Правомерно ли требование разрешения на строительство для продления аренды земли под старыми зданиями?

КУИ РАСТОРГЛИ договор без моего ведома ,

 Здравствуйте.

А какое основание для расторжения договора аренды под объектами капитального строительства? В соответствии с положениями ст. 1 ЗК РФ пользование и владение землей основано на принципах, одним из которых является

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

В любом случае Вы как собственник объектов недвижимости вправе пользоваться земельным участком, который необходим для их эксплуатации (ст. 271 ГК РФ).

Аналогичное правило закреплено и в ст. 35 ЗК РФ

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Здравствуйте, Анна.

Для оценки правомерности расторжения договора аренды нужно изучать договор и требования Арендодателя.

В силу статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ у собственника объекта недвижимости есть право пользования земельным участком под объектом недвижимости и преимущественное право заключения договора аренды земельного участка или его выкупа.

Если право собственности на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН,  то Вы не обязаны доказывать законность этого объекта недвижимости.

Если Арендодатель подаст иск об оспаривании зарегистрированного права собственности в том числе по основаниям предусмотренным статьёй 222 Гражданского кодекса, то придется доказывать наличия разрешения на строительство в силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ

Просят предоставить документ на разрешение строительства этих зданий. Здания построены примерно 50-60 тому назад. В правели они требовать от меня эти документы для ПО писания договора аренды со мной .

 Здравствуйте!

здания построены давно (50–60 лет назад). В те годы правила были другими, и такого документа, как современное разрешение на строительство (по ГрК РФ), просто не существовало в том виде, в каком мы его знаем сейчас. 

Действительно, чтобы понять, законно ли расторгли договор, нужно смотреть сам документ и мотивы арендодателя. В договоре могли быть прописаны конкретные основания для одностороннего расторжения (например, систематическая неуплата, нецелевое использование). Если таких оснований не было, а вас не уведомили должным образом — есть повод оспаривать расторжение. Юрист в этом разборе прав: без анализа текста договора и обстоятельств дела вывод сделать нельзя. 

Анна, здравствуйте. Нужно смотреть условия вашего договора аренды и основания, чем руководствовался арендодатель при расторжении договора. При этом, исходя из ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (или помещение в нём) к новому владельцу он автоматически приобретает право использовать ту часть земельного участка, которая занята объектом и необходима для его эксплуатации, — на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Кроме того, п. 3 этой статьи закрепляет за собственником здания преимущественное право на аренду или покупку участка. В вашей ситуации, эта норма прямо гарантирует сохранение сложившегося режима пользования землей -ваши права на использование участка следуют за правами на недвижимость. Также можно опираться на п. 1 ст 621 ГК РФ, исходя из которой арендатор, добросовестно исполнявший обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок при условии своевременного письменного уведомления арендодателя. А если после истечения срока договора вы продолжали пользоваться участком, а арендодатель не возражал, то по п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Прекращение аренды допускается только на основаниях и в порядке, установленных гражданским законодательством (ст. 46 ЗК РФ). Одностороннее расторжение договора без надлежащих оснований (например, без подтвержденных нарушений с вашей стороны) и без соблюдения процедуры (в том числе без письменного уведомления и предъявления претензий) является незаконным и может быть оспорено в суде.

Здравствуйте, Анна.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, собственники зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду. Это право неразрывно связано с правом собственности на объект недвижимости.

В силу ст. 552 Гражданского кодекса РФ, при продаже здания или сооружения покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях, что и у прежнего собственника. Отсутствие переоформленного договора аренды на ваше имя не лишает вас права пользования участком, так как право пользования перешло к вам в силу закона вместе с правом собственности на помещения.

Требование КУИ предоставить разрешение на строительство зданий, возведенных 50–60 лет назад, является необоснованным. Для оформления прав на земельный участок под объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, достаточно подтверждения права собственности на сам объект. Судебная практика исходит из того, что если объект недвижимости существует, зарегистрирован и используется по назначению, отсутствие архивных разрешений на строительство полувековой давности не может служить препятствием для реализации права на аренду или выкуп земли.

В частности, Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 марта 2026 г. N 18-КГ25-487-К4  подтверждает право собственников помещений на заключение договора аренды земельного участка: https://internet.garant.ru/#/document/413977586/paragraph/1:0

Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 ноября 2025 г.) также содержит правовые позиции о недопустимости отказа в оформлении прав на землю при наличии правомерно возведенного объекта: https://internet.garant.ru/#/document/413078119/paragraph/57:0

Вам необходимо направить в КУИ официальное заявление о заключении договора аренды земельного участка. В заявлении укажите, что право пользования участком перешло к вам в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ.
Если КУИ отказывает в заключении договора, ссылаясь на отсутствие разрешений на строительство, такой отказ можно оспорить в судебном порядке. Как я указал выше, суды в подобных спорах встают на сторону собственников недвижимости, указывая, что публичный орган не вправе отказывать в предоставлении права на землю, если объект недвижимости легализован и право собственности на него зарегистрировано.

Уважаемая Анна, здравствуйте! Конечно, было бы неплохо изучить документы, что у Вас на руках — договор и уведомление о расторжении.

Все-таки большинство юристов работает с документами.

Вот из того, что Вы написали, я считаю, что позиция КУИ в части требования разрешения на строительство зданий, возведённых 50-60 лет назад, не основана на законе.

Смотрите, Вы как собственник зданий обладаете исключительным правом на приобретение земельного участка, на котором они расположены, в собственность или аренду.

Это прямо закреплено в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a76b90b907f943dafd16eaf8780dc4297859938c/

Данное право носит императивный характер и не зависит от усмотрения органа местного самоуправления.

Более того, статья 39.6 ЗК РФ предусматривает предоставление земельных участков без проведения торгов собственникам зданий, сооружений, расположенных на таких участках.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/79da6e3bbbc8eb967db0714e8378269bfea9f83c/

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов установлен статьёй 39.16 ЗК РФ и является исчерпывающим.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/4d35767a8f63d3bc2ce02bfd883a6f3303a94972/

Требование разрешения на строительство для уже существующих и зарегистрированных в ЕГРН зданий в этом перечне отсутствует.

Здания построены десятилетия назад, Вы их законно приобрели в 2002 году, право собственности зарегистрировано — этого достаточно для реализации Вашего исключительного права на аренду земли под ними.

Расторжение прежнего договора аренды без Вашего ведома также вызывает вопросы.

Статья 46 ЗК РФ определяет основания прекращения аренды, и односторонний отказ арендодателя возможен лишь при наличии конкретных нарушений со стороны арендатора, предусмотренных статьёй 45 ЗК РФ.

 Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f933ee4fa6f2c56c54748e0a0c5f6728da14825b/

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cd43e51fbd4129343b325971a466ec5cd32a425/

Расторжение договора без уведомления и без законных оснований нарушает принцип надлежащего исполнения обязательств.

Из судебной практики показательно дело А63-10608/2023, рассмотренное Арбитражным судом Ставропольского края.

kad.arbitr.ru/Card/57bcac3b-04da-4a2e-a0de-3a35a1fb712f

Там комитет по градостроительству отказал ПАО «Сбербанк России» в заключении договора аренды земельного участка под зданием, сославшись на несоответствие кадастровых данных фактической площади.

Суд признал такой отказ незаконным, указав, что перечень оснований для отказа в статье 39.16 ЗК РФ является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Исключительное право собственника здания не может быть ограничено обстоятельствами, прямо не предусмотренными законом.

… Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов (в том числе в долгосрочную аренду) установлен статьей 39.16 ЗК РФ. Между тем, статьей 39.16 ЗК РФ не предусмотрено такое основание для отказа в предоставлении земельного участка, как несоответствие данных кадастрового учета фактической площади здания. В установленном законом порядке право собственности заявителя на часть здания (помещение с кадастровым номером 26:11:000000:5659), в том числе в порядке статьи 222 ГК РФ, также не оспорено. Исследовав и оценив, в порядке статьи 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что общество, как собственник части здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:11:071502:3272, в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, вправе заключить договор земельного участка, находящегося в государственной муниципальной собственности, без проведения торгов. А связи с чем, суд пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствует закону и нарушает исключительное право заявителя на приобретение права аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество — часть нежилого здания, собственником которого он является. Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 АПК РФ). .........

В Вашей ситуации целесообразно направить в КУИ письменное требование о заключении договора аренды со ссылкой на статью 39.20 ЗК РФ и приложить выписки из ЕГРН на здания.

Отказ, основанный на отсутствии разрешения на строительство, будет являться незаконным и может быть обжалован.

С уважением, Дарья