Отказ нотариуса основан не на запрете сделки, а на том, что дом и земля должны переходить одной судьбой (п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ), а при доме, стоящим на двух участках с разными кадастровыми номерами, нотариус не может однозначно определить, какая земля следует за отчуждаемой долей. Ваша сильная сторона - вступившее в силу решение суда и целый участок в собственности, но она ломается ровно в том случае, если второй участок под домом Вам не принадлежит либо его границы в реестре не уточнены: тогда регистрацию приостановят уже в Росреестре (ст. 26 218-ФЗ), и Вы потеряете время и пошлины, а сособственник получит повод затянуть исполнение решения. До выяснения статуса второго участка не подписывайте с сособственником никаких соглашений о перераспределении, объединении или уточнении границ и не соглашайтесь на снятие дома с кадастрового учёта - обратный ход потребует нового суда. Что делать с отказом нотариуса и можно ли зарегистрировать сделку без повторного судебного акта - в рамках платного разбора назову, каким именно кадастровым действием устраняется претензия нотариуса в Вашем случае и что произойдёт с Вашей долей, если второй участок окажется чужим.
Здравствуйте! Проблема здесь не в нотариусе, а в кадастровом рассогласовании: жилой дом стоит на двух земельных участках с разными кадастровыми номерами, что нарушает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости по пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. По действующему регулированию объект капитального строительства должен быть расположен в границах одного земельного участка (ч. 1 ст. 39 ГрК РФ, ст. 40 ЗК РФ). Пока эта нестыковка не устранена, любая сделка с домом или долей упирается в тупик: нотариус не может удостоверить сделку, Росреестр не зарегистрирует переход права, потому что не понимает, как соотносятся объект и участки под ним. Есть три рабочих пути, выбор зависит от того, кто собственник второго участка и как исторически образовались участки. Первый: объединение двух земельных участков в один по ст. 11.6 ЗК РФ при условии, что оба принадлежат Вам (или одному лицу) и относятся к одной категории и виду разрешённого использования. Второй: перераспределение границ по ст. 11.7 ЗК РФ, если участки принадлежат разным собственникам, с последующим приведением конфигурации к тому, чтобы дом целиком стоял на одном участке. Третий: раздел жилого дома в натуре по ст. 252 ГК РФ с образованием блоков (блокированная застройка) или самостоятельных объектов, если конструктивно это возможно, что подтверждено п. 35-37 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 и Обзором ВС РФ от 25.12.2019 по спорам о правах на земельные участки. Отдельно момент по решению суда, на которое Вы ссылаетесь. Если сособственник инициировал процесс (по всей видимости раздел или выдел), а суд признал за Вами 1/3 в доме и целый участок, нужно смотреть, что именно написано в резолютивной части: указан ли конкретный кадастровый номер участка, есть ли привязка дома к участкам, разрешён ли вопрос о судьбе второго участка. Часто такие решения выносятся без учёта кадастровой ситуации, и это создаёт неисполнимость. В этом случае возможно обращение в тот же суд с заявлением о разъяснении решения по ст. 202 ГПК РФ или об изменении способа исполнения по ст. 203 ГПК РФ. Если второй участок Ваш, идёте через объединение, это быстрее и дешевле. Если чужой, нужно либо выкупать/менять/перераспределять, либо через суд ставить вопрос об устранении реестровой ошибки, если участки исторически были одним и разделены неправомерно. Если сособственник дома против любых движений, добавляется ещё один судебный трек. Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый плюс.
