Для 25-летнего сына согласие отца не требуется вовсе, так как он полностью дееспособен и распоряжается долей самостоятельно. В отношении 17-летнего ребенка сделка заключается им самим с Вашего письменного согласия (ст. 26 ГК РФ), но для нее обязательно предварительное разрешение органа опеки (ст. 21 48-ФЗ). Опека вправе выдать разрешение без участия отца, если юридически подтвердить неизвестность его местонахождения и обеспечить несовершеннолетнему равнозначную долю в приобретаемом жилье (ст. 37 ГК РФ).
В детальном разборе подготовлю заявление в орган опеки с правовым обоснованием отсутствия второго родителя и перечень подтверждающих документов, чтобы провести сделку без задержек.
Здравствуйте!
Вы продаете первую квартиру ( приобретенную с помощью средств материнского капитала) или вторую ( которую приобрели после продажи квартиры, приобретённой с помощью средств материнского капитала), уточните, пожалуйста. И были ли выделены доли в квартирах детям?
Если квартира была приобретена с помощью средств материнского капитала, то возникает обязанность по оформлению ее в общую собственность всех членов семьи, в том числе, несовершеннолетних детей, в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ.
В связи с этим, после определения долей в этой квартире, если они ( доли) еще не были определены, для продажи квартиры необходимо получить предварительное разрешение на это от органа опеки и попечительства, в силу ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.
Оно может быть получено при условии согласия на это от обоих родителей.
Однако, если один из родителей необоснованно уклоняется от согласия, при условии, что в результате сделки уменьшение имущества подопечного не будет произведено, отказ органа опеки и попечительства может быть оспорен в судебном порядке.
Здравствуйте. Ситуация у вас нередкая, но требует внимательного разбора именно ваших обстоятельств. Сразу отмечу: сам по себе факт покупки квартиры на материнский капитал не делает бывшего супруга автоматическим участником сделки по её продаже. Всё зависит от того, на кого оформлена собственность и выделены ли доли детям.
Правовое обоснование
1. Статус имущества. Если квартира куплена в период брака, она является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). Однако вы указали, что на момент покупки вы были в разводе. Это ключевой момент. Имущество, приобретённое после расторжения брака, является личной собственностью того, кто его приобрёл (ст. 36 СК РФ). Следовательно, если покупка была оформлена на вас и брак уже был расторгнут, бывший муж не имеет прав на эту квартиру, и его согласие на продажу не требуется.
2. Права детей. Здесь ситуация иная. В силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ жильё, купленное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Если вы этого не сделали, то при продаже вы обязаны выделить доли детям. Если доли уже выделены, то продажа возможна только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ). Согласие отца здесь не требуется, но требуется разрешение опеки, которое выдаётся при условии, что детям будет предоставлено равноценное жильё.
3. Если брак не был расторгнут официально. Если вы развелись, но квартира куплена до регистрации развода, то она совместная. В этом случае согласие бывшего супруга на продажу потребуется (ст. 35 СК РФ). Но вы пишете, что на момент покупки были в разводе, поэтому этот вариант маловероятен.
Что делать по шагам
1. Проверьте документы. Посмотрите на дату регистрации права собственности в выписке из ЕГРН и на дату расторжения брака в свидетельстве. Если квартира оформлена после развода и только на вас — согласие бывшего мужа не нужно.
2. Проверьте, выделены ли доли детям. Закажите выписку из ЕГРН. Если доли не выделены, вам придётся сначала выделить их (по соглашению), а затем получать разрешение органов опеки на продажу с условием покупки нового жилья с выделением долей детям.
3. Подготовьте пакет документов. Для продажи вам понадобятся: паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из ЕГРН, согласие органа опеки (если есть доли детей), а также документы на новую квартиру, если она покупается одновременно.
Самая частая ошибка
Люди часто путают согласие бывшего супруга с разрешением органа опеки. Если доли детям выделены, продать квартиру без разрешения опеки невозможно, даже если бывший муж не против. И наоборот, если квартира куплена после развода и доли детям не выделены, согласие отца не требуется, но без выделения долей вы нарушите закон, и сделка может быть оспорена. Также помните: если вы не выделите доли детям, при последующей продаже вы можете столкнуться с иском от прокуратуры или органов опеки о понуждении к выделению долей, а сама сделка может быть признана недействительной.
Резюме
Если квартира оформлена на вас после развода — согласие бывшего мужа не нужно. Если в квартире есть доли детей — нужно разрешение опеки, а не отца. Если доли детям не выделены — сначала выделите их, затем получайте разрешение опеки на продажу. В любом случае, перед сделкой рекомендую заказать свежую выписку из ЕГРН и, при наличии сомнений, показать документы юристу для проверки.
