Как оспорить формулировку электронной закладной при частичном досрочном погашении ипотеки?

Добрый вечер Александр.

Вы обратились в раздел консультаций, если вам требуется анализ документов/договора/закладной это возможно в рамках индивидуальной услуги в чате.

Позиция банка о неизменности формы технически несостоятельна, но риска для вас в формулировке «с согласия Кредитора» нет.

При подписании закладной риск ухудшения ваших прав отсутствует. Согласно ч. 2 ст. 14 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», закладная должна строго соответствовать кредитному договору. Если в ней указаны иные условия, приоритет имеют условия кредитного договора, если только стороны прямо не изменили договор в момент подписания закладной.

Более того, норма ч. 2 ст. 11 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» императивно закрепляет за заемщиком право уменьшать платеж или срок при досрочном погашении, банк не может его ограничить. Письменное подтверждение банка также служит защитой.

При передаче прав на закладную третьим лицам новый владелец, согласно ст. 384 ГК РФ приобретает права на тех же условиях, которые существовали на момент перехода. Он обязан соблюдать условия основного кредитного договора. Ссылка на «согласие» в закладной не аннулирует вашу безусловную альтернативу, прописанную в Индивидуальных условиях ипотеки.

При неподписании закладной возникает риск нарушения существенных условий сделки, поскольку оформление закладной (если оно предусмотрено договором) является встречным обязательством заемщика.

 Неподписание закладной может повлечь санкции, т.е. если обязанность оформить закладную зафиксирована в кредитном договоре, уклонение от подписания повлечет
повышение процентной ставки.

Стандартный пункт ипотечных договоров обычно предусматривает дисконт к ставке при условии регистрации закладной в определенный срок. Нарушение срока может привсти к автоматическому росту ставки.

Банк вправе начислить неустойку за каждый день просрочки предоставления обеспечения.
 В соответствии со ст. 821.1 ГК РФ и ст. 351 ГК РФ, при нарушении заемщиком обязательств по обеспечению кредита (включая непредставление или неоформление закладной), кредитор получает законное право потребовать досрочного расторжения договора и полного возврата суммы долга. 

Ссылка банка на то, что форму изменить нельзя из-за Приказа Росреестра № П/0203, юридически некорректна. Утвержденная форма состоит из стандартных полей (тегов XML-схемы), однако текстовое наполнение этих полей (например, в разделе «Обязательство, обеспеченное ипотекой» или «Дополнительные условия») банк формирует самостоятельно и технически обязан приводить его в точное соответствие с кредитным договором. Банк просто использует стандартный внутренний шаблон, который сотрудники ленятся править.

Банк России не станет вмешиваться в технический процесс согласования макета закладной, пока она не подписана, и не заставит банк изменить шаблон. Но Банк России может вынести банку предписание, если усмотрит в его действиях ущемление прав потребителя (введение в заблуждение).

Здравствуйте! Закладная — это документ, который удостоверяет права залогодержателя по обязательству, но она не должна менять или дополнять условия самого этого обязательства. Если в кредитном договоре прямо закреплено ваше право выбрать при частичном досрочном погашении уменьшение ежемесячного платежа или сокращение срока кредита, то включение в закладную условия о необходимости «согласия кредитора» для реализации этого права противоречит закону и условиям основного договора.

При подписании в текущей редакции закладной, вы добровольно соглашаетесь с условием, которое ухудшает ваше положение по сравнению с кредитным договором.

Если права по ней перейдут к другому лицу (например, при продаже закладной), новый владелец будет руководствоваться условиями закладной, а не вашего кредитного договора.

Здравствуйте, Александр!

Такая формулировка действительно создает риск. По п. 4 ст. 14 Закона № 102-ФЗ при расхождении закладной с кредитным договором приоритет может иметь именно содержание закладной, особенно после ее передачи новому владельцу.

Само по себе неподписание закладной может не являться обычным основанием для требования досрочного возврата ипотеки. Надо смотреть ,  проверять  кредитный договор, что там сказано на эту тему, предусмотрена ли обязанность оформить закладную и какие именно последствия установлены за ее нарушение. При этом Банк России указывает, что дополнительные основания досрочного возврата потребительского кредита, не предусмотренные законом, могут ущемлять права заемщика.

Жалоба в Банк России перспективу может иметь. Но в любом случае, окончательного вывода нужно изучить сам кредитный договор, Общие условия, проект закладной и ответ Банка.