Оспорить такую сделку можно, но успех зависит от того, какие именно нарушения были допущены при её заключении. Я бы сказала так: сама по себе сделка с самовольно занятым участком и самостроем не становится автоматически недействительной, но есть серьёзные зацепки, которые суд может использовать. Давайте разберёмся, какие именно.
Какие аргументы могут сработать
Отсутствие права у продавца. Ключевой момент: лицо, осуществившее самовольную постройку (или самовольно захватившее землю), по закону не приобретает на неё право собственности и не вправе ею распоряжаться — продавать, дарить, сдавать в аренду. Если удастся доказать, что на момент сделки у «продавцов» не было законных прав на участок и строения, это станет основанием для признания сделки недействительной.
Невыполнение условий соглашения. В вашем случае в соглашении была прописана обязанность покупателя оформить объект в собственность до определённой даты. Поскольку администрация не дала разрешения на оформление, это подтверждает, что у продавца изначально не было права распоряжаться имуществом. Суд будет смотреть, были ли у сторон реальные возможности исполнить условия (например, если продавец скрыл от вашей мамы факт отсутствия прав у него или у тех, от кого он получил имущество).
Добросовестность. Иногда в таких делах всплывает вопрос добросовестности. Если удастся доказать, что одна из сторон действовала недобросовестно (например, сознательно скрыла критические обстоятельства), это тоже может стать основанием для оспаривания.
Что важно учесть на практике
Кто может быть истцом. Обычно с иском об оспаривании сделки, связанной с самозахватом, обращается не наследник, а собственник земельного участка (например, муниципалитет или другое лицо, чьи права нарушены). Вы, как наследник, можете быть заинтересованным лицом, но суд будет оценивать, есть ли у вас самостоятельный материально-правовой интерес, отличный от интереса собственника.
Срок исковой давности. Для требований о признании сделки недействительной он составляет три года. Важно правильно определить момент, когда вы (как наследник) узнали или должны были узнать о нарушении. Если вы могли узнать о сделке раньше (например, при жизни мамы или при вступлении в наследство), суд может счесть, что срок пропущен.
Доказательства. Вам придётся собирать доказательства: саму расписку и соглашение о задатке, документы, подтверждающие отсутствие прав у продавцов, возможно, заключения экспертов (например, о том, что строения действительно являются самовольными). consultant.ru
Поведение после сделки. Суд может учесть, как стороны действовали дальше. Например, если после подписания документов продавцы продолжали владеть и пользоваться участком, а покупатель принимал такие действия, это иногда работает против оспаривания.
