Уважаемая Нонна, здравствуйте!
Нотариус прав: покупать здание без установленной юридической связи с земельным участком рискованно.
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта закреплен в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:
........
5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ae1af642112664f47a9e7afe92be8acce267e7e1/
Кроме того, по ст. 552 ГК РФ вместе с правом собственности на здание покупателю передаются права на занятую им землю и участок, необходимый для использования здания.
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3bf9315c3ac398bebe7033352088588956a681a2/
Поэтому до сделки нужно точно установить, на каком участке расположено здание, кому принадлежит земля, определены ли ее границы и какое право на нее имеет продавец.
Кадастровый инженер должен подтвердить фактическое расположение здания и подготовить документы для внесения недостающих сведений в ЕГРН.
Продавцу следует до продажи оформить участок либо право его использования, уточнить границы и внести в ЕГРН сведения о расположении здания в пределах этого участка.
Также необходимо проверить вид разрешенного использования земли — он должен допускать размещение и эксплуатацию производственного объекта.
Росреестр вправе приостановить учет или регистрацию при отсутствии необходимых документов, противоречиях и несоответствии сведений об объекте данным ЕГРН.
Такие основания предусмотрены п. 3, 5, 7, 22, 23, 45 и 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f10dc2166d2e834a0086658226e2f96fb5f1cb5f/
С 1 марта 2025 года дополнительное значение имеют п. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ - отсутствие в ЕГРН сведений о границах участка или его связи со зданием способно препятствовать учетно-регистрационным действиям.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/f10dc2166d2e834a0086658226e2f96fb5f1cb5f/
Приостановление обычно допускается до устранения причин, но не более трех месяцев согласно ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ, после чего возможен отказ.
Заключить основной договор купли-продажи заранее можно, но право собственности Вашей компании возникнет только после государственной регистрации перехода права — п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 551 ГК РФ.
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/15de7d7f32ed75647dd8e11602ce7fa8c4b5bb8b/
Сам договор проблему с землей не устранит.
Безопаснее оформить предварительный договор по ст. 429 ГК РФ и подробно закрепить обязанность продавца до определенной даты устранить кадастровые недостатки, оформить права на землю и представить полный комплект документов в Росреестр.
Оплату лучше проводить через депозит нотариуса с раскрытием денег только после регистрации перехода права на здание и предусмотренного договором права на участок.
Нужны право покупателя на отказ от сделки, возврат всей суммы, неустойка и возмещение расходов при приостановлении или отказе по причинам, относящимся к продавцу.
Важно!
До запуска производства следует проверить назначение здания, пожарные, санитарные, экологические требования и возможность эксплуатации объекта под Ваш вид деятельности.
Оптимальная схема для Вас полагаю — это аренда на период оформления, параллельное устранение кадастровой проблемы продавцом, затем подача документов на регистрацию перехода права и расчет только после успешной регистрации.
С уважением, Дарья
Тут надо понимать три момента.
Во-первых, ст. 552 ГК РФ позволяет продавать недвижимость на не принадлежащему продавцу земельном участке.
Во-вторых, а зачем Вы обратились к нотариусу?
И третье. Если так срочно необходимо здание для начала работы, почему не заключить договор аренды на какой-то согласованный срок, без его регистрации в Росреестре и спокойно рассматривать вопросы, связанные с земельным участком?