Налогообложение при продаже дома и участка: НДФЛ, вычеты и ипотека

Добрый день! Минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от налога НДФЛ при продаже недвижимости  — 5 лет (ст 217.1 НК РФ) 

далее продолжу

1. Будет ли при продаже применяться освобождение от НДФЛ в связи с сокращённым минимальным сроком владения единственным жильём отдельно к земельному участку, приобретённому в 2022 году?

 Добрый день! Да, трехлетний период для единственного жилья распространяется и на земельный участок под ним. Но только если для дома пройдет три года ( ст. 217.1 НК РФ).

2. Если дом и земельный участок продавать по двум отдельным договорам, можно ли применить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей отдельно к доходу от продажи дома?

 нет, так не получиться, это неотделимые объекты, нельзя продать дом без участка под ним

Допускают ли банки при покупке дома с земельным участком в ипотеку оформление двух отдельных договоров купли-продажи — одного на жилой дом, второго на земельный участок

это противоречит закону, в частности ст. 552 ГК РФ согласно которой

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Здравствуйте, Иван!

1. К земельному участку применяется трёхлетний срок владения, если расположенный на нём дом является Вашим единственным жильём. Поскольку участок приобретён в 2022 году, этот срок уже истёк. Дом, зарегистрированный в 2024 году, освобождается от НДФЛ только после истечения трёх лет с даты регистрации права — в соответствующую дату 2027 года. Основание — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
2.Вычет 1 млн рублей не предоставляется отдельно на каждый объект. Это общий лимит за календарный год для доходов от продажи жилых домов и земельных участков. Если доход от продажи участка освобождён от НДФЛ, вычет до 1 млн рублей можно применить к облагаемому доходу от продажи дома. Вместо вычета можно учесть подтверждённые расходы на строительство дома. Основание в данном случае является пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
3.Два договора купли-продажи заключать не советую, т.к. дом и участок должны отчуждаться одновременно одному покупателю. При ипотеке дом и участок также должны одновременно передаваться в залог по одному договору ипотеки. Поэтому нужен единый договор купли-продажи с указанием отдельных цен дома и участка, и банки требуют именно так. (ст. 69 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».).
Распределение цены имеет значение, т.к  по каждому облагаемому объекту доход не может быть ниже 70% его кадастровой стоимости. Поэтому занижать стоимость дома или участка не следует..

1. Освобождение от НДФЛ при продаже участка
Да. Трёхлетний минимальный срок владения, установленный для единственного жилья, распространяется не только на жилой дом, но и на земельный участок, на котором этот дом расположен.

Это прямо предусмотрено подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ и подтверждается разъяснениями ФНС: при соблюдении условий в отношении единственного жилья трёхлетний срок применяется также к участку под ним и расположенным на нём строениям. Разъяснение ФНС России

Следовательно:

доход от продажи земельного участка в 2026 году может быть полностью освобождён от НДФЛ;
доход от продажи дома в 2026 году освобождён не будет, поскольку дом находится в собственности менее трёх лет;
после истечения трёх лет со дня регистрации права на дом продажа обоих объектов может полностью освобождаться от НДФЛ.
Статус единственного жилья проверяется на дату государственной регистрации перехода права к покупателю. Учитывается в том числе жильё, находящееся в совместной собственности супругов. Не учитывается новое жильё, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до продажи.

2. Вычет 1 млн рублей при продаже дома
Если дом продаётся до истечения трёхлетнего срока, к облагаемому доходу от его продажи можно применить имущественный вычет до 1 млн рублей.

При этом заключение двух договоров не создаёт два отдельных вычета. Лимит 1 млн рублей предоставляется налогоплательщику в целом за календарный год по доходам от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и земельных участков, а не по каждому договору или объекту отдельно. Это следует из ст. 220 НК РФ. Текст статьи 220 НК РФ

В вашей ситуации участок, вероятнее всего, будет освобождён от налогообложения по сроку владения. Поэтому весь вычет до 1 млн рублей можно направить на доход от продажи дома — при условии, что в том же календарном году вы не использовали этот лимит при продаже другой недвижимости.

Но обычно выгоднее не вычет в 1 млн рублей, а другой вариант:

уменьшить доход от продажи дома на документально подтверждённые расходы на его строительство, отделку и инженерное оснащение.
Например:

цена дома — 8 млн рублей;
подтверждённые расходы на строительство — 6 млн рублей;
налоговая база — 2 млн рублей.
Применение расходов выгоднее, чем уменьшение дохода только на 1 млн рублей. ФНС подтверждает возможность учёта затрат на строительство дома. Разъяснение ФНС

Нужно сохранить договоры подряда, акты, чеки, банковские выписки, накладные на материалы, документы на подключение коммуникаций. По одному объекту применяется либо вычет 1 млн рублей, либо подтверждённые расходы — одновременно оба способа использовать нельзя.

3. Два договора при ипотечной покупке
Юридически оформление двух договоров возможно, если:

дом и участок продаются одному покупателю;
переход прав происходит одновременно;
оба объекта включаются в залог банка;
оба договора предварительно согласованы банком.
Однако это не самый распространённый и не самый безопасный вариант.

Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нём здания, если оба объекта принадлежат одному лицу. Дом и участок должны отчуждаться вместе. Сделка, фактически направленная на раздельное отчуждение объектов, может быть признана ничтожной. Статья 35 ЗК РФ

При ипотеке банк также должен получить залог одновременно на дом и участок. Ипотека здания допускается с одновременной ипотекой земельного участка. Статья 69 Закона об ипотеке

На практике банки обычно используют один договор купли-продажи, в котором:

отдельно описывается дом;
отдельно описывается участок;
указывается общая цена сделки;
дополнительно определяется стоимость каждого объекта;
закрепляется, что оба объекта одновременно приобретаются за счёт кредитных и собственных средств;
одновременно возникает ипотека в пользу банка.
Два договора могут создать сложности:

банк может отказаться согласовывать нестандартную структуру;
условия кредитного договора могут предусматривать приобретение единого объекта «домовладение»;
потребуется согласовать распределение кредитных и собственных средств между договорами;
возможна приостановка регистрации, если документы поступят неодновременно;
прекращение или недействительность одного договора может поставить под сомнение второй;
разделение договоров может вызвать дополнительные вопросы налоговой, если оно направлено преимущественно на снижение НДФЛ.
Поэтому рекомендую оформлять один договор с отдельным указанием цены дома и цены участка.

4. Распределение стоимости и налоговые риски
Распределение общей цены имеет существенное значение, поскольку участок освобождается от НДФЛ, а дом при продаже в 2026 году — нет.

Возникает соблазн указать, например:

участок — 9 млн рублей;
дом — 1 млн рублей.
Если такое соотношение не соответствует рыночной стоимости, налоговая может увидеть искусственное перенесение цены на освобождённый от налога объект.

Кроме того, для дома действует кадастровый минимальный доход. Если договорная цена дома окажется ниже его кадастровой стоимости, умноженной на установленный коэффициент, доход для НДФЛ определят исходя из кадастровой стоимости. Базовый коэффициент равен 0,7, однако с 2025 года регион вправе увеличить его до 1. Статья 214.10 НК РФ

Таким образом, занижение цены дома может не дать налоговой экономии. Например, если:

цена дома по договору — 1 млн рублей;
кадастровая стоимость — 6 млн рублей;
региональный коэффициент — 0,7,
то доход для налогообложения составит не 1 млн, а 4,2 млн рублей. После вычета 1 млн рублей налоговая база составит 3,2 млн рублей.

Оптимальный безопасный вариант:

Оформить один договор на дом и участок.
Указать отдельно цену каждого объекта.
Распределить цену пропорционально их рыночной стоимости, желательно на основании отчёта оценщика или банковской оценки.
Проверить кадастровую стоимость дома и региональный коэффициент.
Сравнить два способа уменьшения дохода по дому: вычет 1 млн рублей и подтверждённые расходы на строительство.
Если сделку можно отложить до истечения трёх лет со дня регистрации дома в 2027 году, это позволит при сохранении статуса единственного жилья полностью исключить НДФЛ по обоим объектам.

Здравствуйте, Иван.

1. Будет ли при продаже применяться освобождение от НДФЛ в связи с сокращённым минимальным сроком владения единственным жильём отдельно к земельному участку, приобретённому в 2022 году?

 Нет, не будет, поскольку трехлетний срок владения домом, право на который возникло в 2024 г., не истек. При этом в пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ прямо указано

 
При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.

Таким образом, земельный участок условиям применения к нему сокращенного срока владения не соответствует.

При продаже обоих объектов в 2027 году, условия будут соблюдены.

2. Если дом и земельный участок продавать по двум отдельным договорам, можно ли применить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей отдельно к доходу от продажи дома?

 Во-первых, такие сделки не пройдут правовую экспертизу в Росреестре. 

Во-вторых, не имеет никакого значения, сколько договоров Вы заключите в одном налоговом периоде. -см.  п.2 ст.220 НК РФ.

Вычеты, предусмотренные при продаже п.2 ст.220 НК РФ могут быть использованы, как в размере до 1 млн.рублей, так и в размере расходов на приобретение/строительство, т.е. оба одновременно -один к одному объекту, другой к другому, но не один и тот же вычет к двум разным объектам.

3. Допускают ли банки при покупке дома с земельным участком в ипотеку оформление двух отдельных договоров купли-продажи — одного на жилой дом, второго на земельный участок? Насколько такой вариант распространён на практике и не создаёт ли он проблем при одобрении ипотеки и регистрации сделки?

 Ни разу не встречал подобного и очень сомневаюсь, что это практикуется. Чтобы не исходить из домыслов, прочтенных в интернете, Вам проще сходить в банк и выяснить этот вопрос. Предполагаю, что банки будут против таких условий ввиду нарушения принципа единства судьбы з/у и объекта. В теории можно предположить заключение двух разных договоров в один день, но целесообразности нет.  На налогооблажение никак не повлияет количество договоров ни в разное время, ни в один день.

Также прошу уточнить, будет ли иметь значение распределение общей стоимости сделки между домом и земельным участком и существуют ли в данном случае риски претензий со стороны налоговой инспекции.

 Каждый из объектов имеет свою цену. Налоговый орган будет интересовать соответствие цены по договору кадастровой стоимости объекта*на понижающий коэффициент. По общему правилу он равен 0,7, в отдельных регионах по месту налогового учета налогоплательщика может быть установлен выше (см. п.2 и п.9 ст.214.10 НК РФ).

Все остальные моменты по ситуации с оптимизацией налогооблажения и ее оптимизацией могут быть рассмотрены индивидуально вчате.

С уважением