию супруги есть нюанс. Если квартира приобретена Вами до брака, она по общему правилу является Вашей личной собственностью, и нотариальное согласие супруги именно на распоряжение таким имуществом обычно не требуется. То, что ипотека частично погашалась в браке, само по себе автоматически не превращает квартиру в общую собственность, хотя при определенных обстоятельствах у супруги могут возникнуть имущественные требования. Поэтому перед сделкой желательно проверить договор приобретения, дату регистрации права и ипотечные документы. Если супруга все равно готова дать нотариальное согласие, это дополнительно снижает риск будущего спора. Ст. 35 СК РФ требует нотариального согласия именно при распоряжении общим имуществом супругов.

По объему сопровождения я бы предложил включить:

Проверку документов на квартиру и семейно-правового режима имущества.
Подготовку текста доверенности для консульства с полномочиями на подписание договора дарения и регистрацию перехода права.
Подготовку текста согласия супруги, если после проверки оно действительно потребуется или Вы хотите оформить его дополнительно.
Подготовку проекта договора дарения для российского нотариуса.
Проверку финальной редакции нотариуса.
Консультации Ваших родителей до регистрации перехода права.
Стоимость такой работы “под ключ” лучше определить после просмотра выписки из ЕГРН, договора приобретения квартиры и документов по ипотеке, потому что от этого зависит, нужен ли отдельный документ от супруги и есть ли дополнительные риски.

Если мой ответ помог Вам, буду благодарен за положительный отзыв.

Здравствуйте, Александр!

Доверенность на отца (в Консульстве РФ в Тбилиси)

Вам с супругой нужно лично явиться в консульский отдел Посольства РФ в Грузии. Доверенность оформляется на вашего отца. В ней обязательно должны быть указаны полномочия:

подписать договор дарения квартиры от вашего имени;
подать документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестре (через МФЦ);
получить выписку из ЕГРН после регистрации.
2. Согласие супруги

Поскольку ипотека была закрыта в браке, квартира считается совместно нажитым имуществом. Для дарения потребуется нотариально заверенное согласие супруги на отчуждение. Его можно оформить в России (если супруга вернётся) или в Грузии у нотариуса с последующей легализацией для РФ.

3. Договор дарения

Договор составляется от вашего имени (действует отец по доверенности) и подписывается в РФ. Поскольку одаряемая — ваша мать (близкий родственник), нотариальное удостоверение не обязательно, если квартира не находится в общей долевой собственности. Однако, если в квартире есть доли других лиц, нотариус потребуется.

4. Регистрация в МФЦ

Отец подаёт договор и доверенность в МФЦ. Госпошлина за регистрацию права — 2 000 рублей.

Вы можете поблагодарить юриста, оставив отзыв
Так же вы можете написать мне в личные сообщения, для дополнительной консультации.

Здравствуйте!

) Консультировать моих родителей до момента регистрации в МФЦ

Сейчас любое дарение — только через нотариуса, схема с МФЦ уже не работает.

3) Составить финальный договор дарения

С учетом вышесказанного — за проектом договора можно обратиться непосредственно к нотариусу. Придете со своим вариантом — только время затяните в спорах с нотариусом.

Ипотека на квартиру была оформлена мной до брака, но закрыта в браке

В этом случае имущество НЕ считается совместным, так как оплата по договору произведена до регистрации брака. Согласие НЕ требуется. 

По остальным вопросам — возможно подскажут другие коллеги.

Здравствуйте. Сразу отмечу: площадка не позволяет мне оказывать платные услуги, называть цены и брать заказы, поэтому по существу вашего вопроса дам правовую схему, по которой сделку можно провести полностью удалённо.

Ключевое, что определяет порядок действий, — это режим имущества. Квартира куплена в ипотеку до брака, но кредит погашен в браке. По статье 36 Семейного кодекса РФ имущество, приобретённое до брака, — личная собственность, однако по статье 37 СК РФ если в период брака в это имущество вложены общие средства, существенно увеличивающие его стоимость (а погашение ипотеки за счёт общих денег суды к таким вложениям относят), оно может быть признано совместным. Поэтому нотариальное согласие супруги здесь не формальность, а разумная страховка: по пункту 3 статьи 35 СК РФ для сделки по распоряжению общим недвижимым имуществом требуется именно нотариально удостоверенное согласие супруга, и без него сделку впоследствии можно оспорить по мотиву отсутствия согласия. Согласие оформляется нотариусом; если супруга в Грузии — либо у консула РФ, либо у местного нотариуса с последующим апостилем и нотариально удостоверенным переводом на русский язык.

Доверенность на отца оформляется в консульстве РФ в Тбилиси. Здесь работают статья 185.1 ГК РФ (доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, и на подачу заявлений о госрегистрации прав должна быть нотариально удостоверена) и статья 38 Консульского устава РФ, по которой консул удостоверяет доверенности с тем же эффектом, что и нотариус. В доверенности обязательно перечислите полномочия: подписание договора дарения, подача документов в Росреестр, получение выписок, а также, при необходимости, получение денег и снятие обременения, если оно ещё не снято.

Договор дарения близкому родственнику (матери) не требует нотариального удостоверения — достаточно простой письменной формы (статья 574 ГК РФ). Переход права регистрируется в Росреестре по Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статьи 14, 16, 18), и с 2023 года это можно сделать через МФЦ по доверенности. Госпошлина за регистрацию права — 2000 рублей (пункт 22 статьи 333.33 НК РФ), платит одаряемая; срок регистрации — от 3 до 9 рабочих дней (статья 16 ФЗ-218). Налог: дарение родителям и детям освобождено от НДФЛ (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ), декларацию подавать не нужно — но этот пункт сверьте по действующей редакции на дату сделки.

Пошагово: сначала проверьте, снято ли обременение (выписка из ЕГРН), иначе сначала погашение и снятие ипотеки; затем оформите согласие супруги и доверенность в консульстве; отец подписывает договор дарения и подаёт документы в Росреестр через МФЦ. Если обременение не снято или супруга не даст согласие — сделку придётся отложить либо готовиться к возможному спору о признании квартиры совместной собственностью. Чего делать не стоит: подписывать договор без проверки обременения и без согласия супруги — это главная причина, по которой такие сделки потом оспаривают.

Здравствуйте, Александр!

Сопровождение возможно, однако по п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения квартиры между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, после чего нотариус вправе направить документы на регистрацию в Росреестр (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

В консульской доверенности необходимо прямо указать мать как одаряемую и конкретную квартиру, поскольку доверенность на дарение без указания одаряемого и предмета дарения ничтожна в силу п. 5 ст. 576 ГК РФ.

Поскольку квартира приобретена до брака, исходно она относится к вашей личной собственности по ст. 36 СК РФ, но погашение ипотеки в браке требует проверки источника платежей и возможных имущественных требований супруги.

Это предварительная оценка вашей ситуации. Для точного вывода по рискам и дальнейшим действиям необходимо изучение документов — такой разбор проводится в формате отдельной консультации.

При необходимости напишите в чат — Общаться в чате.

Если ответ был полезен, можете поставить оценку, нажав «+».