Здравствуйте. Мы с женой и двумя детьми погасили ипотеку за счет маткапитала.Проживаем в квартире 33 кв м. У нас с женой по 1/38 доли а у детей по 1/12. Хотим улучшить жилищные условия. Какой площади квартиру необходимо приобрести, чтобы пропустила опека? Спасибо.
Здравствуйте, Андрей!
Для одобрения сделки органами опеки площадь новой квартиры может быть абсолютно любой, поскольку ключевым критерием ведомства является не общий метраж жилья, а сохранение или увеличение имущественной и стоимостной доли каждого ребенка.
При продаже текущей квартиры площадью 33 кв. м с детскими долями по 1/12, каждый ребенок владеет ровно 2,75 кв. м. В новом жилье они должны получить недвижимость площадью не меньше этих значений.
Как рассчитываются доли для новой квартиры.
Органы опеки и попечительства оценивают сделку по двум главным параметрам: метраж детской доли (в квадратных метрах) и ее рыночная стоимость (в рублях).
По площади: Если вы покупаете квартиру большего размера, то математический размер доли ребенка в договоре купли-продажи (ДКП) можно уменьшить, главное — чтобы в абсолютных цифрах выходило не менее 2,75 кв. м на ребенка.
По стоимости: Рыночная стоимость новой выделяемой доли должна быть равна или выше стоимости продаваемой доли. Для этого перед походом в опеку заказывается официальная оценка обеих квартир, но иногда оценка не требуется, если рыночная стоимость явно больше.
Примеры расчета долей в зависимости от площади нового жилья:
Вариант 1: Покупка квартиры 40 кв. м
Чтобы сохранить 2,75 кв. м, каждому ребенку потребуется выделить долю не менее 11/160 (40 * 11/160 = 2,75 кв. м).
Вариант 2: Покупка квартиры 55 кв. м
Вам достаточно выделить детям по 1/20 доли (55 * 1/20 = 2,75 кв. м).
Вариант 3: Покупка квартиры 70 кв. м
Будет достаточно выделить по 1/25 доли (70 * 1/25 = 2,8 кв. м).
Нюансы:
Ограничение на микродоли (Закон № 310-ФЗ): В России запрещено дробить жилье на доли менее 6 кв. м на человека. Однако это правило не распространяется на случаи первоначального выделения долей по маткапиталу и на сделки, проходящие под контролем органов опеки, если это единственное жилье и условия ребенка улучшаются. Тем не менее, некоторые региональные органы опеки неохотно одобряют доли меньше 6 кв. м в новом жилье. Чтобы сделка прошла гладко, при покупке более просторной квартиры выделите детям чуть больше метров, чем минимальные 2,75 кв. м.
Качество и статус жилья: Опека откажет, если вы меняете благоустроенную квартиру на жилье в аварийном доме, без ремонта, без коммуникаций или в районе с неразвитой инфраструктурой (даже если новая квартира будет 100 кв. м).
Покупка в ипотеку: Если новая квартира приобретается на заемные средства, потребуется получить официальное одобрение банка на залог детских долей, а также согласие опеки на передачу имущества несовершеннолетних в залог банку.
Пошаговый план действий
Выберите новую квартиру и заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП).
Закажите оценку старой и новой недвижимости у лицензированного оценщика для подтверждения стоимости долей.
Подайте заявление в органы опеки по месту прописки детей. Рассмотрение документов занимает до 15 дней.
Проведите обе сделки в один день (альтернативная сделка), так как опека обычно требует одновременной продажи и покупки жилья.
Зарегистрируйте права в Росреестре. Сделки с долями несовершеннолетних обязательно заверяются у нотариуса.
Здравствуйте! нет какого-то единого минимального метража новой квартиры, который прописан в законе. Опека смотрит не на общую площадь, а на то, чтобы права детей не ухудшились. То есть главное — сохранить или улучшить имущественное положение каждого ребёнка.
Как это работает на практике.
Сейчас у каждого ребёнка доля 1/12 от 33 м². Посчитаем, сколько это в метрах: 33 ÷ 12 = 2,75 м². Значит, в новой квартире каждому ребёнку нужно выделить долю, которая по площади будет не меньше 2,75 м².
При этом есть важный нюанс со стоимостью. Опека оценит не только метраж, но и рыночную стоимость доли. Если новая квартира дороже, то даже при меньшем проценте от общей площади доля ребёнка в денежном выражении может оказаться не хуже — и это хороший аргумент для опеки.
