Как попасть в квартиру, если сособственник поменял замки и не пускает?

Здравствуйте, Светлана!

Поскольку Вам принадлежит 2/3 квартиры, сын не вправе полностью лишить Вас доступа в общее имущество только потому, что фактически проживает там сам. По ст. 247 ГК РФ владение и пользование квартирой в долевой собственности осуществляется по соглашению всех сособственников, а при споре порядок определяет суд.

То, что сын поменял замки и не дает Вам ключи, может рассматриваться как препятствие в пользовании Вашей собственностью. В таком случае Вы вправе требовать устранения препятствий по ст. 304 ГК РФ.

Рекомендую действовать пошагово:

Направьте сыну письменное требование предоставить Вам комплект ключей и обеспечить доступ в квартиру. Лучше заказным письмом с описью либо через нотариуса.
Зафиксируйте отказ: переписку, аудиозаписи разговоров, свидетелей. Если приезжаете к квартире и Вас не пускают, можно вызвать полицию именно для фиксации конфликта и Вашего заявления, хотя полиция обычно сама жилищный спор не разрешает.
Если ключи не предоставят, подавайте иск в районный суд по месту нахождения квартиры об устранении препятствий в пользовании квартирой, обязании предоставить ключи и, при необходимости, об определении порядка пользования.
Если Ваша цель — продажа 2/3, физически попасть в квартиру желательно для показа покупателям, но юридически отсутствие доступа само по себе не запрещает продать доли.
Обратите внимание: письмо, в котором Вы предложили сыну «продать всю квартиру и поделить деньги», не заменяет уведомление по ст. 250 ГК РФ, если Вы хотите продать именно свои 2/3 постороннему покупателю. Нужно письменно предложить сыну купить Ваши 2/3 с указанием конкретной цены и остальных условий продажи. Если в течение месяца он их не приобретет, доли можно продать третьему лицу не дешевле и не на более выгодных условиях. 
Сделка по продаже доли постороннему лицу, как правило, оформляется через нотариуса в силу ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ. 
Самостоятельно вскрывать дверь я бы не советовал: при конфликте с сыном это может привести к дополнительным спорам. Надежнее сначала письменно потребовать ключи, а при отказе — получить судебное решение.

То, что в квартире проживает сожительница сына, само по себе не дает ей прав препятствовать Вам как собственнику пользоваться квартирой.

Если хотите, я могу составить Вам короткое готовое требование сыну о предоставлении ключей и прекращении препятствий в пользовании квартирой, которое можно сразу отправить заказным письмом.

Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку и благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.

Доступ в квартиру и продажа долей это две разные задачи, и вторую сдвигает не ключ, а цена вопроса для сына. Пока он один пользуется всей квартирой, включая ваши 2/3, вы вправе требовать с него компенсацию за пользование вашей долей (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Считается она от рыночной стоимости найма, и за прошедшее время тоже, в пределах трёх лет (ст. 196 ГК РФ).

Вы три года не можете попасть в квартиру, а сын живёт там с сожительницей. Регулярная выплата за то, что раньше было бесплатным, обычно и сдвигает переговоры о выкупе или продаже целиком.

От чего зависит сумма: с какой даты считать пользование. Письмо, которое сын получил, было о продаже квартиры, а не о доступе. Требование предоставить ключи нужно направить отдельным заказным письмом, и от даты его вручения удобнее всего вести расчёт.

 
 
Светлана, ситуация непростая, но закон на вашей стороне — у вас 2/3 доли, и лишать вас доступа к квартире сын не имеет права. Но взламывать дверь или вызывать МЧС без решения суда не стоит — это может обернуться против вас. Вот как действовать по закону.

Право на доступ
Вы — собственник 2/3 долей. Статья 209 ГК РФ даёт вам право владеть и пользоваться своим имуществом. Смена замков и недопуск сособственника — это нарушение ваших прав. Даже если сын там живёт, он не может лишить вас доступа в квартиру, которая вам принадлежит.

Попасть в квартиру можно через суд
Это самый надёжный путь. Вы подаёте иск о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. В иске просите:

обязать сына не чинить препятствия в пользовании квартирой;
обязать сына передать вам комплект ключей;
если он откажется — обязать сменить замки и обеспечить доступ.
Суды в таких делах обычно встают на сторону сособственника, которого не пускают — особенно когда у него большинство долей. Решение суда исполняется через приставов: они приедут, обеспечат доступ, при необходимости вскроют дверь.

Что приложить к иску:

выписку из ЕГРН о праве собственности на доли;
доказательства, что сын поменял замки и не пускает (переписка, показания свидетелей, звонки в полицию);
копию отправленного сыну предложения о продаже;
уведомление о вручении письма.
Параллельно — вызов полиции
Перед подачей иска полезно зафиксировать факт недопуска. Вызовите полицию — пусть они приедут и составят протокол о том, что сын не пускает вас в квартиру. Полиция дверь не вскроет, но протокол станет доказательством в суде. Делайте это 2–3 раза с интервалом — будет неопровержимая база.

Про продажу долей
Вы уже правильно сделали — отправили заказное письмо с предложением о продаже. Это обязательный шаг по ст. 250 ГК РФ: сособственник имеет преимущественное право выкупа долей. Раз письмо получено и прошло 30 дней, вы вправе продавать свои доли третьим лицам.

Но есть важный нюанс: продать доли постороннему человеку на бумаге можно, но реально пользоваться ими покупатель не сможет, пока сын не пускает. Поэтому покупателей найти сложно — мало кто хочет купить долю в квартире, куда не попасть. Цена доли на рынке также будет ниже пропорциональной — обычно 50–70% от рыночной стоимости.

Более выгодный путь — суд о выделе долей в натуре или принудительная продажа всей квартиры.Поскольку у вас 2/3 и выделить долю в натуре (разделить на отдельные комнаты с отдельным входом) в обычной квартире нельзя, можно подать иск о продаже квартиры целиком и разделе вырученных средств пропорционально долям. Это предусмотрено ст. 252 ГК РФ, когда доля мала и не может быть выделена в натуре, а другие собственники отказываются выкупать. У вас уже есть отказ сына от выкупа по вашему предложению — это основание.

В этом случае суд может постановить продать квартиру целиком, а деньги разделить: вам 2/3, сыну 1/3. Это даст вам те самые 6–7 миллионов, о которых вы пишете.

Пошаговый план
Вызовите полицию 2–3 раза, чтобы зафиксировать недопуск. Сохраняйте протоколы.
Подайте иск о нечинении препятствий — чтобы получить ключи и доступ. Это решит вопрос в течение 2–3 месяцев.
Параллельно подайте иск о принудительной продаже квартиры целиком с разделом денег — если сын так и не выйдет на контакт. Это займёт дольше, но это путь к реальному решению, а не к продаже долей за копейки.
Найдите адвоката в Санкт-Петербурге, который специализируется на жилищных спорах. Бесплатную помощь можно получить через городскую юридическую консультацию для пенсионеров.
Вскрывать дверь самостоятельно или через слесаря не стоит — сын может заявить о незаконном проникновении, и вместо решения проблемы вы получите встречный иск. Действуйте через суд — это дольше, но надёжнее.

Хотите, помогу составить текст искового заявления о нечинении препятствий в пользовании квартирой?

Добрый день.

Самый простой способ — пригласить участкового, который обяжет сына выдать Вам ключ. 

Но участковый не обязан вмешиваться в гражданско-правовые отношения и может Вам отказать в поездке на квартиру, поэтому доступ в квартиру получается через иск в суд.

То, что Вы отправили предложение продать квартиру целиком — не освобождает Вас от обязательства направить предложение купить у Вас Вашу долю, а также не накладывает на сына никаких обязательств по продаже своей доли.