Добрый день Анастасия! Ситуация у вас классическая для Москвы, но с важными нюансами из-за разнополых детей и большого состава семьи.
1. Можно ли приватизировать предоставляемую квартиру?
Да, можно. Это абсолютно законная и распространенная практика.
Поскольку Вы стоите в очереди как нуждающиеся, и город предоставляет вам жилье по договору социального найма (или как нуждающимся в улучшении жилищных условий), вы вселяетесь туда на основании ордера/договора соцнайма. Квартира, полученная от государства (муниципалитета) по очереди, подлежит приватизации на общих основаниях, если:
1. Вы не использовали свое право на приватизацию ранее (важно! Если кто-то из взрослых уже участвовал в приватизации другого жилья, он выбывает из процесса).
2. Квартира не является специализированным жильем (служебным, в общежитии, маневренном фонде).
В приватизации должны участвовать все, кто прописан (зарегистрирован) в новой квартире, либо те, кто прописан, должны написать нотариальный отказ от участия в пользу других.
2. Можно ли ее продать после приватизации?
Да, но с ограничением по времени.
После того как вы оформите право собственности через приватизацию (получите выписку из ЕГРН), квартира становится вашей собственностью. Вы вправе ее продать, подарить, заложить.
Ограничения:
Несовершеннолетние дети: Поскольку в составе семьи есть несовершеннолетние, органы опеки будут контролировать сделку. Вы не сможете продать квартиру, не предоставив детям равноценное жилье в новой квартире (или долю, не меньшую, чем была в проданной).
Минимальный срок владения: Чтобы не платить налог 13% (НДФЛ) с продажи, нужно владеть квартирой 3 года (если это единственное жилье или получено в дар от близкого родственника) или 5 лет в остальных случаях. Если продадите раньше, придется заплатить налог с разницы (или с 70% кадастровой стоимости).
3. Реальная ли это практика и какие сложности?
Это очень реальная и частая практика. Многие очередники получают квартиру, приватизируют её и продают, используя деньги на покупку более просторного жилья или по своему усмотрению.
Сложности, с которыми вы можете столкнуться:
1. Судьба старой квартиры: Это ключевой вопрос.
Если город дает Вам новую квартиру по норме предоставления (18 кв.м на человека), то старую квартиру вы обязаны освободить и сдать городу.
Если город дает вам квартиру в дополнение (чтобы довести метраж до нормы), то вы можете остаться и в старой, и в новой. Судя по Вашему описанию («5 из 8 остаются в старой»), вероятно, у вас именно вариант «в дополнение» или сдача старой квартиры не требуется, но это нужно проверить в распоряжении ДГИ.
Если Вы получаете субсидию, вы также, скорее всего, обязаны сняться с учета и, возможно, освободить занимаемую площадь.
2. Отказ от участия в приватизации: если 5 человек остаются в старой муниципальной квартире, а в новую едут 3 человека (например, родители с детьми), то остающиеся могут написать отказ от приватизации новой квартиры.
Если они прописаны в новой квартире, они имеют пожизненное право пользования, даже после продажи. Снять их с регистрационного учета без их согласия будет невозможно. Лучше сразу сделать так, чтобы в новой квартире были прописаны только те, кто в ней реально будет жить (или продавать), а остальные остались прописанными в старой.
3. Разнополые дети: по Жилищному кодексу РФ (ст. 58), заселение разнополых детей (кроме супругов) в одну комнату не допускается. Именно поэтому вашей семье из 8 человек, где есть разнополые дети, не имеют права предоставить однокомнатную квартиру или двухкомнатную, если это ухудшит их положение.
Если Вам предлагают «двушку», убедитесь, что по новым нормам у разнополых детей будут разные комнаты. Если город предлагает «двушку», где в одной комнате будут родители, а во второй мальчик и девочка — это нарушение, и вы можете отказаться и требовать «трешку» или большую площадь. Но часто бывает, что дети просто прописываются, но фактически живут в старой квартире.
4. Субсидия: Это часто более выгодный вариант, если вы хотите улучшить жилье кардинально.
Субсидия предполагает снятие с жилищного учета. Придется покупать жилье строго в отчетности. Если вы берете субсидию, вы обязаны освободить занимаемую муниципальную квартиру (в Москве — обычно обязаны сдать городу).
4. Что вам делать? Пошаговый совет юриста
Шаг 1. Определите статус старой квартиры. Прочитайте внимательно письмо из ДГИ или сходите на прием. Задайте вопрос: «Предоставление данного жилья предполагает освобождение ранее занимаемой площади или это дополнение?». Если дополнение — вы богачи (остаетесь в старой + получаете новую). Если с освобождением — нужно думать, кто куда едет.
Шаг 2. Анализ метража и планировки. Проверьте площадь новой квартиры. Норма предоставления в Москве — 18 кв.м на человека. Для 8 человек это 144 кв.м. Если дают 2-комнатную квартиру, скорее всего, это «дополнение» к вашей старой площади, чтобы дотянуть общий метраж семьи до нормы.
Шаг 3. Стратегия «Приватизация + Продажа» (если это разрешено).
· Если ДГИ разрешает вам остаться в старой квартире и дает новую:
Вы вселяетесь (прописываетесь) в новую квартиру всеми 8-ю.
Пишете заявление на приватизацию.
Пятеро взрослых (и детей через опеку) пишут отказ от приватизации в пользу троих (или одного).
Эти трое становятся собственниками, приватизируют.
Остальные выписываются из новой квартиры обратно в старую (прописка в старой у них сохраняется).
Собственники продают пустую (юридически и физически) квартиру.
Шаг 4. Оценка субсидии. Посчитайте, сколько денег даст город. Если субсидия сопоставима с рыночной ценой квартиры, которую предлагают, возможно, выгоднее взять деньги. Но помните: получив субсидию, вы обязаны сняться с очереди и, скорее всего, освободить старую квартиру (либо она будет учитываться как часть вашего обеспечения).
Шаг 5. Дети. Если будете продавать квартиру, где есть доли детей, заранее идите в Органы опеки и попечительства. Без их разрешения сделка не пройдет. Опека требует, чтобы дети получили не меньшую площадь в другом жилье.
Вывод: приватизировать и продать предлагаемую квартиру можно. Главная загвоздка — не сам процесс приватизации, а обязательства перед городом по старой квартире и соблюдение прав несовершеннолетних.
Если в письме ДГИ не указано, что вы обязаны сдать старую квартиру, считайте, что вам повезло: вы можете остаться в старой, а новую «двушку» приватизировать, продать и поделить деньги.
Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оценить работу отзывом или отблагодарить любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле.
Если Вам нужна помощь в составлении документов, напишите мне в личные сообщения — мы найдём решение Вашей проблемы, договоримся о сроках и цене.
Всего Вам доброго!
