Риски покупки квартиры с несовершеннолетним собственником при ипотеке

Добрый день!

Покупка квартиры с долей несовершеннолетнего и последующей покупкой ему другого жилья
Вопрос 1. Можно ли сначала продать квартиру, а затем в течение 60 дней приобрести ребенку 1/3 долю?

Ответ: Да, если именно такой порядок предусмотрен разрешением органа опеки. Закон не устанавливает общего требования проводить обе сделки в один день. Главное — строго выполнить условия конкретного разрешения опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ). 

Вопрос 2. Есть ли риск для покупателей, если продавцы не приобретут ребенку долю в течение 60 дней?

Ответ: Да, риск оспаривания сделки существует. Отчуждение имущества несовершеннолетнего допускается только с соблюдением условий предварительного разрешения опеки. При нарушении этих условий может возникнуть спор о действительности сделки и защите имущественных прав ребенка. 

При признании сделки недействительной применяется реституция: квартира возвращается, а продавцы должны вернуть покупателям деньги (ст. 167 ГК РФ). Для покупателей основной риск в том, что юридическая обязанность продавцов вернуть деньги не гарантирует их фактического наличия.

Вопрос 3. Можно ли защитить деньги аккредитивом?

Ответ: Да, это целесообразно. Желательно предусмотреть такую схему расчетов, при которой продавцы не смогут получить всю сумму в свободное распоряжение до приобретения и регистрации предусмотренной разрешением 1/3 доли на ребенка.

Если деньги от продажи необходимы для встречной покупки, можно рассмотреть взаимосвязанную систему аккредитивов, когда соответствующая часть денег направляется непосредственно продавцу новой квартиры.

Вопрос 4. Запрещает ли ипотека альтернативную сделку?

Ответ: Нет. Законодательного запрета проводить альтернативную сделку из-за использования покупателем ипотеки нет. Проблема, как правило, заключается в условиях конкретного банка и механизме перечисления кредитных средств, поэтому схему необходимо предварительно согласовать с банком.

Обоснование
По п. 2 ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона № 48-ФЗ отчуждение принадлежащей несовершеннолетнему недвижимости требует предварительного разрешения органа опеки. Поэтому определяющее значение имеют условия самого постановления опеки. 

Если постановление разрешает продать 1/4 долю ребенка и приобрести ему 1/3 долю другого объекта в течение 60 дней, закон сам по себе не требует одновременной регистрации двух сделок.

Однако покупателям известно об условии опеки, поэтому просто передать продавцам всю сумму и рассчитывать, что они выполнят обязательство позднее, — наиболее рискованный вариант. Верховный Суд подчеркивает, что положения ст. 37 ГК РФ и ст. 21 Закона № 48-ФЗ направлены именно на защиту имущественных интересов несовершеннолетнего при отчуждении его недвижимости. 

Рекомендация: проводить сделку через согласованную с ипотечным банком альтернативную схему с аккредитивом, связав получение денег продавцами с приобретением ребенку 1/3 доли. Дополнительно желательно получить письменное подтверждение органа опеки, что такая последовательность сделок соответствует его постановлению.

Здравствуйте. Такая схема для покупателя рискованнее одновременной сделки. Если продавцы не исполнят условие опеки и ребёнок не получит 1/3 долю, возможен спор о нарушении его имущественных прав и оспаривание сделки. Сама ипотека не запрещает альтернативную сделку — вопрос обычно в схеме расчётов банка. Безопаснее предусмотреть аккредитив и раскрытие денег после выполнения условий опеки. Могу оказать развернутую детальную платную консультацию или нужна помощь с составлением документа — смело пишите мне в чат (Общаться в чате)