Здравствуйте. Разберу вашу ситуацию по пунктам, поскольку здесь три самостоятельных вопроса: статус жилья при использовании НИС, возможность покупки дома без газа и сочетание НИС с материнским капиталом.
1. Будет ли жильё считаться только вашим (мужа) или общим?
Здесь важно понимать разницу между источником средств и режимом собственности. НИС — это не кредит и не субсидия, которую дают «под человека». Это целевые бюджетные средства, которые Минобороны перечисляет в счёт погашения ипотечного кредита (или напрямую продавцу, если покупка без кредита).
Согласно Федеральному закону от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», средства НИС являются собственностью Российской Федерации до момента их фактического использования, а после перечисления продавцу они прекращают существование как отдельный актив. Само жильё, купленное с использованием НИС, оформляется в общую собственность супругов, если вы состоите в зарегистрированном браке и покупаете его в браке. Это прямо следует из ст. 34 Семейного кодекса РФ: всё имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на кого оно оформлено и кто из супругов вносил деньги.
Позиция о том, что средства НИС не являются личным имуществом военнослужащего и не исключают режима общей собственности, подтверждается судебной практикой, в частности определениями Верховного Суда РФ по спорам о разделе имущества военнослужащих — жильё, купленное на НИС в браке, делится как совместно нажитое.
Что касается «ждать 50 лет» — это заблуждение. Предельный возраст (50 лет) — это срок, до которого военнослужащий может оставаться участником НИС и получать взносы, если он не уволился. Но право на покупку жилья с использованием НИС у вас возникает не по достижении 50 лет, а после того, как вы стали участником НИС и накопили право на использование средств (как правило, через 3 года участия, либо сразу при увольнении по льготным основаниям). После покупки жильё сразу оформляется в собственность, и никакого «ожидания 50 лет» для регистрации права нет. Ограничение касается только возможности повторно использовать НИС, а не владения купленным жильём.
2. Можно ли купить дом без газа?
Да, можно. Законодательство о НИС не содержит требования о том, что дом должен быть подключён к газу. Ключевое требование — жильё должно быть пригодно для постоянного проживания. Это следует из ст. 15 Жилищного кодекса РФ: жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам).
Отсутствие газа при наличии электричества и воды не делает дом непригодным для проживания. Для ипотечного банка (если берёте кредит) важнее, чтобы дом был введён в эксплуатацию, имел кадастровый номер и зарегистрированное право собственности продавца. Если покупаете без кредита, за счёт накоплений НИС напрямую, то проверка будет менее строгой, но Росвоенипотека (или иной оператор) может запросить заключение о пригодности для проживания. Если в доме есть вода и свет, он введён в эксплуатацию — формально он пригоден. Отсутствие газа — это не порок, а особенность, которая не мешает регистрации права собственности.
3. Можно ли совместить НИС и материнский капитал?
Да, можно, и это распространённая практика. Прямого запрета нет. Вы вправе использовать оба инструмента для одной покупки. Однако есть важный нюанс, который нужно учесть при оформлении.
Средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ. Согласно ч. 4 ст. 10 этого закона, жильё, приобретённое с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей. Размер долей определяется соглашением между членами семьи.
Это означает, что если вы используете маткапитал, то в договоре купли-продажи или в соглашении о распределении долей вы обязаны выделить доли детям. При этом доли выделяются пропорционально сумме маткапитала, а не всей стоимости жилья. Это подтверждено Обзором судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016: доли детей определяются исходя из суммы маткапитала, а не из всей стоимости жилья.
Практическая схема выглядит так:
— Вы заключаете договор купли-продажи, где указываете, что часть стоимости оплачивается за счёт НИС (безналичным перечислением от Росвоенипотеки), а часть — за счёт маткапитала (перечислением из СФР).
— В договоре или отдельном соглашении вы распределяете доли: мужу, жене и каждому ребёнку.
— Важно: если вы берёте ипотеку, банк может потребовать, чтобы доли детям выделялись после снятия обременения, но обязательство о выделении долей должно быть зафиксировано. С 2020 года нотариальное обязательство не требуется (ФЗ от 01.03.2020 № 35-ФЗ), обязанность выделить доли вытекает прямо из закона, но в договоре это условие лучше прописать.
Что делать по шагам:
1. Проверьте, есть ли у вас право на использование НИС. Уточните в своём подразделении или в личном кабинете участника НИС, открыт ли вам целевой жилищный заём (ЦЖЗ). Если да, вы можете использовать его на покупку дома.
2. Выберите дом. Убедитесь, что он введён в эксплуатацию, имеет кадастровый паспорт и зарегистрированное право собственности продавца. Отсутствие газа не критично, но если планируете ипотеку, уточните в банке их требования к залоговому имуществу — некоторые банки неохотно кредитуют дома без газа.
3. Оцените стоимость. НИС покрывает не всю стоимость жилья, а только сумму накоплений (или сумму ЦЖЗ). Если дом дороже — разницу доплачиваете из своих средств или за счёт маткапитала.
4. Заключите договор купли-продажи. В договоре укажите, что оплата производится тремя источниками: средства НИС (перечислением от Росвоенипотеки), средства маткапитала (перечислением из СФР) и собственные средства (если есть). Пропишите порядок расчётов.
5. Подайте заявление в СФР о распоряжении маткапиталом. Это делается после заключения договора. Приложите договор, документы на дом, обязательство о выделении долей детям (если требуется по форме СФР).
6. Зарегистрируйте право собственности. После полной оплаты подайте документы в Росреестр. В свидетельстве будут указаны все собственники с определением долей.
Чего делать не надо:
Самая частая ошибка — пытаться оформить жильё только на мужа, «чтобы не делить». Если используется маткапитал, это невозможно: закон прямо требует выделить доли детям и супругу. Если вы попытаетесь этого избежать, СФР откажет в перечислении средств, а если средства уже перечислены и доли не выделены — это будет основанием для судебного иска со стороны органов опеки или прокуратуры, и сделку могут признать недействительной (ст. 166-181 ГК РФ). Кроме того, при разводе жильё, купленное на НИС в браке, всё равно будет делиться как совместно нажитое, независимо от того, на кого оно оформлено.
Также не пытайтесь скрыть факт использования маткапитала от банка или Росвоенипотеки — это не сработает, поскольку все расчёты идут безналично и прослеживаются.
Если у вас остались вопросы по конкретным документам или срокам, уточните их у оператора НИС (Росвоенипотека) и в территориальном отделении СФР — они дадут актуальные формы заявлений и перечни документов.
