Мой муж планирует продать свою квартиру ( купленную до нашего брака) моей матери с договором пожизненного проживания. Если вдруг моя мать перепродаст данную квартиру, а мой муж купит новое жильё, как он сможет расторгнуть договор на пожизненное проживание? И сможет ли он расторгнуть договор до продажи квартиры моей матерью и до приобретения им нового жилья
Когда муж продаёт квартиру вашей матери с условием своего пожизненного проживания, это условие становится обременением квартиры. Оно регистрируется в ЕГРН и следует за недвижимостью независимо от того, кто ею владеет. То есть если мать перепродаст квартиру — право мужа жить в ней сохранится и перейдёт к новому собственнику. Новый владелец не сможет его выселить.
Это право личное — оно не наследуется, не передаётся и прекращается со смертью мужа.
Может ли муж отказаться от права пожизненного проживания?
Да, может — в любой момент. Это самый простой путь. Муж вправе добровольно отказаться от своего права. Для этого он вместе с текущим собственником квартиры (матерью или тем, кому она перепродаст) подаёт совместное заявление в Росреестр о снятии обременения. Никакого согласия других лиц для этого не требуется.
Ответ на ваши вопросы
1. Если мать перепродаст квартиру, а муж купит новое жильё — как расторгнуть?
Покупка нового жилья автоматически не прекращает право пожизненного проживания. Обременение так и останется висеть на старой квартире.
Чтобы его снять, мужу нужно:
Договориться с текущим собственником квартиры (матерью или новым покупателем) о совместной подаче заявления в Росреестр.
Подать заявление о прекращении обременения.
После этого квартира освободится от обременения, и её будет проще продать.
Важно: заявление нужно подавать именно совместно с собственником. Если тот отказывается — придётся обращаться в суд, и это уже сложнее.
2. Можно ли расторгнуть до продажи квартиры матерью и до покупки нового жилья?
Да, можно. Муж может отказаться от права пожизненного проживания в любой момент — закон не привязывает это к каким-либо событиям. Процедура та же: совместное заявление с матерью в Росреестр о снятии обременения.
Но здесь есть риск для мужа: если он откажется от права проживания до того, как у него будет новое жильё, он может оказаться без крыши над головой. Отказавшись от права, он теряет юридическую возможность жить в этой квартире. Лучше сначала обеспечить себя жильём и только потом снимать обременение.
Практический совет
Самый безопасный порядок действий для мужа:
Сначала купить (или обеспечить себе) новое жильё.
Потом вместе с матерью (или новым собственником) подать заявление в Росреестр о снятии обременения.
Только после этого мать может продавать квартиру — без обременения она будет стоить значительно дороже и найдётся больше покупателей, потому что квартира с обременением «пожизненного жильца» отпугивает покупателей.
Если мать хочет продать квартиру с обременением — это возможно, но цена будет существенно ниже. Покупатель должен быть осведомлён об обременении (оно отражается в выписке из ЕГРН).
Евгения, добровольное прекращение договорного права проживания можно заранее предусмотреть, в том числе до перепродажи квартиры матерью и до покупки мужем другого жилья. Но сначала нужно определить, как именно право оформляется: условием купли-продажи, отдельным договором безвозмездного пользования или иной конструкцией. Одного названия «договор пожизненного проживания» для выбора процедуры недостаточно.
Если сделка ещё не заключена, предусмотрите, что право прекращается по письменному соглашению с участием мужа либо по его письменному уведомлению, если договор прямо допускает такой односторонний отказ. Укажите момент прекращения права, срок освобождения квартиры и порядок снятия с регистрационного учёта. Соглашение об изменении договора по общему правилу оформляется в той же форме, что и сам договор (ст. 452 ГК РФ); нотариальное заявление не является универсально обязательным документом.
Покупка другой квартиры или снятие с регистрационного учёта сами по себе не обязательно прекращают самостоятельное договорное право пользования. При этом условие о пожизненном проживании не означает, что в ЕГРН автоматически появится отдельное обременение: регистрация ограничений производится в предусмотренных законом случаях. Если запись уже существует, проверяется её вид и основание, а затем определяются документы для погашения.
Сохранение права при последующей продаже зависит от его правовой природы. Например, для безвозмездного пользования действует специальная ст. 700 ГК РФ. Нельзя одним договором возложить новые обязанности на будущего покупателя, который в нём не участвует (п. 3 ст. 308 ГК РФ).
Поэтому сейчас лучше согласовать конкретную редакцию договора, где муж сможет добровольно прекратить пользование без обязательного судебного разбирательства. Но до отказа от проживания ему стоит обеспечить реальное альтернативное жильё: после прекращения права вернуться в квартиру по прежнему основанию уже не получится.
