Добрый вечер. Хотим я и муж приобрести участок 14соток с домом 100квм 50-ых годов в д. Левашово Ленинградской области, но с учётом последующей продажи 7соток от этого участка.(14 соток нам много и нужно реконструировать дом) На просторах интернета увидела, что есть ограничения в зоне т1ж1-2 о минимальной площади участка в 12сот. Это верно?никак не обойти такие условия?
Да, ваше опасение, к сожалению, вполне обоснованно. Судя по всему, участок находится в зоне, где минимальный размер для ИЖС действительно составляет 12 соток (1200 кв. м), и это ограничение обойти крайне сложно.
Вот что это значит для вашей ситуации:
· Закон на стороне ограничения: Согласно Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) Санкт-Петербурга, для зон индивидуальной жилой застройки (Т1Ж1, Т1Ж2-1, Т1Ж2-2) минимальная площадь участка установлена в 1200 кв. м. Ваша зона Т1Ж1-2, скорее всего, подпадает под это правило.
· Раздел невозможен: Если разделить 14 соток на две части (7 и 7 соток), каждый новый участок будет меньше 12 соток. Росреестр откажет в регистрации такого раздела, так как это прямое нарушение градостроительного регламента.
Есть ли законные пути обойти это?
К сожалению, прямого способа обойти минимальную площадь нет. Но есть несколько вариантов действий:
1. Продажа долей (самый реалистичный): Вы можете продать не часть участка, а долю в праве общей собственности (например, 1/2). Покупатель станет совладельцем всего участка, а не владельцем конкретного куска земли. Это единственный легальный способ «отдать» часть земли без нарушения закона.
2. Объединение с соседями: Если соседний участок также выставлен на продажу, можно выкупить его, объединить с вашим и затем разделить на части не менее 12 соток каждая.
3. Изменение ВРИ (Вид Разрешенного Использования): Это сложный путь. Если перевести участок в другую зону (например, под ЛПХ), минимальные требования могут быть другими. Но это долгая процедура, и администрация может отказать.
4. Судебное обжалование: Можно попытаться оспорить нормы ПЗЗ в суде, но шансы на успех крайне малы — такие дела обычно проигрываются.
Главный вывод: Просто «отрезать» и продать 7 соток как отдельный участок не получится. Самый безопасный и законный путь — оформлять сделку как продажу доли в общем участке.
Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку и благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Если участок действительно находится в зоне Т1Ж2-2, то разделить 14 соток на два самостоятельных участка по 7 соток, скорее всего, не получится. Для этой зоны минимальная площадь участка под ИЖС и садоводство составляет 1200 кв. м.
При этом в обозначении у Вас, вероятно, небольшая ошибка: зона с ограничением 12 соток называется Т1Ж2-2, а не Т1Ж1-2.
Расчет здесь простой:
исходный участок 14 соток = 1400 кв. м;
желаемый участок после раздела = 700 кв. м;
минимально допустимый = 1200 кв. м.
То есть после раздела оба новых участка оказались бы меньше установленного минимума. Чтобы разделить землю на два участка, соответствующих этому нормативу, исходно потребовалось бы не менее 2400 кв. м, то есть 24 сотки.
Есть несколько моментов, из-за которых в интернете можно встретить информацию о возможности образования участков меньшей площади.
Вариант 1. Старые участки.
Если участок меньшего размера был образован раньше и уже стоит на кадастровом учете, сам по себе размер менее 12 соток не означает, что участок нужно увеличивать. Для существующих участков предусмотрены отдельные правила, в том числе позволяющие в определенных случаях реконструировать находящиеся на них дома. Но это не дает собственнику 14 соток права сейчас образовать два новых участка по 7 соток.
Вариант 2. Исключение для сложившейся застройки.
В ПЗЗ действительно встречается специальный минимальный размер 600 кв. м для отдельных случаев образования земли под уже существующим жилым домом в сложившейся застройке. Но это не общее разрешение дробить зарегистрированные участки. К обычному разделу Ваших 14 соток на 7 и 7 соток такое исключение, как правило, отношения не имеет.
Вариант 3. Разрешение на отклонение.
Градостроительный кодекс допускает получение разрешения на отклонение от предельных параметров для определенных участков. Однако рассчитывать на этот механизм именно как на способ сначала разделить нормальный участок 1400 кв. м на два заведомо недопустимых участка по 700 кв. м я бы не стал. Такой раздел может не пройти кадастровый учет именно из-за несоответствия минимальной площади.
Продать фактически половину территории без образования отдельного участка теоретически можно через отношения общей долевой собственности и определение порядка пользования. Но покупатель при этом приобретет не отдельные 7 соток со своим кадастровым номером, а долю в общем участке. Это совершенно другой по юридическим последствиям объект и обычно существенно хуже при последующей продаже и строительстве.
Есть еще один важный момент. Если речь именно о поселке Левашово, то он относится к Санкт-Петербургу, а не к Ленинградской области. Поэтому перед покупкой я бы вообще не исходил из описания объявления. Определяющим здесь будет кадастровый номер участка и территориальная зона конкретно этого участка.
До сделки порядок действий такой:
1. Проверить кадастровый номер и точную административную принадлежность участка.
2. Проверить территориальную зону и действующие для нее минимальные размеры.
3. Проверить, как расположен существующий дом относительно предполагаемой линии раздела.
4. Только после этого заказывать у кадастрового инженера схему возможного раздела.
5. Если подтверждается Т1Ж2-2 и минимум 1200 кв. м, покупать участок с расчетом на последующую продажу отдельных 7 соток не стоит.
То есть Ваша версия в основной части верна: при Т1Ж2-2 ограничение в 12 соток действительно блокирует задуманный раздел 14 соток пополам. Но окончательный вывод перед покупкой зависит от кадастрового номера участка, потому что именно по нему можно установить применимую территориальную зону и проверить, нет ли специальных режимов именно на этой территории.
Кадастровый номер подтверждает то, что я закладывал как условие: зона именно Т1Ж2-2, и минимум 1200 кв. м действует без исключений. Левашово корректно отнесён к Петербургу, это верно.
По разводу: раздел совместно нажитого имущества по ст. 38 СК РФ распределяет доли в праве на участок между супругами, но требования земельного законодательства о минимальном размере это не отменяет. Выделить из общей собственности отдельный участок меньше 12 соток при разводе так же нельзя, как и при обычной продаже, останется либо общая долевая собственность, либо продажа доли целиком.
Так что вариант с покупкой 14 соток именно ради последующего раздела на 7 и 7 не работает ни через продажу, ни через развод.
Здравствуйте, Юлия.
Если Ваша цель именно купить 14 соток, а затем выделить из них отдельный участок 7 соток для продажи, то при минимальном размере участка 12 соток такой раздел не получится: после раздела оба участка должны соответствовать установленному минимуму.
Но здесь я бы не стал сразу делать вывод только по обозначению зоны из интернета.
Сначала нужно проверить кадастровый номер участка. По нему определяется точная территориальная зона и действующие для неё требования.
Важно посмотреть, что именно установлено ПЗЗ для этой территории. Минимальный размер может зависеть не только от названия зоны, но и от конкретного вида разрешённого использования и условий образования участка.
Если для этого участка действительно действует минимум 12 соток, сделать из 14 соток два самостоятельных участка по 7 соток не получится. То есть покупать участок с расчётом на такую последующую продажу не имеет смысла.
Продажа доли в 14 сотках возможна, но это не то же самое, что продать отдельные 7 соток: покупатель получит долю во всём участке, а не свой самостоятельный участок.
Поэтому до покупки я бы сначала проверил именно этот участок по кадастровому номеру. Если Вы уже нашли конкретный объект, лучше сначала установить, можно ли юридически и практически реализовать задуманный Вами раздел, и только потом принимать решение о покупке.
Ольга, кадастровый номер проверил. Подтверждаю: участок находится в зоне Т1Ж2-2, для которой установлен минимальный размер земельного участка 12 соток.
При таких нормативах разделить Ваши 14 соток на два самостоятельных участка по 7 соток не получится.
Оформление участка в долевую собственность на Вас и мужа ситуацию не меняет. При разводе можно разделить доли в праве собственности, но это не даёт возможности образовать два самостоятельных участка по 7 соток.
Что касается участка, который Вы видели рядом и который, судя по всему, когда-то был разделён, здесь действительно может быть интересный момент. Но мы не знаем, когда и на каком основании его разделили. Возможно, на тот момент действовали другие требования к минимальному размеру участков. Это нужно смотреть отдельно по истории конкретного участка.
Поэтому Вашу задумку с покупкой 14 соток я бы пока не отбрасывал окончательно, но до сделки нужно предметно разобраться с историей того старого раздела. Если он был проведён при других нормативных условиях, это может объяснить, почему там получилось то, что сегодня сделать уже нельзя.
По вашему кадастровому номеру участок точно находится в зоне Т1Ж2-2. Это означает, что ограничение в 12 соток (1200 кв. м) для нового участка действует безусловно.
Ответ на ваш вопрос про развод — нет, выделить тоже не получится. Вот почему:
· Закон един для всех: Правила ПЗЗ действуют одинаково и при обычной продаже, и при разделе имущества супругов.
· Участок неделим: Если при разделе образуются участки меньше установленного минимума (в вашем случае 7 соток < 12 соток), земля признается неделимой. Суд откажет в выделе в натуре.
Почему вы видели «половину» участка?
Вероятно, это были старые сделки, заключенные до того, как в ПЗЗ внесли правило о 12 сотках. Либо это была продажа не земли, а доли в праве собственности на общий участок (т. е. юридически земля не делилась).
Что делать?
В вашей ситуации законных способов «обойти» это правило нет. Варианты действий:
· Принять условия: Купить участок целиком (14 соток) и пользоваться им без раздела.
· Искать другой участок: Сразу искать надел площадью не более 12 соток или в другой зоне (например, Т1Ж2-1, где минимум всего 1,5 сотки).
· Обратиться к кадастровому инженеру: Специалист изучит документы и скажет, возможен ли здесь какой-то иной (законный) вариант. Но рассчитывать на выдел 7 соток в этой зоне не приходится.
Если мой ответ был полезен для Вас, буду признательна за положительную оценку и благодарность через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.