Здравствуйте, Александр! В любом случае, без разрешения органа опеки отчуждение недвижимого имущества невозможно, сделка может оспорена в судебном порядке.
Подайте заявление в территориальный орган опеки. В нём нужно подробно описать обе квартиры (старую и новую), указать характеристики, а также прописать обязательства: выделить ребёнку долю в новом жилье или перевести деньги на специальный счёт. К заявлению приложите пакет документов: паспорта родителей, свидетельство о рождении ребёнка, документы на обе квартиры (выписки из ЕГРН, правоустанавливающие документы), отчёт об оценке рыночной стоимости. В 2026 году опека подходит к проверке комплексно: оценивает не только метраж, но и локацию (инфраструктура, транспортная доступность), реальные бытовые условия, финансовую прозрачность. Срок рассмотрения — около 15 дней.
Вы можете выбрать свою схему, от этого зависит положителный для сторон исход сделки:
1. Альтернативная сделка (синхронизированный обмен). Продажа текущей квартиры и покупка новой происходят в рамках одной транзакции. Ребёнок сразу получает долю в новом объекте — на практике, это часто самый одобряемый вариант, так как права ребёнка сохраняются в реальном времени.
2. У Вас уже имеется другое жилье, выделите долю ребенку в уже имеющемся жилье. Это можно сделать посредством дарение доли несовершеннолетнему ребенку. Но опека всё равно обязана проверить, что объект не обременён, соответствует санитарным нормам и реально подходит для проживания.
3. Нотариальный депозит. Если сразу купить новое жильё не получается, деньги от продажи доли ребёнка переводят на специальный номинальный счёт или депозит нотариуса. Они блокируются до момента покупки нового объекта с выделением доли или до совершеннолетия ребёнка.
4. Договор купли-продажи нужно обязательно заверить у нотариуса. После подписания нотариус сам направит документы в Росреестр для регистрации перехода права.
5. Отчитайтесь перед опекой. После регистрации покажите органам опеки документы, подтверждающие, что условия выполнены:
Если вы выделили долю в новой квартире — выписку из ЕГРН, где видно право ребёнка на эту долю;
Если деньги перевели на счёт — выписку с этого счёта.
Операции с недвижимостью, в котором участвует несовершеннолетний ребенок не нужно проводить самостоятельно, на свой страх и риск. Лучше сразу обратиться к юристу для сопровождения сделки или опытному риелтору.
С уважением, юрист Анна Берёзкина
Да. Квартиру с ребенком сложно продать. Выделить долю ребенку в квартире, у которой имеется обременение — это возможно только с разрешения банка. Вам нужно обратиться в банк со свидетельством о рождении ребенка с требованием выделения ему доли в квартире, банк должен внести изменения, дополнения в условия текущего кредитного договора (то есть, согласовать этот вопрос) и после этого пойти к нотариусу и оформить дарение доли несоверш. ребенку. Без ведома и разрешения банка, нотариус не сможет оформить дарение доли в квартире, находящейся под обременением (ипотекой). Для этого у Залогодателя (то есть, у Вас) должно быть согласие Залогодержателя (Банка) путем внесения дополнений в действующий кредитный договор. Вам лучше обратиться к юристу этого банка для решения этого вопроса.
Здесь Вам важно уяснить, что ипотека — это не арест квартиры, не запрет на совершение регистрационных действий, когда вообще никак и ничего нельзя сделать с недвиж имуществом. Здесь у Вас ипотека. Ипотека — это обременение, а арест, запрет и т.д. — это ограничения. Обременения и ограничения — это разные понятия, не одно и тоже. С квартирами с ипотекой можно совершать операции (наследование, дарение, продажа доли и т д.), но с согласия и с ведома Залогодержателя (банка)
С уважением, юрист Анна Берёзкина