Продажа квартиры с детскими долями, деньги за детские доли положить на номинальный счет
Продажа квартиры с детскими долями, деньги за детские доли положить на номинальный счет
, Мария Бобина, г. Москва
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
1150 ₽
Уточнение от клиента
Квартира находиться в Московской области, г. Балашиха. Дети прописаны в Москве. Разрешение запрашиваем у опеки г. Москвы. Детские доли выделялись соразмерно маткапиталу по 1/29 на каждого из 3-х детей.
Можно ли получить предварительное согласование на сделку без реального покупателя, тк риск отказа высок?
Можно ли получить предварительное согласование на сделку без реального покупателя, тк риск отказа высок?
Уточнение от клиента
Есть вариант выделить доли детям в загородном доме Раменский р-н, Московской области, он построен 2 года назад, готов к круглогодичному проживанию, есть газ, электричество, вода-скважина, септик. Я (мать) являюсь единоличным собственником, с мужем заключен брачный договор. На сколько выше вероятность, что опека разрешит подобную сделку?
Ответ команды Правовед
Мария, получить разрешение органов опеки на продажу долей с зачислением денег на счет крайне сложно, и суды в большинстве случаев поддерживают позицию ведомства (ст. 21 48-ФЗ). Закон обязывает не допускать уменьшения имущества подопечного, а замену квадратных метров на безналичные деньги опека и суд обычно расценивают как ухудшение прав ребенка из-за инфляции (п. 1 ст. 37 ГК РФ). Добиться согласования или выиграть спор в суде удается только при наличии подтвержденных исключительных причин: переезд в другой субъект РФ, приобретение строящегося жилья по ДДУ или экстренные расходы в интересах ребенка. До получения письменного приказа опеки не подписывайте с покупателем соглашение о задатке, чтобы в случае затяжного суда или отказа не нести финансовые убытки.
Если планируете обосновать перевод денег на счет и снизить риск судебных тяжб, в детальном разборе подготовлю:
- Готовый текст заявления в орган опеки с правовым обоснованием сделки;
- Перечень подтверждающих документов для минимизации риска отказа;
- Порядок обжалования отказа опеки в суде по правилам КАС РФ;
- Что отвечать на требование инспектора о покупке альтернативного жилья день в день.
Разбор подготовлю в течение 15 минут - направлю сюда и на почту.
Здравствуйте Мария.
Да здесь потребуется разрешение органа опеки и попечительства согласно ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного.-https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7
При этом, на уровне субъектов РФ порядок предоставления услуги по выдаче такого разрешения регулирует нормативный правовой акт регионального значения.
Далее я продолжу в следующем ответе ниже.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте!
Вы пишите, что
Разрешение запрашиваем у опеки г. Москвы.
Можно ли получить предварительное согласование на сделку без реального покупателя, тк риск отказа высок?
В этом случае при разрешении вопроса о выдаче предварительного разрешения от органа опеки и попечительства применяются положения Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП
«О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве».
Так, согласно нему необходимо предоставить документ, подтверждающий предоставление равнозначного жилого помещения ( доли) несовершеннолетнему ребенку ( детям). Также необходимо предоставить отчет об оценке объекта оценки отчуждаемого и приобретаемого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку ( детям)
Так, может быть отказано в предоставлении услуги, если будет установлено, что в результате совершения сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего ребенка, ( детей) их долей в жилом помещении производится уменьшение имущества подопечного ребенка.
В соответствии с п. 2.10.1
Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП
«О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве» (
Приложение 1
к постановлению Правительства
Москвы
от 30 марта 2023 г. N 508-ПП, Административный Регламент)
2.10.1. Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги являются
2.10.1.10. Уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего, подопечного, недееспособного (ограниченно дееспособного) в результате совершения сделки (за исключением случаев отчуждения имущества в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).
С полным текстом Постановления
Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП
«О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве»
можете ознакомиться во вложении.
Если же взамен не будет приобретено иное жилое помещение, то в предоставлении государственной услуги также будет отказано, в соответствии с п. 2.10.1.16.
Постановления
Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП
«О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве» ( «Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы „Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину).
Согласно нему может быть отказано в предоставлении гос. услуги, если это влечет
2.10.1.16. Отчуждаемый объект имущества является единственным жилым недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, подопечному, недееспособному (ограниченно дееспособному), и взамен не приобретается иное жилое недвижимое имущество (за исключением случаев, установленных пунктами 1 и 5 части 1 статьи 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве»).
Таким образом, если продажа жилого помещения не требует за собой дорогостоящего лечения, в исключительном случае, то на этом основании будет отказано также в предоставлении государственной услуги.
Есть вариант выделить доли детям в загородном доме Раменский р-н, Московской области, он построен 2 года назад, готов к круглогодичному проживанию, есть газ, электричество, вода-скважина, септик. Я (мать) являюсь единоличным собственником, с мужем заключен брачный договор. На сколько выше вероятность, что опека разрешит подобную сделку?
Вы в соответствии со ст. 37 ГК РФ не можете совершать возмездные сделки с детьми, поэтому, на этом основании Вам будет отказано в предоставлении услуги, согласно п. 2.10.1.9.
Постановления
Правительства Москвы от 30.03.2023 N 508-ПП
«О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве» ( «Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы „Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину), как в связи с наличием обстоятельств, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации, Семейным кодексом Российской Федерации, которые препятствует выдачи предварительного разрешения.
Также, могут отказать в связи с тем, что Вы не приобретаете формально( по возмездной сделке (
(купля-продажа, мена)" жилое помещение ( долю) на имя несовершеннолетнего ребенка, если планируете подарить доли детям в загородном доме.
Продажа квартиры с детскими долями, деньги за детские доли положить на номинальный счет
Правила зачисления средств на Номинальный счёт
На Номинальный счёт должны перечисляться средства исключительно для содержания подопечных. Это требование ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Дело в назначении такого счёта. По закону (ст. 37 ГК РФ) на номинальный счёт зачисляют только средства на содержание ребёнка: алименты, пособия, пенсии, возмещение вреда здоровью. А выручка от продажи недвижимости к таким выплатам не относится — это имущественная сделка. Банк просто не проведёт такой перевод: в платёжном поручении нужно указать корректное назначение, и система отфильтрует неподходящие суммы.
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве». Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
Квартира находиться в Московской области, г. Балашиха. Дети прописаны в Москве. Разрешение запрашиваем у опеки г. Москвы. Детские доли выделялись соразмерно маткапиталу по 1/29 на каждого из 3-х детей. Можно ли получить предварительное согласование на сделку без реального покупателя, тк риск отказа высок?
Дело в логике опеки. Её главная задача — убедиться, что имущественные права ребёнка не нарушаются. Когда вы подаёте документы на сделку, опека смотрит не только на саму продажу, но и на то, что ребёнок получит взамен.
Если вы покажете только квартиру в Балашихе и скажете «мы хотим продать, а деньги положим на счёт», специалист сразу задаст вопрос: а чем обоснована такая схема? Почему не выделяется доля в другом жилье? Без веской причины (переезд в другой регион, необходимость дорогостоящего лечения) опека сочтёт, что ребёнок лишается собственности без адекватной замены — и откажет.
При этом сам по себе факт, что дети прописаны в Москве, а квартира в Подмосковье, для опеки не является решающим аргументом. Важнее, где ребёнок фактически живёт и где у него есть другие имущественные интересы.
В административном регламенте (Приложение 3 к Постановлению Правительства Москвы № 508-ПП) среди оснований для отказа есть пункт 2.10.1.16: «Приобретаемое имущество передаётся в залог». Важное уточнение: этот пункт касается именно ситуации, когда в рамках сделки новое жильё, которое вы планируете купить взамен, сразу отдаётся в залог (например, при ипотеке). Опека видит в этом риск: если родители не справятся с выплатами, жильё могут забрать, и ребёнок останется без крыши над головой. Поэтому опека требует, чтобы залог отсутствовал — тогда риск минимален, и разрешение выдают.
base.garant.ru/406661305/53f89421bbdaf741eb2d1ecc4ddb4c33/?ysclid=mta90v0sc3916553239
Здравствуйте, Мария!
Получить абстрактное предварителное согласование «разрешите продать квартиру в будущем любому покупателю» фактически нельзя.
Московский регламент требует представить в том числе проект договора отчуждения с указанием существенных условий сделки, поэтому официальное разрешение выдается под конкретную схему сделки. Предварительно обсудить вариант с опекой можно, но такая консультация не гарантирует последующего разрешения.
П. 2 ст. 37 ГК РФ:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки… совершать сделки по отчуждению имущества подопечного.
Что касается варианта просто продать доли детей и положить деньги на счет, для Москвы сейчас это более рискованный вариант. Более того, действующий регламент говорит именно о счете (вкладе), открытом на имя несовершеннолетнего, а не просто о номинальном счете родителя.
Зачисление всей стоимости вместо недвижимости предусмотрено прежде всего для исключительных случаев по п. 5 ч. 1 ст. 20 Закона № 48-ФЗ; при обычной продаже гораздо надежнее предоставлять детям другую недвижимость.
Вариант с выделением детям долей в жилом доме в Раменском районе выглядит существенно перспективнее. Причем поскольку сейчас каждому ребенку принадлежит всего 1/29 квартиры, обеспечить им в доме доли, которые по рыночной стоимости и площади не меньше нынешних, обычно технически несложно.
Для опеки я бы строил схему именно так, что это продажа детских долей в Балашихе и одновременное получение каждым ребенком доли в загородном доме. Передача долей матерью детям в дар допустима, т.к. запрет на сделки между родителем и ребенком не распространяется на передачу имущества ребенку в дар (п. 3 ст. 37 ГК РФ).
Шансы будут особенно хорошие, если, например, если:
-дом зарегистрирован в ЕГРН именно как жилой дом, пригодный для постоянного проживания;
– земельный участок также оформлен;
– нет ипотеки, арестов и иных обременений;
– по оценке стоимость доли каждого ребенка в доме не ниже стоимости его 1/29 квартиры;
– желательно, чтобы и площадь, приходящаяся на ребенка, была не меньше;
– можно подтвердить круглогодичное проживание;
– дети после продажи не теряют фактическое место проживания в Москве, поскольку они там зарегистрированы.
Московский регламент прямо требует отчеты об оценке отчуждаемого и приобретаемого имущества, причем основанием для отказа является уменьшение стоимости имущества ребенка.
Поэтому я бы оценивал так, что продажа с перечислением денег на счет — риск отказа заметный; а если будет продажа с предоставлением детям полноцнных долей в готовом жилом доме, то вероятность разрешения значительно выше.
В Вашем случае имеет смысл сначала заказать оценку квартиры и дома (справку о стоимости) и рассчитать, какую именно долю дома нужно подарить каждому ребенку, чтобы по стоимости был очевидный прирост. Тогда заявление в опеку можно изначально строить не как «просим разрешить продажу», а как сделку, в результате которой имущественное положение каждого ребенка объективно улучшается.
Похожие вопросы
Можно ли выделить детскую долю в доме вместо квартиры при продаже недвижимости?
Продаем детскую долю в квартире 130 кв метров и хотим выделить в доме 360 кв метров. Опека устно на консультации жестко отказала. Только при встречной покупке.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире без нотариуса?
Добрый день
Если родители имея квартиру с мат капиталом и у них это как общее имущество (без выделения долей), есть ещё обременения в банке.
Сейчас нужно выделить доли детям для продажи квартиры (родители доли не выделяю себе)
Они могут это сделать без нотариуса? Просто в МФЦ подать соглашение на выделение долей для Росреестра ?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
В построенном доме дети имеют по 30/100 долей, а я мать всего лишь 10/100, то есть тем самым я детям увеличила
Здравствуйте. Супруг , мобилизованный в 2022 году,погиб на сво, у нас трое несовершеннолетних детей, один из которых ребёнок инвалид . Часть этой компенсации мы потратили на строительство дома, на участке выданном администрацией как многодетной семье . стройка пришла к завершению и стоит вопрос обустройства дома. Устно опека ответила что купить холодильник или унитаз я не могу на средства которые лежат на расчетном счету детей(нас сразу обязали чтоб мы открыли именно расчетные а не номинальные счета для получения компенсации за гибель) я подала заявление о разрешении опеки неоднократно снимать с детских счетов с предоставлением всех чеков и отчетности. Но опека утверждает что я должна подготовить сметы на каждую операцию. На сколько я знаю из практики, я мать , а не опекун могу распоряжаться ими как считаю нужным именно я в интересах своих детей, а не опека, но как им это доказать, потому что они стоят на своем и вообще ссылаются на то, что деньги мы можем потратить только на лечение, обучение и недвижимость. Но нам это не нужно, мы льготники и у нас и так бесплатно это все. В построенном доме дети имеют по 30/100 долей, а я мать всего лишь 10/100 , то есть тем самым я детям увеличила собственность и должна ли я унижаться перед опекой и каждый раз доказывать что допустим унитаз в доме необходим и что это в интересах детей
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Как продать долю в квартире, если собственник второй доли умер?
Здравствуйте, три года назад получила 2/3 доли в наследство. Сейчас собираюсь продать свои доли, сосед третьей доли умер восемь лет назад, нашла свидетельство о смерти, похоронен ща счет государства, узнала что наследственное дело за эти года не было открыто. Что делать в моем случае пожалуйста подскажите, кому теперь и как мне отправить письмо уведомления о продаже. Заранее благодарю.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
На что может претендовать муж при разводе, если квартира куплена на подаренные средства и маткапитал?
Добрый день! Квартира куплена в браке, но на средства от продажи квартиры моей покойной бабушки, которые передала моя мама, при покупке новой, а так же за свет материнского капитала. Есть расписка о получении в дар денежных средств от мамы на покупку данной квартиры. Через нотариуса была совершена сделка о распределении долей детям и мужу, и сразу же отказ мужа от доли , и передача мне в дар его доли. Все зафиксировано нотариально, все бумаги на руках. По факту собственник я и мои дети. Хочу подать на развод, муж уходить не хочет. На что он может претендовать и как мне поступить правильно , если нужно доказать что квартира куплена на мои деньги?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
С учётом моего ответа выше далее:
В таком случае порядок регулирует Постановление Правительства Москвы от 30 марта 2023 г. N 508-ПП «О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве» и его Приложение 1. Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину».
Оно полностью во вложении к этому ответу.
Далее я продолжу в следующем ответе ниже.
С учётом моих ответов выше далее:
Постановление Правительства Москвы от 30 марта 2023 г. N 508-ПП «О порядке предоставления отдельных государственных услуг в сфере опеки, попечительства и патронажа в городе Москве» и его Приложение 1. Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину».
И Постановления следует:
Т.е. предусмотрены указанные выше возможные варианты для получения разрешения.