Здравствуйте. Хотим преобрести земельный участок с домом. Есть ограничения. Можно проконсультироваться, какие риски для нас. Выписку из егрн прикрепляю
Здравствуйте!
Земельный участок должен быть использован по целевому назначению под страхом привлечения к административной ответственности по ст.8.8 КоАП РФ.
У Вас категория и ВРИ земельного участка позволяют не только возводить баню и гараж как вспомогательные объекты, но и жилой дом как основной объект. Так как участок имеет категорию земли насленных пунктов и ВРИ для ИЖС.
Также по закону нужно соблюдать предусмотренные для конкретного участка ограничения.
Ограничениям на землю посвящена ст.56 ЗК РФ.
Я бы рекомендовал не ограничиваться изучением выписки из ЕГРН, но и попросить предоставить продавца ГПЗу ( ст.57.3 ГрК РФ). В градостроительном плане участка будет более подробная информация касаемо возможности использования участка с учетом имеющихся ограничений.
В Вашей ситуации есть ограничения, предусмотренные п.3 ст.67.1 Водного кодекса РФ. Их нужно соблюдать.Строить баню и гараж можно.
Если Вам нужна более подробная консультация обратитесь ко мне в чат.
Здравствуйте, Антон!
По приложенной выписке участок приобрсти можно, но ограничение существенное и напрямую влияет на возможность дальнейшего строительства.
Участок площадью 1 486 кв. м относится к землям населённых пунктов, ВРИ «для индивидуального жилищного строительства». На нём учтён объект с кадастровым номером 24:04:6406002:478. При этом весь участок расположен в зоне затопления, установленной в 2024 году. В выписке указано, что строительство капитальных объектов допускается только при наличии сооружений либо методов инженерной защиты от негативного воздействия вод.
Но сам ВРИ допускает сторительство того что Вы хотите — т.е. бани и гаража. Вопрос в том какие именно это будут объекты.
Так, капитальный гараж, те. на фундаменте можно строить только при условии подтверждённой инженерной защиты. При этом простой ссылки на высокий фундамент или отсыпку участка может оказаться недостаточно, т.к. соответствующие решения должны быть обоснованы инженерными изысканиями и проектом. См. п. 3 ст. 67.1 Водного кодекса РФ.
Т.е. по такому объекту есть ограниченная возможность нового капитального строительства и реконструкции дома, а также определенные расходы на инженерную защиту. Возможны сложности с ипотекой, т.к. банки не всегда дают кредиты под такие объекты. Если потом захотите продать, то тоже могут быть проблемы, т.к. не каждый покупатель захочет это купить.
Здравствуйте!
У Вас участок с видом использования ИЖС находится в зоне затопления. Ограничение действует с 22.07.2024, срок не установлен. Отметка об отсутствии обременений не отменяет публичное ограничение ЗОУИТ.
Купить участок можно, но ограничение после сделки сохранится. На основании п. 5 ст. 56 ЗК РФ:
Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.
Баню и гараж строить можно лишь при соблюдении условия ниже. ВРИ 2.1 разрешает
размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.
Баню относит к хозяйственным постройкам постановление Правительства РФ № 703, в котором указано:
Строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев:
строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.
Для этого она должна служить бытовым нуждам, соответствовать ВРИ и быть не выше 3 этажей и 20 метров.
Если постройка капитальная, действует запрет п. 1 ч. 3 ст. 67.1 ВК РФ:
В границах зон затопления, подтопления запрещаются:
1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;
В ч. 4 ст. 67.1 ВК РФ указано:
Инженерная защита территорий и объектов от негативного воздействия вод (строительство водоограждающих дамб, берегоукрепительных сооружений и других сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от затопления, подтопления, разрушения берегов водных объектов, и (или) методы инженерной защиты, в том числе искусственное повышение поверхности территорий, устройство свайных фундаментов и другие методы инженерной защиты) осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности органами государственной власти и органами местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, юридическими и физическими лицами — правообладателями земельных участков, в отношении которых осуществляется такая защита.
техническое решение должно защищать конкретную постройку при расчётных параметрах этой зоны.
Разрешение на строительство не требуется. На основании ч. 17 ст. 51 ГрК РФ:
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
...
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Некапитальная переносимая конструкция под этот запрет не подпадает, но вид объекта определяется конструкцией, а не названием. Соблюдать ПЗЗ, отступы и пожарные требования нужно обязательно в любом случае.
То что постройка зарегистрирована в ЕГРН, это не доказывает наличие защиты. На основании ч. 15.1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ:
При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов капитального строительства, расположенных в границах зон затопления, подтопления, проверка на предмет обеспечения инженерной защиты таких объектов и (или) территорий, на которых они расположены, государственным регистратором прав не осуществляется. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов капитального строительства, расположенных в границах водоохранных зон, проверка на предмет оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, государственным регистратором прав не осуществляется.
До проверки не вносите аванс. Выписка содержит сведения только об участке; 24:04:6406002:478 лишь указан как объект в его границах. Нельзя считать его домом или собственностью продавца без отдельной выписки. Если оба объекта принадлежат продавцу, п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрещает их разделять:
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
До сделки потребуйте свежие выписки ЕГРН на оба номера, ГПЗУ от продавца, документы, подтверждающие приобретение, техническое обследование существующего дома и расчёт инженерной защиты будущих построек.
Уважаемый Антон, здравствуйте! Посмотрела документ во вложении, дополню ответы коллег.
По выписке участок с кадастровым номером 24:04:6406002:475 относится к землям населенных пунктов и имеет ВРИ — «для индивидуального жилищного строительства».
На участке уже расположен объект с кадастровым номером 24:04:6406002:478.
Зарегистрированных залогов, арестов и иных обременений в разделе о правах не указано.
Границы участка установлены, сведений о земельном споре и об изъятии нет.
Основной риск состоит в том, что весь участок расположен в зоне затопления с реестровым номером 24:00-6.19044.
Согласно пункту 3 статьи 67.1 ВК РФ в границах зон затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями либо методами инженерной защиты от негативного воздействия вод.
3. В границах зон затопления, подтопления запрещаются:
1) строительство объектов капитального строительства, не обеспеченных сооружениями и (или) методами инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод;2) использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия;
3) размещение кладбищ, объектов уничтожения биологических отходов, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих веществ, пунктов хранения и захоронения радиоактивных отходов;
4) осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/a8d403a36309256c21781d6fb8209de9e0c128aa/
Поэтому сама по себе зона затопления не устанавливает абсолютный запрет на баню и гараж,но капитальные строения допускаются только при наличии предусмотренной проектом инженерной защиты.
Обычное размещение капитального гаража или бани без такого обоснования создает риск признания постройки самовольной, отказа в кадастровом учете и регистрации права, а также предъявления требования о сносе.
Последствия самовольного строительства определены статьей 222 ГК РФ.
Вид использования «ИЖС» в целом допускает размещение жилого дома, гаража и хозяйственных построек.
Это следует из пункта 2 статьи 7 ЗК РФ и описания вида разрешенного использования с кодом 2.1, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.
normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=505546
При этом конкретное место строительства и его параметры должны соответствовать ПЗЗ, градостроительному регламенту, противопожарным и санитарным требованиям.
В силу статьи 85 ЗК РФ земельный участок используется с соблюдением градостроительного регламента соответствующей территориальной зоны.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/
До покупки рекомендую ознакомиться в администрации Березовского района со свежим градостроительный план ЗУ, и проверить ПЗЗ по данной территориальной зоне.
В градостроительном плане будут отражены допустимые места размещения строений, отступы от границ и действующие ограничения.
!!! ИМЕННО по капитальной бане и гаражу потребуется проектное решение, подтверждающее инженерную защиту от затопления, а практическую возможность строительства желательно заранее письменно согласовать с местной администрацией!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Для объектов вспомогательного использования разрешение на строительство обычно не требуется на основании пункта 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ, но это не отменяет обязанность соблюдать ограничения зоны затопления и градостроительные нормы.
Отдельно необходимо проверить дом 24:04:6406002:478 — запросить именно актуальную выписку ЕГРН, документы-основания права, технический план, сведения о назначении и площади, отсутствие арестов, ипотеки, прав третьих лиц и зарегистрированных жильцов.
Представленная выписка датирована ноябрем 2024 года, поэтому перед расчетом нужна новая выписка ЕГРН по участку и дому.
Также стоит выяснить, имелась ли у существующего дома требуемая инженерная защита и не выдавались ли собственнику предписания.
Сам факт регистрации дома не подтверждает безопасность участка и законность будущего строительства.
Т.е., баню и гараж разместить в принципе возможно, но капитальный вариант допустим только с инженерной защитой от затопления и соблюдением местного градостроительного регламента.
Покупать участок до получения градостроительного плана, проверки дома и письменного подтверждения допустимых строительных решений — не советую.
Для легких некапитальных сооружений режим обычно проще, однако их конструкция действительно должна отвечать признакам некапитального объекта, установленным пунктом 10.2 статьи 1 ГрК РФ.
10.2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39c7303d03373e0ef91c4/
С уважением, Дарья
