Доброй ночи. Хочу продать свою долю, в квартире 3 доли, брата и недееспособного племянника ( решерие суда есть). Квартира в другом городе, есть решение суда о правилах пользования,выделена комната мне и брату с племянником. Брат отказывается от покупки моей доли. Могу ли я продать долю без разрешения опеки?
Здравствуйте, Екатерина.
Да, свою долю Вы в принципе можете продать без разрешения опеки, Вы распоряжаетесь своим имуществом, а не долей недееспособного племянника.
Но есть важный нюанс: брат и племянник являются сособственниками квартиры и имеют преимущественное право покупки Вашей доли. Поэтому перед продажей постороннему покупателю их необходимо надлежащим образом уведомить о продаже с указанием цены и условий.
Если брат от покупки отказывается, это не препятствует продаже. А вот если потребуется оформить именно отказ от преимущественного права от имени недееспособного племянника, здесь уже может потребоваться предварительное разрешение органа опеки.
То, что квартира двухкомнатная и порядок пользования определён судом, само по себе не лишает сособственников преимущественного права покупки.
Если хотите, могу подсказать как правильно оформить уведомление сособственников, чтобы потом зарегистрировать продажу без проблем.
Здесь всё решает один срок: закон даёт брату не бессрочное право придумать себе удобный момент, а ровно месяц с момента вручения ему письменного уведомления о цене и условиях продажи доли (ст. 250 ГК РФ). Если за этот месяц он реально не купит долю на этих условиях, а лишь напишет, что купит через год, это не считается использованием преимущественного права. По истечении месяца вы вправе продать долю любому третьему лицу на тех же условиях, что указали в уведомлении.
То же правило действует и в отношении доли племянника: его преимущественное право от имени недееспособного реализует опекун или орган опеки, но и здесь месячный срок не продлевается желанием подождать.
Зафиксируйте дату вручения уведомления: направьте его заказным письмом с описью вложения либо возьмите расписку о получении. Именно от этой даты считается месяц, и она станет вашим доказательством, если брат позже заявит, что вы продали долю преждевременно.
Екатерина, само по себе то, что после продажи Вашей доли в квартире будут проживать посторонние люди, не является основанием для отказа опеки.
Вы продаёте свою долю, а не долю племянника, поэтому разрешение опеки на продажу именно Вашей доли не требуется. При этом права племянника как собственника должны быть соблюдены, в том числе его преимущественное право покупки.
Если племянник сохраняет свою долю и его имущественные права не ухудшаются, сам факт появления нового сособственника (постороннего человека) не означает, что опека вправе запретить Вам продажу.
Вам в принципе не требуется согласование опеки для продажи своей доли. Вы распоряжаетесь своим имуществом, а не долей племянника.
Да. Если Вы действительно дарите свою долю, а не оформляете дарение вместо фактической продажи, уведомлять брата и племянника о сделке не требуется, преимущественное право покупки действует именно при продаже доли.
Нотариус при дарении не обязан уведомлять сособственников о преимущественном праве покупки, но проверит законность сделки и необходимые документы.
При этом важно учитывать: если будет доказано, что фактически за долю передаются деньги, а договор оформляется как дарение, существует риск признания сделки притворной по ст. 170 ГК РФ. В таком случае к ней могут применить правила о фактически совершённой купле-продаже, в том числе правила о преимущественном праве покупки.