Регистрация без доли сама по себе покупке не мешает: переход права собственности к Вам прекращает право пользования квартирой у членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), и банк обычно смотрит именно на это, а не на факт прописки. Ваш реальный риск в другом: если квартира когда-то приватизировалась и дети на тот момент имели право на участие, либо они вписаны в договор как лица, сохраняющие право пользования (ст. 558 ГК РФ), - обещанное «выпишемся после регистрации» превращается в Вашу личную судебную историю уже с несовершеннолетним и органом опеки, а не в проблему продавца. Второе слабое место - сам пункт о выписке: если он сформулирован как обязательство «снять с учёта в разумный срок» без последствий для продавца, исполнить его Вы не сможете ничем, кроме иска. Пока не проверена история приватизации квартиры, не подписывайте договор с перечнем лиц, сохраняющих право пользования, и не соглашайтесь на полный расчёт против одного лишь обещания выписаться. Пропустит ли банк сделку с постпродажным условием и какая формулировка этого пункта делает выписку детей реально исполнимой без суда - разберу для Вас в рамках платной консультации, включая ответ на вопрос, что делать, если продавец откажется.
Добрый день! Здесь два разных вопроса, которые важно не смешивать: позиция банка как ипотечного кредитора и Ваш реальный правовой риск как покупателя. Банк действительно чаще всего пропускает такие сделки: если несовершеннолетние только зарегистрированы по месту жительства, но не являются собственниками и не имеют доли, согласие органов опеки по ст. 37 ГК РФ и ст. 292 ГК РФ не требуется. Сбербанк, ВТБ, Альфа и большинство крупных банков одобряют сделку с условием снятия с регистрационного учёта в определённый срок после регистрации перехода права, это стандартная практика и обычно прописывается отдельным пунктом в ДКП с указанием срока (как правило 14-30 дней) и штрафных санкций. Регистрация по месту жительства сама по себе не порождает прав на жилое помещение (Постановление КС РФ № 4-П от 02.02.1998), это административный акт учёта. По п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру является основанием для прекращения права пользования членами семьи прежнего собственника. Но есть исключение, и оно критично: если ребёнок относится к категории оставшихся без попечения родителей или находится под опекой, отчуждение допускается только с согласия органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Также отдельная зона риска, если кто-то из зарегистрированных отказался от приватизации в пользу текущего собственника, такие лица сохраняют бессрочное право пользования и не снимаются с учёта даже через суд (ст. 19 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004, Определение ВС РФ № 5-КГ18-273 от 05.02.2019 и последующая практика). Полагаться на письменное обязательство продавца о выписке и потом судиться годами, если продавец не выполнил обещание и уехал, огромная ошибка. Отдельно момент, о котором мало кто думает: даже если банк одобрил и сделка прошла, снятие с учёта совершеннолетнего человека возможно через суд по иску о признании утратившим право пользования (ст. 31 ЖК РФ), процесс занимает 3-15 месяцев. Со снятием несовершеннолетнего сложнее: суды требуют доказательств, что у ребёнка есть иное жильё, и что регистрация носит формальный характер, практика по регионам неровная. Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый плюс.
