Имеется квартира в доме который попал под расселение,компенсация копеечная,выходит меньше чем та сумма за которую приобреталась в свое время жилплощадь что делать?
Ситуация, при которой предлагаемая выкупная цена изымаемого жилого помещения оказывается ниже цены его приобретения, не соответствует требованиям закона о равноценном возмещении. Ниже изложен правовой механизм защиты Ваших прав со ссылками на действующее законодательство.
1. Правовая природа компенсации
Если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, применяется процедура, предусмотренная статьей 32 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 1 указанной статьи, жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. Выкупная цена является не произвольной компенсацией, а денежным эквивалентом равноценного возмещения, которое должно быть полным и предварительным (статья 35 Конституции РФ, статья 281 Гражданского кодекса РФ).
2. Состав выкупной цены (что Вам обязаны возместить)
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ выкупная цена включает:
· рыночную стоимость жилого помещения (определяемую в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»);
· рыночную стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (включая земельный участок), пропорциональную размеру общей площади квартиры;
· все убытки, причиненные собственнику изъятием, в том числе:
· расходы на переезд;
· расходы на временное пользование иным жилым помещением (до приобретения другого);
· расходы, связанные с оформлением права собственности на новое жилье;
· упущенную выгоду;
· иные убытки (например, стоимость непроизведенного ремонта, если он был необходим и т.д.).
Таким образом, сумма, предложенная Вам, должна не просто воспроизводить цену, уплаченную при покупке, а отражать актуальную рыночную стоимость и сопутствующие потери. Предложение суммы ниже рыночной цены приобретения уже само по себе свидетельствует о вероятном занижении.
3. Почему предложенная сумма не является окончательной
Орган, принявший решение об изъятии, обязан направить собственнику проект соглашения с указанием выкупной цены, рассчитанной на основании отчета независимого оценщика (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). Однако этот отчет не обладает для Вас обязательной силой. Согласно разъяснениям пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, в случае несогласия с предложенной ценой спор разрешается судом. Суд, определяя выкупную цену, должен исходить из реальной рыночной стоимости на момент рассмотрения дела, а не из расчета, представленного органом власти, если он вызывает сомнения.
4. Алгоритм действий
Шаг 1. Получите официальное письменное предложение (проект соглашения) с указанием выкупной цены и ознакомьтесь с отчетом об оценке, на котором она основана. Вы имеете право получить копию отчета.
Шаг 2. Обратитесь к независимому оценщику для проведения альтернативной оценки рыночной стоимости квартиры с учетом всех составляющих (жилое помещение, доля в общем имуществе, убытки). Это позволит получить объективное подтверждение реальной цены.
Шаг 3. Если альтернативный отчет подтверждает занижение, направьте в орган, принявший решение об изъятии, письменное заявление с требованием пересмотреть выкупную цену, приложив свою оценку. Укажите, что в случае отказа будете вынуждены обратиться в суд.
Шаг 4. При недостижении соглашения в разумный срок (обычно в течение 90 дней с момента получения предложения, если не оговорено иное) подайте иск в районный суд по месту нахождения недвижимости об установлении выкупной цены и обязании заключить соглашение на справедливых условиях (статья 445 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ). В иске можно заявить ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, результаты которой будут иметь решающее значение.
5. Альтернативный вариант: предоставление другого жилого помещения
Согласно части 8 статьи 32 ЖК РФ, по соглашению с собственником взамен изымаемого жилого помещения может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Если в рамках региональной адресной программы по расселению аварийного жилья предусмотрено предоставление жилья, а не денег, Вы вправе настаивать на равнозначном (по общей площади, благоустроенности) помещении, а при его отсутствии – требовать денежную компенсацию в полном объеме.
6. Судебная защита и практика
Суды в спорах об определении выкупной цены руководствуются принципом равноценности и не связаны оценкой, представленной органом власти. В решение включается рыночная стоимость, определенная экспертом, а также все документально подтвержденные убытки. Кроме того, в случае длительного неисполнения обязательств по выплате Вы можете претендовать на проценты по статье 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами и компенсацию морального вреда (применительно к потребительским отношениям в жилищной сфере).
Принимать «копеечную» сумму добровольно не следует – подписание соглашения на невыгодных условиях лишит Вас права требовать доплаты. Используйте описанный механизм, который обеспечивает полное возмещение в соответствии с реальной стоимостью утрачиваемого имущества.
Буду рад любой вашей благодарности, отзыву и оценке. Благодарность принимаю по номеру 89100230008. Любую даже символическую, будет приятно вам и в дальнейшем помогать.
Здравствуйте! Ситуация, когда администрация предлагает за квартиру сумму, существенно ниже той, за которую она когда-то приобреталась, к сожалению, очень распространена, но это не означает, что вы обязаны соглашаться, и закон в этом вопросе целиком на вашей стороне, у вас есть все законные инструменты, чтобы добиться справедливой компенсации, и прежде всего важно запомнить главное правило: при расселении аварийного дома вы имеете право не на ту сумму, за которую когда-то покупали квартиру, а на её реальную рыночную стоимость на момент изъятия, которая определяется на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ и должна включать в себя гораздо больше, чем просто «цену за квадратные метры», а именно рыночную стоимость самого жилого помещения с учётом состояния аварийного дома, рыночную стоимость вашей доли в общем имуществе многоквартирного дома и в земельном участке, все убытки, которые вы понесете в связи с переездом, включая расходы на поиск нового жилья, аренду временного жилья, услуги риелтора, переезд, оформление документов и даже упущенную выгоду, а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома, однако администрация часто предлагает заниженную сумму, не включая в неё многие из перечисленных обязательных составляющих, и вы имеете полное право эту сумму оспорить, и сделать это можно двумя способами: первый, досудебный способ, заключается в том, чтобы заказать за свой счёт независимую рыночную оценку вашей квартиры у лицензированного оценщика, отчёт должен быть составлен по всем правилам, и получив его на руки, вы сможете направить в администрацию официальную претензию с требованием пересмотреть сумму компенсации, и если администрация пойдёт навстречу, вопрос можно решить мирно, без суда; второй, наиболее действенный способ — это судебный, если договориться не удалось, вы имеете полное право обратиться в суд, и в рамках судебного разбирательства суд назначит судебную экспертизу для определения реальной рыночной стоимости вашего жилья, и судебная практика в таких делах складывается в пользу собственников, есть множество примеров, когда людям удавалось увеличить выплаты в два и более раза, например, в одном из недавних случаев жительница Барнаула через суд добилась компенсации почти в 3,4 миллиона рублей, тогда как администрация предлагала ей сумму почти вдвое меньше, при этом расходы на судебную экспертизу, как правило, возлагаются на проигравшую сторону, то есть на администрацию, поэтому отказ от предложенной администрацией суммы и обращение в суд — это ваше законное право, и не соглашайтесь на заведомо невыгодные условия, а если вам понадобится помощь в составлении претензии или искового заявления, вы всегда можете обратиться ко мне в личные сообщения, и я помогу вам подготовить все необходимые документы для защиты ваших прав.
Здравствуйте. Когда предложенная сумма «выходит меньше чем та сумма за которую приобреталась» квартира, Вы имеете полное право отказаться от подписания соглашения об изъятии недвижимости. По закону размер возмещения за жилое помещение должен быть рыночным и включать в себя не только стоимость самой площади, но и Вашу долю в праве на земельный участок под домом, а также все убытки, связанные с переездом, поиском нового жилья и оформлением документов на основании ст. 32 ЖК РФ. Для защиты своих интересов Вам необходимо нанять независимого оценщика для проведения альтернативной экспертизы и официально направить ее результаты администрации в качестве мотивированных возражений. Если компромисс не будет достигнут, орган власти будет вынужден обратиться в суд с иском об изъятии помещения, где назначенная судебная оценочная экспертиза станет главным основанием для установления справедливой и законной цены выплаты. Если моя консультация оказалась полезной, буду благодарен за отзыв. Для детального разбора Вашей ситуации, оценки рисков или подготовки необходимых документов (претензий, заявлений, исков) Вы можете обратиться ко мне в чат на платной основе.
