Здравствуйте, Ксения!
Действия совета дома в части отказа в выдаче ключей абсолютно незаконны, даже если само решение об установке шлагбаума было принято законно (набрало 2/3 голосов).
1. Законны ли действия совета дома и нарушены ли права собственников?
Нарушение прав: Ограничение доступа к жилью и общему имуществу — это прямое нарушение закона. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, земельный участок под домом принадлежит всем собственникам на праве общей долевой собственности. Собственник имеет безусловное право беспрепятственного доступа к своей квартире и парковке на придомовой территории.
Отказ из-за денег: Позиция Верховного Суда РФ однозначна: нельзя обуславливать выдачу ключей (или внесение номера телефона в базу) оплатой целевого сбора. Если решение ОСС о сборе денег легитимно, то совет дома или управляющая компания (УК) обязаны выдать вам ключ (возможно, потребовав оплатить только себестоимость изготовления самого пластикового брелока), а образовавшийся долг за установку взыскивать через суд, но никак не блокировать въезд.
Перекрытие одного из въездов: Закрытие одного из двух существующих официальных заездов должно быть строго согласовано с МЧС (пожарным надзором) и администрацией города. Если шлагбаум полностью блокирует сквозной проезд для спецтехники или не открывается автоматически при пожарной тревоге, такая установка незаконна сама по себе.
2. Как получить ключи?
Если председатель идет на открытый конфликт, действуйте строго в правовом поле.
Шаг 1. Письменная досудебная претензия
Не ведите устных споров. Направьте официальное заявление-претензию в адрес Совета дома (председателю) и копию в Управляющую компанию.
Как отправить: Вручите лично под подпись на вашем экземпляре (с датой и расшифровкой) либо отправьте Почтой России ценным письмом с описью вложения.
Что указать: «Я являюсь собственником квартиры №… На основании ст. 36, 37 ЖК РФ и ст. 304 ГК РФ требую в течение 3 дней устранить препятствия в пользовании общим имуществом и предоставить мне доступ для управления шлагбаумом (выдать ключ/внести номер телефона в базу). В случае отказа или игнорирования споры о взыскании целевых взносов будут рассматриваться в суде, однако ограничение моего доступа к жилищу незаконно. Я буду вынужден обратиться в прокуратуру, ГЖИ и суд с иском об устранении препятствий, где с вас также будут взысканы судебные расходы».
Шаг 2. Жалоба в надзорные органы
Параллельно с подачей претензии (или сразу после отказа) направьте жалобы (это можно сделать онлайн через ГИС ЖКХ или Госуслуги):
В Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ): С требованием проверить законность ограничения доступа к общему имуществу и проверить сам протокол ОСС на подлинность кворума.
В Прокуратуру: По факту самоуправства (ст. 19.1 КоАП РФ) со стороны председателя совета дома.
В МЧС (Пожнадзор): По факту блокирования одного из въездов во двор (проверка требований пожарной безопасности).
Шаг 3. Фиксация фактов нарушения
Для дальнейших инстанций вам понадобятся доказательства:
Снимите на видео, как вы подъезжаете к шлагбауму, он закрыт, и у вас нет технической возможности проехать.
Запишите аудио- или видеоразговор с председателем, где он четко говорит: «Деньги не сдал — ключ не дам».
Шаг 4. Обращение в суд
Если ведомства не помогут, подавайте иск в районный суд по месту нахождения дома.
Предмет иска: «Об устранении препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома и обязании предоставить доступ к ограждающему устройству (выдать ключ/пульт)».
Судебные перспективы: Суды в 99% случаев встают на сторону собственника в таких вопросах. Дополнительно вы сможете потребовать компенсацию морального вреда.
Если общее собрание (ОСС) было проведено по всем правилам ЖК РФ, набрало реальные 2/3 голосов и было утверждено, решение о целевом сборе становится обязательным для всех, включая тех, кто голосовал против или не участвовал.
Вам, скорее всего, придется заплатить эту сумму (или ее взыщут через суд).
Но даже при наличии у вас этого долга, отнимать право въезда они не имеют права. Выдавать ключи они обязаны «авансом», разбираясь с долгами цивилизованно.
