Как продать квартиру несовершеннолетнего с покупкой участка и строительством дома?

Поскольку несовершеннолетний старше 14 лет, то он также участвует в сделка наряду с законными представителями — родителями

Ситуация — продажа квартиры с участием несовершеннолетнего собственника (15лет) с последующим приобретением участка и постройки дома для улучшения жилищных условий.

.В Вашей ситуации опеку может смутить тот факт, что вместо жилого помещения, пригодного для проживания, Вы намерены купить земельный участок и строить на нём новое жилое помещение.

 Обычно органы опеки отказывают в согласовании продажи жилого помещения несовершеннолетнего, если вместо него не приобретается в собственность ребенка новое жилое помещение, по комфортности и расположенности не хуже проданного.

 Но отказ органа опеки и попечительства Вы вправе оспорить в судебном порядке, главное, представить доказательства возможности построить новое жилое помещение и хотя бы долю выделить в нём ребенку.

какие документы нужно подготовить для опеки.

 В орган опеки и попечительства к заявлению ребенка и родителей необходимо приложить паспорта ребенка старше 14 лет и его родителей, свидетельство о рождении ребенка, правоустанавливающие документы на квартиру ребенка (выписка из ЕГРН, договор, на основании которого у ребенка возникло право собственности на эту квартиру, справка о зарегистрированных в квартире лицах, техпаспорт на квартиру, её оценка, справка об отсутствии задолженности за ЖКУ), а также правоустанавливающие документы по приобретаемому земельному участку, проект дома, уведомление о строительстве.

Хотелось бы узнать на сколько это реально, какие документы нужно подготовить для опеки.

Поскольку вы меняете благоустроенную квартиру в городе на покупку земли и будущую стройку, опека может выдвинуть требования к ЗУ: 

— должен находиться в населенном пункте с развитой инфраструктурой (наличие школы, поликлиники, дорог, общественного транспорта). Если участок в глухом СНТ без коммуникаций — опека даст 100% отказ, так как это ухудшает условия жизни подростка.

 Опека  не разрешит просто продать квартиру, купить голый участок и пообещать «когда-нибудь построить дом». Ребенку сразу должно быть предоставлено альтернативное жилье либо гарантии.

Как вариант покупка готового/строящегося дома по договору подряда).  Вы предоставляете опеке одновременно ДКП на квартиру, ДКП на участок и официальный договор строительного подряда с аккредитованной строительной компанией, где четко прописаны сроки сдачи дома. 

Деньги от продажи квартиры переводятся на защищенный счет (эскроу) строительной компании

ЛИБО -выделение доли в другом жилье. Если у вас или близких родственников есть иное жилье, вы можете подарить ребенку долю там, равную или большую по стоимости/метражу его доли в продаваемой однокомнатной квартире. Тогда опека разрешит продать квартиру, а деньги от продажи пойдут на строительство дома без жестких временных рамок.

Подавать заявление нужно в органы опеки по месту фактического проживания и регистрации ребенка (а не там, где находится продаваемая квартира).

Пакет документов на ребенка и родителей:
-Паспорт подростка (15 лет) и паспорт родителя (законного представителя).
-Свидетельство о рождении ребенка (оно необходимо для подтверждения родства, даже если есть паспорт).
-Письменное заявление подростка (заполняется в опеке/МФЦ) и письменное согласие родителя.

Пакет документов по ПРОДАВАЕМОЙ квартире:
-Выписка из ЕГРН (подтверждающая право собственности ребенка).
-Документ-основание (договор, по которому ребенок получил квартиру: приватизация, дарение, наследство).
-Технический паспорт или план квартиры (чтобы опека видела общую и жилую площадь — 39 кв.м.).
-Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
-Отчет о независимой рыночной оценке квартиры (опека должна знать точную стоимость доли ребенка).

Пакет документов по ПОКУПАЕМОМУ участку и будущему ДОМУ:
-Выписка из ЕГРН на земельный участок (подтверждающая права продавца земли).
-Предварительный договор купли-продажи участка.
-Проект будущего дома с указанием площади (она должна быть больше 39 кв.м.) и договор строительного подряда (если строите через фирму).
-Уведомление о соответствии параметров планируемого строительства.

С учётом моего ответа выше далее:

При этом, на уровне  субъектов РФ. порядок предоставления услуги по выдаче такого разрешения  регулирует нормативный правовой акт регионального значения.

В качестве  примера можете ознакомиться с таким порядком  по ссылке — docs.cntd.ru/document/407874180?marker=64U0IK

Из приведённого примера  следует:

5.3. Дополнительно предоставляются:

5.3.1. В случае продажи жилого помещения несовершеннолетнего при условии последующего приобретения жилого помещения (купля-продажа, дарение), мены жилого помещения, приобретении жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (по договору уступки права требования по договору участия в долевом строительстве):

а) правоустанавливающие документы (договор купли-продажи...

Т.е. следует обратиться в уполномоченный орган и предоставить предусмотренный таким адмрегламентом  перечень документов на рассмотрение, дождаться решения.

Далее я продолжу в следующем ответе ниже.

С учётом моих ответов выше далее:

В случае отказа органа опеки и попечительства, Вы вправе обратиться в суд.

Общие положения закрепляет Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ  «Об опеке и попечительстве» и его  Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного, можете ознакомиться с ними полностью пройдя по следующей ссылке:https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/

Из статьи 21 следует, что:

 Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.… отказ… могут быть оспорены в судебном порядке...

Положительный пример решения суда можете посмотреть по следующей ссылке Решение № 2А-566/2022 2А-566/2022(2А-5928/2021;)~М-5936/2021 2А-5928/2021 М-5936/2021 от 16 февраля 2022 г. по делу № 2А-566/2022-https://sudact.ru/regular/doc/K0zmJMB9Qv6J/

Примерный шаблон можете посмотреть здесь -https://суди.рф/services/1034

Во вложении к ответу прилагается памятка.

Свои уточнения Вы также можете писать мне в личный чат, пройдя по ссылке на мой личный профиль: pravoved.ru/lawyer/798541/

нажав кнопку «Общаться в чате».

Под временным жильём подразумевается помещение, где ребёнок будет фактически проживать вместе с Вами до завершения строительства и регистрации дома.

Да, действующий договор найма квартиры подойдёт как подтверждение временного проживания. Желательно, чтобы:

срок найма покрывал предполагаемый период строительства либо была предусмотрена возможность продления;
в договоре были указаны адрес, характеристики квартиры и проживание ребёнка;
имелись акт передачи квартиры и подтверждения оплаты;
дополнительно была представлена выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности наймодателя.
Однако договор найма — только дополнительная гарантия того, что на период строительства ребёнок не останется без пригодного жилья. Он не заменяет принадлежащую ребёнку долю в продаваемой квартире, поскольку по договору найма право собственности у ребёнка не возникает.

Поэтому для опеки основными останутся имущественные гарантии: оформление на ребёнка доли в приобретаемом участке, защита причитающейся ему части выручки, подтверждённое финансирование строительства и обязательство оформить соответствующую долю в построенном доме. Именно совокупность этих обстоятельств оценивается опекой при выдаче разрешения по статье 21 Федерального закона № 48-ФЗ.

Рекомендую представить договор найма в опеку заранее и письменно уточнить, признают ли они его достаточным подтверждением проживания на период строительства. Региональная практика различается, поэтому согласовать всю схему лучше до заключения договора продажи и передачи задатка.