Здравствуйте. Не можем подтвердить собственника квартиры, т.к. в Росреестре нет данных. У нас частный дом на 2 квартиры. Но сейчас кадастровый номер нашей квартиры в Росреестре погашен, а у второго владельца почему то доля в доме. Как быть в этой ситуации? Заказать новый технический план квартиры и поставить на кадастровый учёт заново? Технический паспорт на дом утерян.
Здравствуйте! Ситуация не про «утерянный техпаспорт», а про юридический статус объекта. Судя по описанию, дом изначально был разделён на две квартиры (то есть проходил по учёту как многоквартирный или как жилой дом блокированной застройки), потом кто-то из соседей переоформил свою часть как долю в жилом доме, а Ваша квартира при этом «погашена» в ЕГРН. Такое расхождение означает одно из двух: либо объект переучтён как единый жилой дом, а Ваше право не перенесли, либо в реестре техническая ошибка. В обоих случаях просто «сделать новый техплан и поставить квартиру заново на учёт» не получится, кадастровый инженер откажет, пока не будет ясности со статусом дома в целом.
Учёт и права на недвижимость регулируются ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости». Снятие объекта с кадастрового учёта с сохранением или прекращением права возможно по статьям 14, 15, 41 закона №218-ФЗ. Разграничение понятий «квартира», «жилой дом», «дом блокированной застройки» после поправок ФЗ №476-ФЗ от 30.12.2021 приобрело принципиальное значение: с 01.03.2022 части двухквартирных домов, имеющие отдельные выходы и общую стену без проёмов, признаются домами блокированной застройки, а не квартирами. Многие двухквартирники сейчас переучитываются именно так, и часто с ошибками. Исправление реестровой ошибки идёт по статье 61 ФЗ №218-ФЗ, а если Росреестр отказывает, то через суд по правилам главы 22 КАС РФ либо через иск о признании права по статье 12 ГК РФ и разъяснениям пункта 52 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010. Само по себе отсутствие записи в ЕГРН не лишает Вас права собственности, если оно возникло до 31.01.1998 или подтверждено правоустанавливающими документами (пункт 1 статьи 69 ФЗ №218-ФЗ, ранее возникшие права).
Типичная ошибка. Люди в такой ситуации бегут к кадастровому инженеру за техпланом квартиры и получают приостановку регистрации, потому что квартиры юридически уже нет, а есть либо блок в доме блокированной застройки, либо доля в жилом доме. Порядок действий обратный: сначала разобраться со статусом объекта в ЕГРН и с правами соседа, потом заказывать техплан под правильный вид объекта.
Что Вам нужно поднять и проверить:
Ваши правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве, ордер и любой документ, подтверждающий, что квартира была Ваша);
свежую выписку ЕГРН на дом и на земельный участок под ним (не на квартиру, а именно на дом целиком и на землю);
выписку о переходе прав на дом и на квартиру (форма КВ.2);
архивную справку из БТИ с историей объекта и техпаспортом дома (техпаспорт восстанавливается через БТИ, это не проблема);
документ на землю, кому она принадлежит, один участок или два;
как оформлено право второго собственника: у него доля в жилом доме, отдельный блок или квартира, посмотреть по его выписке ЕГРН.
А дальше, первый сценарий: реестровая ошибка, Ваше право не перенесли при переучёте дома. Тогда идёт заявление в Росреестр об исправлении ошибки по статье 61 ФЗ №218-ФЗ, при отказе административный иск. Второй сценарий: дом переведён в статус жилого дома с долями, а Ваша квартира ликвидирована как объект, тогда нужно оформлять либо долю в доме, либо перевод в блокированную застройку через суд с одновременным признанием права. Третий сценарий, самый неприятный: сосед единолично инициировал переучёт и оформил долю на себя без Вашего согласия, тогда это оспаривание его регистрационных действий и восстановление Вашего права. Практика ВС РФ по подобным делам последовательная, но исход зависит от документов.
Практический совет. Не заказывайте техплан «вслепую», сначала соберите правоустанавливающие документы и выписки на дом, землю и на объект соседа. По этим бумагам сразу видно, какой сценарий у Вас на руках и что первично: исправление реестра, судебное признание права или переоформление статуса дома.
Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый +.
Добрый день, Татьяна,
Вам необходимо восстановить документы на дом. Если второй владелец согласно данным ЕГРН является собственником доли, значит, какие-то данные на дом в ЕГРН все-таки имеются. Начните в этого. Получите выписку и ЕГРН.
Если Вы хотите получить более точную консультацию, Вы должны уточнить Ваш вопрос: когда и кем была приобретена квартира, был ли зарегистрирован переход права собственности и когда, или был раздел дома между сособственниками, по какому основанию и т.п..
