Как увеличить долю основного долга при ежемесячном платеже по ипотеке?

Здравствуйте. Да, такая ситуация — это стандарт аннуитетных платежей: в начале срока вы платите в основном проценты, а основной долг почти не уменьшается.

Изменить пропорцию в уже утверждённом графике нельзя, но можно повлиять на это через досрочное погашение.

Если вы вносите любую сумму сверх платежа, она идёт на погашение основного долга. После этого проценты начисляются на меньшую сумму, и в следующем платеже доля основного долга автоматически становится больше. Главное — вносить деньги в день планового платежа или на следующий день, иначе часть суммы уйдёт на проценты.

Также можно использовать материнский капитал, государственные 450 тыс. руб. для многодетных или налоговый вычет — все эти средства можно направить на досрочное погашение. Если ставка выше рыночной, можно рассмотреть рефинансирование.

Если мой ответ был полезен, поставьте «+» — это поможет другим клиентам найти нужную информацию. 

Добрый вечер, Анжела!

Предлагаемые мероприятия:

1. Досрочные платежи «На уменьшение срока» (Самый эффективный инструмент)
Это главный и доступный каждому инструмент. Если вы вносите хотя бы небольшую сумму свыше обязательных 34 000 рублей, 100% этого сверх-платежа уходят строго на погашение основного долга ( требуется уточнить это условие у своего банка).

При внесении досрочного платежа банк предлагает выбор:

Уменьшить размер ежемесячного платежа
Уменьшить срок кредита
Что выбрать: Выбирайте «Уменьшение срока».

При этом ваш обязательный платеж останется 34 000 рублей, но тело долга резче уменьшится. Соответственно, в следующем месяце банк начислит проценты уже на меньший остаток, и из ваших 34 000 руб. на проценты уйдет, к примеру, не 26 000, а 25 200 руб., а на основной долг — уже 8 800 руб. С каждым месяцем эта пропорция будет меняться в вашу пользу всё быстрее.

Пример: Внося даже по 3 000–5 000 рублей сверх графика каждый месяц в первые годы ипотеки, вы сместите пропорцию «долг/проценты» в 1.5–2 раза быстрее.

2. Рефинансирование ипотеки (снижение процентной ставки)
Проценты в структуре платежа занимают 26 000 руб. только потому, что у вас определенная годовая процентная ставка.

Если у вас рыночная ипотека с высокой ставкой, следите за рынком. Когда ключевая ставка ЦБ снизится и банки предложат более выгодные условия, сделайте рефинансирование (перевод ипотеки в другой банк под меньший процент).
Чем ниже процентная ставка, тем меньше рублей от вашего обязательного платежа забирает банк в виде процентов, и тем больше идет в основной долг.
3. Переход на дифференцированные платежи (Если разрешит банк)
При дифференцированной схеме ваш основной долг делится на равные части на весь срок, а проценты начисляются сверху на остаток.

При такой схеме в первом же месяце в основной долг идет внушительная фиксированная сумма, а общий платеж в начале срока выше, но снижается с каждым месяцем.
Сложность: Перейти с аннуитета на дифференцированный платеж по действующему договору соглашаются единицы банков (так как им это менее выгодно). Однако вы можете обратиться в свой банк с официальным заявлением и уточнить, возможен ли такой переход по условиям вашего договора.
4. Налоговый вычет и материнский капитал — в тело долга.

 Если Вам понравился мой ответ, буду очень благодарна за отзыв!

Добрый вечер. Вы можете платить больше именно по основному долгу только посредством досрочного погашения. Вносите сумму сверх обязательного платежа и она пойдёт на уменьшение основного долга. Подайте заявление на досрочное погашение (через приложение или офис банка), чтобы деньги списали именно так. Вам гарантировано право на досрочное погашение (ст. 11 ФЗ № 353-ФЗ) и банк не может вам отказать.