Здравствуйте! Скажите пожалуйста, муниципальное здание в аренде, по условиям тендера его нельзя сдавать в субаренду. Можно ли его каким то образом все таки передать в субаренду близкому родственнику?
День добрый.
Законно передать муниципальное здание в субаренду родственнику при наличии запрета в условиях тендера невозможно. Попытка заключить классический договор субаренды (или прикрывающий его договор) повлечет за собой расторжение основного договора аренды администрацией, штрафы и потерю обеспечения.
Согласно п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если договор заключен на торгах (тендере), победитель обязан исполнять обязательства лично, если иное не установлено законом. Нарушение этого правила и условий самого тендера квалифицируется как существенное нарушение договора.
Степень родства для закона значения не имеет — для собственника (муниципалитета) любой родственник юридически является «третьим лицом».
Добрый день Екатерина! Передача муниципального имущества в субаренду близкому родственнику при наличии прямого запрета в договоре — это нарушение условий тендера и договора. Родственные связи не создают исключений из правил, установленных Федеральным законом № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Муниципальное имущество передается в аренду по результатам торгов (тендера) в рамках ст. 17.1 ФЗ-135. Условия, на которых проводился тендер (включая запрет субаренды), являются обязательными для победителя. Пункт договора о запрете субаренды — это существенное условие, согласованное сторонами.
С точки зрения гражданского права (ст. 615 Гражданского кодекса РФ), не имеет значения, кому Вы передаете помещение — чужому человеку или родственнику. Если Вы заключите договор аренды (или даже безвозмездного пользования, если это прикрывает аренду) с родственником, это будет квалифицировано как субаренда (поднаем).
Попытка «обхода» через безвозмездное пользование (ссуду).
Часто люди думают, что если сдавать родственнику бесплатно (по договору ссуды), то это не субаренда. Это заблуждение.
Если договор аренды запрещает передачу прав владения и пользования третьим лицам, передача по договору ссуды также будет нарушением.
Если проверка выяснит, что родственник фактически платит вам деньги (наличными, переводами), это будет признано притворной сделкой (ст. 170 Гражданского кодекса РФ) с целью скрыть субаренду.
Риски и последствия:
Арендодатель (Комитет по управлению имуществом) имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в суде и выселить вас из помещения (ст. 619 Гражданского кодекса РФ).
В договорах аренды муниципалитета обычно прописан крупный штраф за нарушение запрета на субаренду.
Если Вы получали плату от родственника, суд может признать это незаконным доходом, полученным от использования муниципальной собственности.
Злостные нарушения могут привести к тому, что компанию или ИП внесут в реестр недобросовестных поставщиков/арендаторов, что лишит права участвовать в торгах в будущем.
Если речь идет о значительных суммах или ущербе бюджету, возможны меры вплоть до уголовной ответственности за незаконное использование муниципального имущества (в редких случаях, но практика знает примеры).
Законные альтернативы (как действовать правильно):
Если Вы хотите, чтобы бизнес вел родственник в этом помещении, есть только законные пути:
Обратитесь в Комитет имущественных отношений с просьбой разрешить субаренду. На практике на это идут крайне редко, так как это меняет условия торгов, но если у вас есть веские основания (например, тяжелая болезнь, инвалидность, невозможность продолжать деятельность самостоятельно, но желание сохранить бизнес в семье), попробовать можно.
Вместо субаренды можно попробовать перевести права и обязанности арендатора на родственника (ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Это означает, что родственник станет основным арендатором вместо вас. Для этого нужно получить письменное согласие собственника (муниципалитета).
Заключение договора простого товарищества (совместной деятельности) тоже рискованно. Суды часто переквалифицируют такие договоры в субаренду, если суть сводится к тому, что Вы дали помещение, а родственник платит вам процент с выручки или фиксированную сумму, но вы не объединяете вклады и не ведете общие дела. Если же Вы действительно объединяете усилия и капитал — это возможно, но нужно быть готовым доказать это в суде.
Если цель — просто дать родственнику доход, оформите его как управляющего или сотрудника, но сам договор аренды и ответственность останутся на Вас.
Резюме: не советую этого делать. Проверки использования муниципального имущества проводятся регулярно. Шанс того, что факт проживания/работы родственника вскроется, крайне высок. Последствия в виде потери аренды нанесут ущерб больше, чем возможная выгода от скрытой субаренды.
Если мой ответ был Вам полезен, Вы можете оценить работу отзывом или отблагодарить любой суммой через кнопку «Отблагодарить юриста» в моём профиле. Всего Вам доброго!
НО ВЫ Вы как арендатор имеете право нанимать персонал для ведения бизнеса в арендуемом здании.
Родственник может быть оформлен как генеральный директор, управляющий или администратор по трудовому договору или договору ГПХ. При этом вся деятельность в здании формально ведется от вашего имени (или вашего юрлица/ИП), а родственник фактически управляет процессами.
Если вы оба являетесь ИП или имеете юридические лица, вы можете заключить договор о совместной деятельности. В качестве вклада с вашей стороны будет выступать обеспечение доступа в здание (право пользования), а со стороны родственника — его навыки, оборудование или деньги. В таком случае здание не передается в пользование третьему лицу, а используется для общей цели.
ЛИБО заключите агентский договор (договор комиссии). Родственник будет выступать вашим агентом, реализуя товары или оказывая услуги на данной площади от вашего имени, получая за это агентское вознаграждение. Фактически бизнес ведет он, но для проверяющих органов деятельность осуществляется арендатором.