Сдача недвижимости в аренду

Добрый день. Вы ИП? Или у Вас нет этого статуса? И что именно Вас интересует? Форма договора? И что Вы понимаете под сокращением расходов?

Александр, Вы имеете полное право сдавать своё недвижимое имущество в аренду.

Здание является нежилым, составляете договора аренды как физ. лицо с юр. лицом и т.д.

Для снижения налоговых рисков можно действовать таким образом —  организации при выплате арендной платы  будут удерживать НДФЛ и подавать сведения в налоговые органы, а Вам,  по окончании календарного года представить в ИФНС налоговую декларацию, где указать сумму полученного от аренды дохода и сумму удержанного арендатором налога.

Налог на имущество будет взиматься в обычном порядке.

Здравствуйте, Александр!

В Вашем случае необходимо составить стандартный договор аренды! Значения не имеет, что Вы физическое лицо! 

Верховный Суд Российской Федерации Постановлением от 18.11.2004 №23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» определил следующее.
В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. 

Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.

Поэтому от налогов лучше не уклоняться, а платить как и положено 13% от дохода!

Желаю удачи!

День добрый, Александр.

Стоимость страхового года для налогоплательщика ИП в 2014 году составляет при доходе менее 300 тысяч рублей в год 20727,05 рублей, то есть 6,9% от суммы в 300 000 рублей. Если при этом ИП выбрал систему налогообложения УСН доходы (6%), то в этом случае с дохода в 300 000 рублей он оплатит 12,9% налогов и взносов от суммы в 300 000 рублей. Если доход меньше, процент получается больше.
Если размер дохода более 300 тысяч, то сумма выплат в Пенсионный фонд выше и составляет дополнительно 1% от дохода свыше 300 000 рублей. То есть если доход превышает 300000 рублей, то на сумму свыше 300 тысяч обязательные платежи в виде налогов и сборов составят 7% от дохода.

В ряде регионов при значительном доходе от имущества налоговое обременение (но не платежи в фонды) можно значительно уменьшить, приобретя патент, но это возможно не во всех регионах, и стоимость патента в разных регионах разнится.
То есть налоговый режим индивидуального предпринимателя и регистрация в качестве ИП имеют смысл только если ваш предполагаемый доход планируется свыше 300 тысяч рублей.

В иных случаях предпочтительнее сдавать данное имущество в аренду, не регистрируясь в качестве ИП и оплачивать с полученного дохода НДФЛ 13% как физическое лицо, не занимающееся предпринимательской деятельностью.
Сдача имеющегося у вас единичного имущества в аренду не является в данном случае предпринимательской деятельностью и вы можете сдавать свое имущество в аренду не проходя регистрацию в качестве ИП.

Добрый день!

Важный вопрос, который появляется уже в процессе сдачи недвижимости — это коммунальные и другие расходы. И случаи необходимости уплачивать с них налог гражданину-арендодателю.
Для того чтобы определиться с тем, нужно или нет удерживать НДФЛ с суммы компенсации гражданину – арендодателю таких платежей (коммунальные платежи), можно воспользоваться рекомендациями Минфина России, которые содержатся в письмах от 14 ноября 2007 г. № 03-04-05-01/366 и от 9 июля 2007 г. № 03-04-06-01/220.
В указанных письмах такие компенсации разделены на два вида.
 В том случае, если размер возмещения расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги не зависит от их фактического потребления, сумма такого возмещения признается доходом налогоплательщика. С нее нужно удержать НДФЛ по ставке 13 процентов.
А вот когда возмещается стоимость фактически потребленных коммунально-эксплуатационных услуг, которую можно подтвердить документально (например, заверенными копиями оплаченных квитанций предприятий ЖКХ), у получателя компенсации экономической выгоды нет. Ведь арендатор возмещает ему стоимость расходов, произведенных исключительно в своих интересах. В этом случае НДФЛ с суммы компенсации удерживать не нужно.

Добрый день Александр!

Согласен с коллегами — в Вашем случае экономически оправдано будет применение УСН и скорее всего с доходов — 6%.

Хотел бы уточнить только несколько нюансов, поскольку сам столкнулся с ними в процессе сдачи офисных помещений.

1. Поскольку Вы планируете сдавать магазин в аренду, то следует учесть при выборе системы налогообложения, что многие юрлица являются плательщиками НДС. При этом ИП на УСН плательщиком НДС не является, поэтому часть потенциальных арендаторов будет потеряна.

2. По поводу налога на имущество

Закон от 02.04.14 № 52-ФЗ внес изменения в НК РФ, согласно которым организации на УСН и ЕНВД обязаны платить налог на имущество в отношении определенных объектов недвижимости. В частности, это торговые, административно-деловые центры и другие виды недвижимости, по которым налог взимается исходя из кадастровой стоимости объектов.

Согласно статье 378.2 НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества» 

административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1)здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2)здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1)здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2)здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания

В соответствии с п.5 ст.378.2 НК РФ

В целях настоящей статьи фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Исходя из указанных поправок, скорее всего Вы будете являться плательщиком налога на имущество.

В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

1)для города федерального значения Москвы: в 2014 году — 1,5 процента, в 2015 году -1,7 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента;

2)для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году — 1,0 процента, в 2015 году -1,5 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента."

В любом случае, на мой взгляд, регистрация ИП и выбор УСН доходы (6%), будет выгоднее уплаты НДФЛ (13%) в качестве физлица при прочих равных условиях.