Как юридически грамотно и для себя безопасно оформить предварительный договор купли продажи земельного участка с передачей в пользование на время проведения процедуры межевания продавцом.
Здравствуйте, Наталья!
Здесь даются размещаются вопросы клиентов, и ответы юристов. Вы можете разместить свое задание юристам на странице заказов этого сайта «Правовед». Откликнуться юристы, предложите цену выполнения, или они предложат. Если Вам необходима дополнительная консультация либо помощь в составлении письменных документов, можете обратиться в чат — личные сообщения, по правилам сайта услуги в чате платные.
(ст.779 ГК РФ — возмездное оказание услуг)
Здравствуйте Наталья!
Если вам необходима помощь в подготовке документов вы можете обратиться к любому юристу сайта в личные сообщения за данной услугой.
Ссылка на мой личный чат указана ниже :
Безопасно оформить такую сделку можно путем заключения Предварительного договора купли-продажи (ПДКП) с одновременным подписанием Соглашения о передаче земельного участка во временное безвозмездное пользование (или договора аренды) и Акта приема-передачи.
Использовать схему «передачи в пользование по ПДКП» в одном документе юристы не рекомендуют, так как предварительный договор по закону создает лишь обязательство заключить основной договор в будущем, но не передает права на саму недвижимость.
Ключевые условия для вашей безопасности:
Предмет и идентифицирующие признаки:
Поскольку межевание еще не завершено и точные границы (кадастровый номер) не определены, в ПДКП необходимо максимально подробно описать участок: указать его ориентировочную площадь, условный/кадастровый номер исходного (немежеванного) участка, его местоположение, графическую схему/схему границ на кадастровом плане (приложением к договору).
Обязанности продавца по межеванию и сроки:
Четко зафиксируйте обязанность продавца провести межевание, поставить образованный участок на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРН. Укажите жесткий крайний срок (например, до 6 месяцев).
Срок заключения Основного ДКП:
Пропишите: «Стороны обязуются заключить Основной договор купли-продажи в течение 14 календарных дней с момента получения продавцом выписки из ЕГРН на межеванный участок, но не позднее [указать дату]».
Оплата и заток (Задаток вместо аванса):
Не передавайте продавцу полную стоимость участка до регистрации основного ДКП. Передавайте денежные средства только в качестве Задатка (ст. 380, 381 ГК РФ). Если продавец передумает продавать участок или станет затягивать межевание, он будет обязан вернуть вам сумму задатка в двойном размере.
Оформление пользования (Акт приема-передачи):
Передачу участка в фактическое владение оформляйте отдельным Соглашением о пользовании или Договором безвозмездного пользования (ссуды). В нем пропишите:
Право покупателя проводить освоение (расчистку, возведение временных построек, завоз материалов).
Запрет на капитальное строительство до регистрации основного ДКП (чтобы не потерять вложенные деньги, если сделка сорвется).
Разграничение ответственности: покупатель несет ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности и чистоту на участке с момента подписания Акта.
Пошаговый алгоритм безопасного оформления:
Проверьте продавца и исходные документы:
Запросите выписку из ЕГРН на исходный участок, проверьте отсутствие арестов, залогов, обременений, а также убедитесь, что продавец не находится в процедуре банкротства.
Подпишите ПДКП и Соглашение о пользовании:
Подпишите Предварительный договор с условием о задатке и соглашение о передаче участка в пользование на период проведения межевания.
Передайте задаток под расписку:
Передачу денег фиксируйте либо банковским переводом с назначением «Задаток по предварительному договору от [дата]», либо рукописной распиской продавца.
Подпишите Акт приема-передачи участка:
Фиксирует фактическое состояние земли на момент передачи вам в пользование.
Контролируйте межевание:
После того как продавец поставит участок на учет и получит выписку из ЕГРН с новыми координатами, подписывается Основной договор купли-продажи, производятся окончательные расчеты, и документы подаются в Росреестр/МФЦ на регистрацию перехода права собственности.Рад был помочь разобраться в вопросе, буду очень признателен, если выделите пару секунд и оставите свой положительный отзыв.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны сами определяют условия заключаемого договора.
Договор может быть предварительный (ст. 429 ГК РФ)
Суть в том, что по предварительному договору стороны берут на себя обязательство в будущем заключить основной договор (например, купли-продажи, подряда, оказания услуг) на тех условиях, которые уже зафиксированы в предварительном. Это «организационный» инструмент: он нужен, когда стороны уже договорились по ключевым моментам, но какие-то препятствия мешают сразу оформить основной документ (например, у покупателя пока нет всей суммы, не готовы все документы).
На этот период можете заключить договор на право аренды, или безвозмездного пользования.
Или в самом предварительном договоре (смешанный договор) предусмотреть право пользования (пару строк)