Может ли второй собственник помешать продаже доли в квартире и взыскать расходы на ее содержание?

Может ли второй дольщик помешать продаже моей доли или оспорить сделку после её совершения? Какие риски, если я соблюду процедуру преимущественного права покупки (уведомление)?

 Добрый день!

 Если все условия о преимущественном праве покупки Вашей доли будут соблюдены, и найдётся покупатель, готовый купить Вашу долю, то можете смело продавать.

 Площадь квартиры какая? Сколько комнат?

 Далее продолжу.

Может ли второй дольщик помешать продаже моей доли или оспорить сделку после её совершения? Какие риски, если я соблюду процедуру преимущественного права покупки (уведомление)?

 Добрый день! Нет, помешать он не может, у него есть только преимущественное право выкупа доли в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Т.е. до продажи Вы должны его уведомить о цене продажи и ждать месяц, если с его стороны не будет намерения выкупит ПО ПРЕДЛОЖЕННОЙ ЦЕНЕ можете продавать третьему лицу но ПО ПРЕДЛОЖЕННОЙ ЦЕНЕ. Для самой сделки Вам понадобится нотариус в силу ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Здравствуйте!

Отец не может запретить продажу Вашей доли только из-за несогласия или потому, что он платил за квартиру. По п. 2 ст. 246 ГК РФ:

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Но Вам нужно соблюсти преимущественное право по ст. 250 ГК РФ:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если в течение месяца он не изъявит желания выкупить долю, либо проигнорирует Ваше предложение, тогда можно продавать долю третьему лицу. Если условия сделки меняются, нужно уведомлять заново. Если порядок нарушен, отец может в течение трех месяцев требовать перевода на себя прав покупателя с момента, когда узнал о сделке.

На основании п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22:

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Оплата коммунальных услуг и налогов не лишает Вас права собственности. По п. 6 ст. 8.1 ГК РФ:

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

То есть пока в ЕГРН, Вы собственник. Сам факт оплаты отцом не делает его владельцем Вашей доли.

После совершеннолетия отец может требовать с Вас часть расходов, но только доказанных и соразмерных доле.

На основании ст. 249 ГК РФ:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

По налогам, п. 3 ст. 408 НК РФ устанавливает, что налог начисляется каждому собственнику пропорционально доле, а за несовершеннолетнего его платят родители.

Срок исковой давности — три года.

Переезд за границу не мешает подаче иска в России. На основании ч. 1 ст. 29 ГПК РФ:

Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации.

Взыскание с российских счетов и имущества возможно по ст. 70 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ. За границей приставы РФ не всегда могут работать, поскольку на основании ч. 15 ст. 33 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ исполнительные действия за рубежом возможны только по международным договорам. Поэтому реальное взыскание за границей зависит от страны.

Перед продажей получите выписку ЕГРН, направьте отцу нотариальное уведомление с ценой и условиями, сохраните доказательства отправки и дождитесь месяца или письменного отказа. Если уедете, для действий представителя нужна нотариальная доверенность по п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Если отец подаст иск до сделки, суд может наложить арест на долю или запрет регистрационных действий по ст. 139–140 ГПК РФ, но только если это соразмерно требованиям.

Здравствуйте, Евгений!

Ваша ситуация вполне управляема, и при грамотном оформлении продажа доли не несет для вас серьезных правовых угроз. Отвечу по всем вашим вопросам.

Право распорядиться своей долей принадлежит вам в силу пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ. Отец как второй собственник не вправе запретить продажу и сам по себе помешать сделке не может. Единственное, что дает ему закон, это преимущественное право покупки по статье 250 Гражданского кодекса РФ. Означает оно следующее: перед продажей постороннему лицу вы обязаны письменно известить отца о намерении продать долю с указанием цены и других условий. Если в течение месяца он не приобретет долю на этих условиях либо откажется, вы свободно продаете ее третьему лицу, но именно по той цене и на тех условиях, которые были указаны в извещении. Сама сделка с долей подлежит обязательному нотариальному удостоверению согласно статье 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Оспорить сделку после ее совершения отец практически не сможет, если вы соблюдете процедуру извещения. Единственный инструмент, который закон ему оставляет, это требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда он узнал о нарушении его преимущественного права. Об этом говорит пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ и пункт 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22. Но такое требование возможно только при нарушении процедуры. Если вы все оформите правильно, этот риск исключается.

Факт того, что коммунальные платежи и налог все эти годы вносил отец, на вашу собственность никак не влияет. Зарегистрированное в ЕГРН право может быть оспорено только в судебном порядке, и до внесения иной записи собственником считаетесь именно вы, что прямо закреплено в пункте 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Оплата за вас чужих обязательств не порождает у отца прав на вашу долю, поэтому использовать этот довод как основание считать долю своей он не сможет.

При этом у отца действительно есть право требовать с вас возмещения приходящейся на вашу долю части расходов на содержание квартиры и уплаченного налога. Основано оно на статье 249 Гражданского кодекса РФ, по которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов и в расходах по содержанию общего имущества. Однако взысканы могут быть только документально подтвержденные и соразмерные вашей доле суммы.

Здесь решающее значение имеет срок исковой давности. По статье 196 Гражданского кодекса РФ он составляет три года, и по каждому периодическому платежу течет отдельно. Применяется исковая давность только по вашему заявлению в суде, о чем прямо сказано в статье 199 Гражданского кодекса РФ. На практике это означает, что даже если отец предъявит требования за все прошедшие годы, при вашем заявлении о пропуске срока суд взыщет лишь суммы за последние три года, предшествующие обращению в суд. Кроме того, расходы за период вашего несовершеннолетия взысканию с вас не подлежат, поскольку до достижения вами восемнадцати лет обязанность по содержанию квартиры и по уплате налога за ребенка несли родители как законные представители, что вытекает в том числе из пункта 3 статьи 408 Налогового кодекса РФ.

Ваш переезд за границу подаче иска в России не препятствует. При отсутствии у вас места жительства в стране иск может быть предъявлен по месту нахождения вашего имущества или по последнему известному месту жительства в силу части 1 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса РФ. Если решение будет вынесено, обращение взыскания на имущество и счета, находящиеся в России, производится по правилам Федерального закона от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ, в том числе на денежные средства по статье 70 и иными мерами принудительного исполнения по статье 68. А вот за пределами России принудительное исполнение возможно только при наличии международного договора о правовой помощи и признании судебных решений. С большинством государств работающих механизмов по гражданским денежным взысканиям такого рода нет, поэтому реального ареста ваших зарубежных счетов российские приставы, как правило, добиться не могут. Основной риск сосредоточен именно на активах, остающихся в России, включая денежные средства, которые вы получите от продажи доли, если они будут находиться на российских счетах.

Чтобы свести риски к минимуму, до продажи и отъезда рекомендую следующее. Получите свежую выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право. Направьте отцу извещение о продаже с ценой и условиями через нотариуса: так вы получите бесспорное доказательство соблюдения преимущественного права и заранее исключите возможное оспаривание. Дождитесь либо истечения месяца, либо письменного отказа отца от покупки. Если к моменту сделки вы уже будете за границей, заблаговременно оформите нотариальную доверенность на представителя по пункту 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ, чтобы он мог провести сделку от вашего имени. Разумно также предварительно провести переговоры с отцом и по возможности зафиксировать письменно отсутствие взаимных претензий, поскольку это снимает почву для судебного спора. Учитывайте, что если отец обратится в суд до продажи, он вправе ходатайствовать о наложении ареста на долю или о запрете регистрационных действий по статьям 139 и 140 Гражданского процессуального кодекса РФ, поэтому завершить сделку целесообразно до возникновения такого спора.

Отдельно поясню по площади. При квартире 65,5 квадратного метра и вашей доле ограничение о минимальных шести квадратных метрах на каждого сособственника, установленное частью 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, продаже не препятствует, так как приходящаяся на вашу долю площадь этот минимум существенно превышает.

Итог таков: помешать продаже отец не может, оспорить сделку при соблюдении процедуры извещения практически невозможно, право собственности за вами сохраняется независимо от того, кто оплачивал квартиру, а встречные требования отца ограничены тремя годами и вашей долей расходов, то есть вполне предсказуемы и управляемы.

С уважением,

Отонбаев Нургазы

Евгений, здравствуйте. Вам нужно, в первую очередь, иметь ввиду, что у другого собственника есть преимущественное право покупки (исходя из ст. 250 ГК РФ): перед продажей третьему лицу вы обязаны письменно предложить ему выкупить долю на тех же условиях, указав цену и срок. Если вы зафиксируете это надлежащим образом (заказным письмом с описью и уведомлением о вручении) и в течение месяца он не ответит согласием, вы вправе продавать кому угодно. Оспорить саму сделку после регистрации он сможет только в том случае, если вы нарушили преимущественное право или были иные пороки в сделке. Факт оплаты им коммунальных услуг и налогов не лишает вас права собственности и это не основание для признания сделки недействительной. Однако такие платежи дают ему право на отдельный иск о взыскании расходов на содержание имущества (ст.249 ГК РФ). Если он решить взыскивать эти суммы, срок исковой давности составляет три года (статья 196 ГК РФ), но он исчисляется отдельно по каждому платежу (за ЖКУ ежемесячно, а за налог ежегодно). То есть взыскать он сможет только то, что оплатил за три года, предшествующих подаче иска. Если после суда вы не исполните решение добровольно, пристав может обратить взыскание на ваше имущество, находящееся здесь. Касаемо обращения взыскания на зарубежное имущество- все зависит от того, какая это страна и какие между нами заключены международные договоры по данному вопросу.