Здравствуйте, живу в МКД, были установлены ворота во дворе и шлагбаумы, граничащие с другим домом. В договоре без голосования прописано что въезд осуществляется только по звонку и по считывателю номеров, от брелков был осуществлён отказ без предварительного голосования по этому вопросу. Можно ли добиться того, чтобы дали возможность сделать брелок?
Здравствуйте. Да, вопрос можно оспаривать. Если порядок доступа во двор и отказ от брелков фактически ограничивают пользование общим имуществом, такие условия должны иметь надлежащее основание и не могут произвольно устанавливаться исполнителем. Нужно изучить решение ОСС и договор. Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)
Здравствуйте. Вы хотите получить доступ на придомовую территорию в виде брелока, а управляющая организация или ТСЖ отказывает, ссылаясь на внутренние правила. Что говорит закон и как действовать.
Правовое обоснование
Ключевой момент здесь — законность установки шлагбаума и порядок доступа. Ваш вопрос касается общего имущества собственников МКД.
1. Пункт 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ: земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.
2. Часть 2 статьи 36 ЖК РФ: собственники владеют и пользуются общим имуществом (включая земельный участок) в пределах, установленных законом. Установка шлагбаума ограничивает доступ на этот участок, что затрагивает права всех собственников.
3. Статья 44 ЖК РФ: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников. Это значит, что любые ограничения (шлагбаум, ворота) должны быть одобрены большинством голосов на собрании.
Анализ вашей ситуации
Вы указываете, что в договоре (вероятно, в договоре управления) прописано, что въезд осуществляется по звонку или считывателю номеров, а выдача брелков не предусмотрена. Однако, если это условие не было утверждено решением общего собрания, оно может быть оспорено.
Что делать по шагам
1. Запросите протокол общего собрания. Направьте официальный запрос в управляющую организацию (ТСЖ) с требованием предоставить копию протокола общего собрания, на котором было принято решение об установке шлагбаума и утвержден порядок доступа (пропускной режим). Запрос лучше сделать письменно, через канцелярию с отметкой о принятии или заказным письмом с уведомлением. Если такого решения нет, это прямое нарушение.
2. Если решение есть, но оно вас не устраивает. Если собрание было, но вы не согласны с его итогами (например, с отказом в выдаче брелков), вы вправе оспорить его в суде. Срок на обжалование — 6 месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении (часть 6 статьи 46 ЖК РФ). Но сначала стоит изучить протокол: возможно, при подсчете голосов были нарушения кворума.
3. Если решения нет (наиболее вероятный сценарий). Установка шлагбаума без решения собрания незаконна. В этом случае вы можете:
* Обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с жалобой на самоуправство управляющей организации. ГЖИ проведет проверку и может выдать предписание об устранении нарушений.
* Обратиться с иском в суд об обязании не чинить препятствия в пользовании общим имуществом. В иске можно требовать либо демонтажа шлагбаума (если он установлен незаконно), либо обязания выдать вам брелок наравне с другими жильцами.
Важный нюанс
Даже если решение собрания было, отказ в выдаче брелока конкретно вам может быть незаконным, если он нарушает ваше право на доступ к жилью. Вы как собственник имеете право беспрепятственного доступа в дом. Если отказ в выдаче брелока делает ваше проживание существенно затруднительным (например, вы не можете попасть во двор на машине), вы можете ссылаться на статью 304 ГК РФ (защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения).
Чего делать не стоит
Не пытайтесь самостоятельно взламывать шлагбаум или вступать в конфликт с охраной. Это может быть расценено как порча имущества (статья 167 УК РФ) или мелкое хулиганство (статья 20.1 КоАП РФ). Действуйте только через официальные запросы и жалобы.
Резюме
Ваш главный козырь — отсутствие решения общего собрания. Без него любые ограничения доступа незаконны. Начните с письменного запроса протокола. Если его не предоставят или окажется, что его нет, — жалуйтесь в ГЖИ и готовьте иск в суд. Если протокол есть, но выдача брелков не предусмотрена, оспаривайте это решение в суде в течение 6 месяцев.
