Какие риски у покупателя при покупке недвижимости в собственности менее 3 лет?
При покупке недвижимости, которая в собственности менее 3 лет приобреталась по дкп, какие риски у покупателя?
, Клиент, г. Самара
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻⚖️
Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
Ответ команды Правовед
Здравствуйте.
Риски здесь реальные - раз продавец владел объектом меньше 3 лет, есть вероятность, что его собственная сделка по приобретению этой недвижимости еще может быть оспорена, а вслед за ней под угрозой окажется и Ваша покупка. Срок исковой давности по большинству оспоримых сделок - 3 года, поэтому пока он не истёк, риск, что появится "старый" собственник или его наследники с иском об истребовании имущества, сохраняется.
Ключевой момент: если имущество выбыло у первоначального собственника помимо его воли (украдены документы, сделка от имени недееспособного, подделка подписи и т.п.), оно может быть истребовано даже у добросовестного покупателя - это прямо следует из ст. 302 ГК РФ. Ваша добросовестность (проверили ЕГРН, оплатили по рынку) защищает, но не автоматически - её придётся доказывать в суде, если объявится претендент.
Второй момент, который часто упускают: если продавец получил объект по дарению или наследству и продаёт его быстро, у него есть мотив занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог. Если такую сделку потом признают недействительной, Вам вернут именно ту сумму, что указана в ДКП - а не реально уплаченную. Плюс есть риск оспаривания сделки в рамках банкротства продавца, если в ближайшие месяцы после продажи он объявит себя банкротом.
Готовый разбор
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.
990 ₽
Здравствуйте.
Основные риски:
Продавец может просить занизить цену в договоре, чтобы уменьшить НДФЛ. Для покупателя это опасно: если сделку потом расторгнут или признают недействительной, вернуть проще будет только сумму, указанную в договоре.
Если продавец купил объект в браке, нужно нотариальное согласие супруга на продажу. По ст. 35 СК РФ сделка с недвижимостью требует нотариального согласия второго супруга, если имущество совместное. (КонсультантПлюс)
Если у продавца долги или признаки банкротства, сделку могут пытаться оспорить кредиторы или финансовый управляющий как подозрительную, особенно при заниженной цене. Это предусмотрено ст. 61.2 Закона о банкротстве. (КонсультантПлюс)
Нужно проверить, почему продавец так быстро продает объект: нет ли спора с предыдущим продавцом, арестов, судебных дел, зарегистрированных жильцов, несовершеннолетних, маткапитала, обременений.
Если право продавца потом окажется проблемным, покупателю придется доказывать добросовестность по ст. 302 ГК РФ: что он не знал и не должен был знать о нарушениях. (КонсультантПлюс)
Перед покупкой обязательно проверьте: свежую выписку ЕГРН, ДКП продавца, акт приема-передачи, подтверждение полной оплаты по прошлой сделке, согласие супруга, справки об отсутствии зарегистрированных лиц и долгов, суды/ФССП/банкротство продавца, а расчеты лучше проводить через аккредитив или безопасную сделку.
Итог: покупать можно, но не занижайте цену в договоре и тщательно проверяйте продавца и историю объекта.
Если остались вопросы или нужно составить документ — пишите в чат!
Если есть желание отблагодарить юриста любой суммой, переходите по ссылке: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4367938/
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Похожие вопросы
Риски покупки недвижимости у учредителя ООО в стадии банкротства
Добрый день.
Физ. лицо продает недвижимость, принадлежащую ему. Это физ. лицо является 100% учредителем ООО, в отношении которого вынесено ОПРЕДЕЛЕНИЕ о принятии заявления о признании должника банкротом, поданное УФНС. Судебное заседание должно быть через 2 недели.
Какие риски у покупателя в признании сделки купли-продажи ничтожной, если она пройдет в текущее время (до заседания) и передача имущества в счет погашения долгов по банкротству
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Можно ли ветерану СВО выехать в Таиланд и какие есть риски?
Я демобилизованный в 2023 году добровольцем, участник ветеран СВО, могу ли я понхать в Тайланд и какие риски могут быть?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Можно ли применить имущественный вычет и ставку 13% при продаже квартиры нерезидентом?
Уважаемые эксперты, вопрос. В 2026 году я продал квартиру, находившуюся в собственности менее 3 лет. С 25.04.2026 по 07.07.2026 находился за границей. Планирую в середине сентября 2026 года вернуться за границу на срок более 6 месяцев. По факту на 2026 год я проведу в России 185 дней, но статус налогового резидента, по подсчетам, потеряю в январе 2027 года. Подача декларации - до апреля 2027 года. Если на дату подачи декларации я буду являться нерезидентом, могу ли рассчитывать на уменьшение налогооблагаемой базы (вычет расходов на приобретение квартиры), и ставку 13% при оплате налога за 2026 год? Правильно ли я понимаю, что налоговый статус за 2026 год в качестве резидента за мной сохраниться?
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Какие риски при покупке автомобиля, если на него есть активное арбитражное дело?
Здравствуйте. Хочу купить машину, но по отчету высветилось арбитражное активное дело А41-4748/2023. Подскажите какие риски есть при покупке ? Я посмотрел документы по делу и там вроде бы ничего серьезного , бывший владелец предоставил документы о продаже авто и больше машина не фигурировала в деле.
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Нужно ли платить НДФЛ при продаже квартиры через 3 года владения за 5,5 или 6 млн рублей?
«Я приобрела квартиру менее 3 лет назад за 5 500 000 рублей. Планирую продать её либо за 5 500 000 рублей, либо за 6 000 000 рублей. Прошу разъяснить с точки зрения налогового законодательства (НК РФ):
Возникнет ли у меня обязанность по уплате НДФЛ в каждом из этих случаев?
Как будет рассчитываться налоговая база, если я заявлю вычет в виде документально подтверждённых расходов на покупку (договор купли‑продажи, платёжные документы имеются)?
Как повлияет на расчёт налога правило о сравнении цены продажи с 70 % кадастровой стоимости квартиры (на 1 января года продажи)?
Нужно ли будет подавать декларацию 3‑НДФЛ, если налог к уплате окажется нулевым?
Есть ли дополнительные риски или нюансы, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделки?»
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.