Добрый день. В Вашей ситуации нужно исходить из того, что право собственности на квартиру уже зарегистрировано Росреестром, причём доли выделены в том числе детям. Поэтому просто «аннулировать» договор через МФЦ уже нельзя. МФЦ здесь лишь принимает документы, а не решает вопрос о прекращении зарегистрированного права.
Если обе стороны действительно согласны вернуть всё в первоначальное положение и денежные средства материнского капитала фактически не перечислялись продавцам, то в принципе возможно оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи и обратный переход права собственности продавцам. Ст. 450 ГК РФ позволяет расторгнуть договор по соглашению сторон, однако после уже состоявшейся регистрации права потребуется оформить обратный переход собственности.
Но у Вас есть существенный нюанс: поскольку Росреестр уже зарегистрировал доли на несовершеннолетних детей, возврат квартиры продавцам фактически означает отчуждение принадлежащих детям долей. Такое действие требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Это следует из ст. 37 ГК РФ и ст. 20–21 Федерального закона № 48-ФЗ. Поэтому, скорее всего, именно без решения опеки Росреестр обратный переход просто не зарегистрирует.
Если администрация пока не отказала, а запросила дополнительное обследование, необходимо сначала получить письменное окончательное решение органа опеки. Желательно объяснить им, что материнский капитал продавцам не перечислен, стороны намерены восстановить первоначальное положение, а дети фактически не теряют вложенные средства маткапитала. После получения разрешения можно готовить соглашение о расторжении и подавать документы на обратную регистрацию.
Что касается угроз бывших собственников взыскать «неосновательное обогащение»: пока между Вами существует действующий договор купли-продажи и квартира зарегистрирована за покупателями, спор прежде всего вытекает из договора, а не из неосновательного обогащения. Продавцы действительно могут обратиться в суд, если квартира передана, а предусмотренная договором цена им не выплачена, и поставить вопрос о взыскании денег либо о расторжении договора и возврате квартиры. Но само название требования «неосновательное обогащение» ещё не означает, что суд его удовлетворит именно на этом основании.
Сейчас я бы не ждал иска продавцов. Необходимо посмотреть сам договор купли-продажи, выписку ЕГРН с долями, документы по материнскому капиталу и то, что именно запросила администрация. После этого можно подготовить соглашение о расторжении договора и заявление в орган опеки с обоснованием обратного перехода долей. Если опека откажет либо Росреестр не зарегистрирует возврат, тогда уже решать вопрос через суд.
Расходы на оформление автоматически ни на одну сторону законом не возлагаются — при добровольном расторжении стороны могут сами определить в соглашении, кто оплачивает нотариуса, госпошлину и иные расходы. Если дело дойдёт до суда, судебные расходы распределяются уже с учётом результата рассмотрения дела.
Могу изучить договор и документы Росреестра и подготовить правильное соглашение о расторжении и пакет документов для опеки, чтобы попытаться вернуть квартиру продавцам без судебного спора.
