Нужна ли подпись соседа по СНТ при межевании участка, если его земля не приватизирована?

Здравствуйте! Здесь ключевое: обязанность согласовывать границы возникает не по факту «приватизировано или нет», а по тому, есть ли у соседа зарегистрированное вещное право на смежный участок. Это важный нюанс, который часто путают, и от него зависит, нужна ли Вам его подпись в акте согласования или достаточно согласования с представителем СНТ либо с муниципалитетом.

Согласование местоположения границ регулируется статьёй 39 Федерального закона №221-ФЗ от 24.07.2007 «О кадастровой деятельности». По части 3 статьи 39 закона №221-ФЗ согласование проводится с лицами, обладающими смежными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды более 5 лет. Если сосед фактически пользуется участком, но у него нет зарегистрированного права ни одного из перечисленных видов (участок числится за СНТ или за муниципалитетом), то согласовывать нужно не с ним, а с законным правообладателем смежной земли. По садовым товариществам это чаще всего либо орган местного самоуправления (если земля муниципальная и не передана члену СНТ), либо само СНТ как юридическое лицо (если земля общего пользования или закреплена за товариществом). Порядок оформления акта согласования установлен статьёй 40 закона №221-ФЗ, требования к межевому плану Приказом Росреестра №П/0592 от 14.12.2021.

Вопросы, которые нужно закрыть до межевания:

кто по ЕГРН является правообладателем смежного участка (заказать выписку ЕГРН на соседний участок, это открытая информация);

если правообладатель не установлен и участок не сформирован, применяется часть 8 статьи 39 закона №221-ФЗ: согласование проводится через публикацию извещения в местной газете, и при отсутствии возражений в течение 30 дней граница считается согласованной;

если земля СНТ (общего пользования или незакреплённая), согласование подписывает председатель СНТ на основании решения общего собрания либо устава;

если у соседа есть членская книжка, но нет регистрации права, юридически он не смежный правообладатель, но игнорировать его на практике опасно, он может позже оформить право и оспорить границу по статье 304 ГК РФ (негаторный иск об устранении препятствий).

Многие подписывают акт «на всякий случай» у фактического пользователя без выписки ЕГРН и без проверки полномочий председателя СНТ. Такой акт потом легко оспаривается, а межевание признают недействительным (Определение ВС РФ №18-КГ19-155 от 12.11.2019, где Верховный Суд подтвердил, что согласование с ненадлежащим лицом влечёт недействительность результатов кадастровых работ).

Что нужно проверить и подготовить:

свежая выписка ЕГРН на Ваш и смежные участки (форма с общедоступными сведениями);

кадастровый план территории (КПТ) квартала;

устав СНТ и протокол о полномочиях председателя;

если сосед фактический пользователь без прав, договор аренды, распоряжение администрации или иной документ, на основании которого он занимает землю;

правоустанавливающие документы на Ваш участок (свидетельство, постановление о предоставлении, договор).

И ещё практический совет: даже когда по закону подпись соседа не требуется, разумно уведомить его письменно и приложить схему, чтобы потом не получить иск о нарушении границ. Это не юридическая обязанность, а страховка. Кадастровый инженер в межевом плане обязан обосновать, почему согласование проведено именно с тем или иным лицом или через публикацию, поэтому вся ответственность за выбор согласующего лица лежит на нём. Требуйте от инженера письменное заключение с обоснованием.

Если мой ответ был для Вас полезен, нажмите пожалуйста на зеленый +.