Налогообложение и взаиморасчеты при продаже унаследованной доли квартиры и участка
Добрый день.
Прошу помочь разобраться с налогообложением и оформлением взаиморасчётов при продаже квартиры и земельного участка, находящихся в общей долевой собственности.
Мне принадлежит:
1/2 доли квартиры. Право собственности зарегистрировано в феврале 2010 года на основании свидетельств о праве на наследство, выданных в декабре 2009 года;
1/2 доли земельного участка для садоводства. Право собственности зарегистрировано в августе 2017 года также на основании свидетельств о праве на наследство.
Вторая половина квартиры и участка принадлежала моей тёте. Она умерла более шести месяцев назад. Сейчас её сын — мой двоюродный брат и единственный наследник — оформил наследственные права на её доли.
Мы планируем продать квартиру и земельный участок целиком, одним покупателям либо в рамках отдельных сделок. Ориентировочная стоимость квартиры — около 5 млн рублей, земельного участка — не более 800 тыс. рублей.
Насколько я понимаю, у меня НДФЛ при продаже моих долей не возникает, поскольку минимальный срок владения давно истёк. У двоюродного брата срок владения унаследованными долями ещё не истёк, поэтому у него может возникнуть обязанность уплатить НДФЛ.
При этом фактические расходы между нами распределены неравномерно:
основные расходы на освобождение, ремонт и подготовку квартиры к продаже первоначально оплачиваю я;
также предстоят расходы на риелтора, нотариуса и оформление сделки;
земельным участком в течение многих лет занимался преимущественно я и за свой счёт оплачивал его содержание, межевание и другие работы;
кроме денежных расходов, я лично организовывал работы и занимался подготовкой объектов к продаже.
Мы хотим заключить между собой письменное соглашение, в котором определить:
перечень понесённых и предстоящих расходов;
какие расходы относятся к обоим собственникам и делятся между нами поровну;
какую сумму двоюродный брат должен компенсировать мне после продажи;
возможную компенсацию за организацию и выполнение мной работ по подготовке объектов;
итоговый порядок распределения денежных средств после продажи.
В связи с этим прошу разъяснить следующие вопросы.
С какой даты для моего двоюродного брата исчисляется срок владения унаследованными долями: с даты смерти наследодателя, с даты выдачи свидетельства о праве на наследство или с даты регистрации права в ЕГРН?
Как рассчитывается НДФЛ при продаже квартиры целиком одним договором, если каждому продавцу принадлежит по 1/2 доли?
Правильно ли я понимаю, что при продаже квартиры имущественный вычет в размере 1 млн рублей распределяется между продавцами пропорционально долям, то есть двоюродный брат сможет применить вычет только в размере 500 тыс. рублей?
Если земельный участок продаётся отдельным договором, можно ли применить к его продаже отдельный имущественный вычет? Будет ли вычет также распределяться между двумя собственниками пропорционально долям?
Если стоимость всего участка составляет менее 800 тыс. рублей, а доля двоюродного брата — менее 400 тыс. рублей, означает ли это, что доход от продажи его доли будет полностью перекрыт имущественным вычетом и НДФЛ по участку не возникнет?
Может ли двоюродный брат вместо имущественного вычета уменьшить доход на расходы наследодателя, связанные с первоначальным приобретением этих объектов, если сохранились подтверждающие документы?
Можно ли уменьшить его налогооблагаемый доход на расходы, непосредственно связанные с продажей и подготовкой объектов: оплату риелтора, нотариуса, ремонта, вывоза имущества, межевания и иных работ?
Имеет ли значение, кто фактически оплачивал эти расходы? Например, если все платежи сначала производил я, а двоюродный брат компенсировал мне половину на основании нашего соглашения.
Какие документы нужны, чтобы налоговая признала такие расходы: договоры, чеки, банковские переводы, акты выполненных работ, расписки, соглашение между собственниками?
Может ли выплата двоюродным братом компенсации мне по нашему соглашению уменьшить его НДФЛ либо налоговая всё равно будет исходить только из суммы, указанной в договоре купли-продажи как доход каждого продавца?
Не будет ли перевод части полученных им денег мне квалифицирован как дарение или иной отдельный доход?
Как лучше оформить расчёты в договоре купли-продажи: указать перечисление каждому собственнику суммы пропорционально его доле или можно предусмотреть иной порядок распределения денег с учётом нашего внутреннего соглашения?
Можно ли законно предусмотреть в договоре, что часть цены, относящаяся к доле двоюродного брата, перечисляется непосредственно мне в счёт возмещения его части расходов?
Какую форму соглашения между нами лучше использовать: соглашение о распределении расходов и взаиморасчётах, договор займа, соглашение о компенсации расходов либо иной документ? Требуется ли его нотариальное удостоверение?
Основная задача — законно оформить наши взаиморасчёты и понять, какие способы уменьшения НДФЛ действительно допустимы для наследника, а какие внутренние выплаты между нами налоговая учитывать не будет.
если отдельным договор продается доля в праве собственности то предусмотренные п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ можно применить полностью. Вместо вычета можно учесть расходы наследодателя на приобретение проданного имущества если они есть и если это выгоднее вычета. Никаких других расходов (на ремонт, мебель и т.д. учесть нельзя).
Да, это имеет значение кто оплачивает такие расходы поскольку это должен быть именно налогоплательщик а не третье лицо (тот кто не намерен такие расходы учитывать как свои)