Здравствуйте Наталья! Спасибо за вопрос — очень он занятный. В моменте можно подумать над следующим вариантом. Но он очень спорный, трудозатратный и при всем своем богатом налоговом опыте я такое не встречал.
И в любом случае здесь нужно изучать документы.
Ключевое обстоятельство для исчисления срока владения по ст.217.1 НК РФ – до вступления в силу ФЗ №122-ФЗ (31.01.1998) право собственности возникало не из регистрации, а из правоустанавливающих актов (ордер, договор, свидетельство).
По п.2 ст.8.1 и п.2 ст.223 ГК РФ права возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.
Для прав, возникших до 1998, таким «иным» является ст.69 ФЗ №218-ФЗ, признающая ранее возникшие права юридически действительными без регистрации в ЕГРН.
Следовательно, отсутствие или более поздняя регистрация не аннулируют право 1976 года. Минфин в письме от 18.07.2014 №03‑04‑05/35433 (на него ссылается ФНС) разъяснил, что при приватизации до 1998 срок владения считается с момента приватизации, а не с даты получения свидетельства – эта логика применима и к вашему случаю.
Для судебного закрепления возможны два пути: особое производство по ст.264-268 ГПК об установлении факта владения с 1976 года,
либо иск о признании права с 1976 года и исправлении ошибки по дате регистрации права собственности по ст.61-62 ФЗ №218-ФЗ со ссылкой на ст.12, 302-306 ГК РФ.
В суде нужно доказать, что ДПСИ 2021 и его расторжение в 2025 не создали новое право, а лишь восстановили прежнее или сняли обременение, поэтому срок владения непрерывен с 1976.
К заявлению приложить правоустанавливающие документы 1976, подтверждения непрерывного владения (выписки из домовой книги, квитанции, техпаспорта), документы по ДПСИ, выписки из ЕГРН.
После решения суда подать его в налоговую с уточнённой 3-НДФЛ, сославшись на п.4 ст.217.1 НК РФ, ст.69 ФЗ-218 и разъяснение Минфина, мотивируя освобождения от налога.
При отказе – обжаловать в вышестоящий орган и суд.
Риски: если в 2021 право действительно перешло к плательщику ренты, суд может считать срок с 2025, поэтому важно настаивать на отсутствии прекращения права или на восстановлении, а не новом возникновении. Качество доказательств 1976 и позиция Росреестра также влияют на исход, но ст.69 ФЗ-218 даёт сильный аргумент, что регистрация – лишь фиксация, а не основание для прав, возникших до 1998.
