Ситуация не про «нотариус ошибся», а про юридическую нестыковку в самих документах. По ЕГРН у отца «квартира» (жилое помещение, ст. 16 ЖК РФ), но при этом под ней оформлен отдельный земельный участок с собственным кадастровым номером. Это правовая коллизия: под квартирой в многоквартирном доме земля в индивидуальную собственность не передаётся, а только в общее долевое право всех собственников помещений на участок под домом (ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 ФЗ №189-ФЗ от 29.12.2004). Отдельный участок под конкретным помещением возможен только у дома, дома блокированной застройки или части жилого дома (ст. 49 ГрК РФ, ст. 16 ЖК РФ в редакции ФЗ №476-ФЗ от 30.12.2021).
Именно это, скорее всего, и остановило нотариуса. По ст. 48 «Основ законодательства о нотариате» и ст. 42 ФЗ №218-ФЗ он обязан отказать в удостоверении сделки при некорректной идентификации объекта: подарить «квартиру» вместе с индивидуальным участком юридически нельзя, т.к. под квартирой такого участка в принципе быть не должно. Фраза «отцу сначала нужна доля», скорее всего это упрощённое объяснение того, что до дарения надо привести статус объекта в соответствие с фактическим положением дел.
Путь через оформление долевой собственности с соседями на весь дом плохой вариант: он создаёт общее имущество, преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ и необходимость согласия сособственника на любое дальнейшее распоряжение. Для цели «подарить дочерям» это шаг назад.
Реальный и чистый путь, по-моему мнению смена статуса помещения на блок жилого дома блокированной застройки по ФЗ №476-ФЗ (действует с 01.03.2022). По описанию признаки блока есть: отдельные кадастровые номера на помещение и на участок, отдельная документация, два хозяина на дом. Механизм уведомительный: собственники обоих блоков подают совместное заявление в Росреестр через МФЦ об изменении вида объекта с «квартира» на «здание — дом блокированной застройки» (ч. 1 ст. 16 ФЗ №476-ФЗ). Требования: общая стена без проёмов, отдельный выход на свой участок, автономные коммуникации, отдельный земельный участок. Соседям это тоже выгодно, так они получают полноценный статус объекта и свободу распоряжения.
Если соседи против или их объект уже имеет иной статус, тогда второй путь через суд: иск о признании помещения блоком жилого дома блокированной застройки, с техническим заключением или судебной экспертизой о соответствии признакам блока. Практика ВС РФ по таким делам устойчивая и в пользу собственников при наличии фактических признаков блокированной застройки.
После смены статуса дарение дочерям проходит одновременно на блок и на земельный участок по принципу единства судьбы (п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Нотариальная форма при дарении между близкими родственниками не обязательна, если не дарится доля постороннему лицу (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ №218-ФЗ), тогда можно сделать простую письменную форму и сэкономить.
Для выбора между уведомительным и судебным путём нужно посмотреть:
1. выписку ЕГРН на помещение и на земельный участок;
2. договор купли-продажи отца;
3. технический паспорт и техплан (кадастровый паспорт) на наличие проёмов в общей стене, автономность коммуникаций;
4. статус объекта у соседей по ЕГРН и их принципиальную позицию;
5. ВРИ земельного участка.
Отдельно по матери и её правам на квартиру. Вы верно понимаете ситуацию: квартира приобретена отцом до брака, а значит, по п. 1 ст. 36 СК РФ это его личная собственность, режим совместной собственности супругов на неё не распространяется. Регистрация матери по месту жительства («прописка») никакого вещного права не порождает, и это подтверждено ещё Постановлением Конституционного Суда РФ №3-П от 25.04.1995 и последовательно применяется ВС РФ (см., в частности, Обзор судебной практики ВС РФ №2 (2017)). Прописка даёт только право пользования жильём, но не долю в собственности.
Однако при дарении дочерям есть два нюанса, которые нотариус в любом случае будет проверять:
1. Улучшения в браке. Если в период брака за счёт общих средств супругов или личных средств матери в квартире произведены значительные вложения, существенно увеличившие её стоимость (капитальный ремонт, реконструкция, пристрой, замена коммуникаций), суд по ст. 37 СК РФ может признать её совместной собственностью полностью или в части. Это редкая, но реальная развилка, и оппонент (в случае будущего спора) может её использовать. Если таких вложений не было, тогда риск нулевой.
2. Право пользования после дарения. Мать как член семьи собственника, вселённая в жильё, сохраняет право пользования и после смены собственника, если иное не установлено законом или соглашением (ст. 292 ГК РФ, разъяснения в п. 18 Постановления Пленума ВС РФ №14 от 02.07.2009). То есть после дарения дочерям она автоматически «не выпишется» и этот момент часто становится сюрпризом для новых собственников. Решается либо добровольным снятием с регистрационного учёта, либо, при необходимости, в судебном порядке.
Если мой ответ был для Вас полезным, оставьте пожалуйста положительный отзыв.
Все личные консультации по правилам сайта осуществляются на платной основе в личном чате с юристом.
