Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

48 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
48 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Налоговое право

Сдача недвижимости в аренду

Добрый день! Построил здание - магазин, хочу сдавать его в аренду. Являюсь физ.лицом. Подскажите пожалуйста как это сделать правильно с точки зрения законодательства, но при этом сократить расходы связанные с этой деятельностью до минимума (налог с аренды, налог на имущество, и прочее)

13 Июля 2014, 09:04, вопрос №500219 александр
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (16)

  • Юрист - Феофанов Олег

    Добрый день. Вы ИП? Или у Вас нет этого статуса? И что именно Вас интересует? Форма договора? И что Вы понимаете под сокращением расходов?

    13 Июля 2014, 09:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    нет я не ИП,просто физ.лицо.меня интересует как можно меньше платить налогов.

    13 Июля 2014, 09:19
  • Юрист - Колесников Павел
    Колесников Павел, г. Магнитогорск
    Общаться в чате

    Александр, Вы имеете полное право сдавать своё недвижимое имущество в аренду.

    Здание является нежилым, составляете договора аренды как физ. лицо с юр. лицом и т.д.

    Для снижения налоговых рисков можно действовать таким образом —  организации при выплате арендной платы  будут удерживать НДФЛ и подавать сведения в налоговые органы, а Вам,  по окончании календарного года представить в ИФНС налоговую декларацию, где указать сумму полученного от аренды дохода и сумму удержанного арендатором налога.

    Налог на имущество будет взиматься в обычном порядке.

    13 Июля 2014, 09:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шарко Александр

    Здравствуйте, Александр!

    В Вашем случае необходимо составить стандартный договор аренды! Значения не имеет, что Вы физическое лицо! 

    Верховный Суд Российской Федерации Постановлением от 18.11.2004 №23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» определил следующее.

    В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. 

    Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.

    С точки зрения налогового законодательства физические лица, участвующие в арендных отношениях, не должны получать статус индивидуального предпринимателя, поскольку доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду либо внаем движимого или недвижимого имущества,  являются самостоятельным видом доходов, являющихся объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

    Поэтому от налогов лучше не уклоняться, а платить как и положено 13% от дохода!

    Желаю удачи!

    13 Июля 2014, 09:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Колесников Павел
    Колесников Павел, г. Магнитогорск
    Общаться в чате

    как можно меньше платить налогов

    александр

    Заключайте договора на 11 месяцев их не придётся регистрировать в уфрс.

    13 Июля 2014, 09:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    как можно меньше платить налогов.

    александр

    ну Вы должны будете платить налог на доходы физлиц и налог на имущество

    РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
    ЗАКОН
    О НАЛОГАХ НА ИМУЩЕСТВО ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

    base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=153953

    Посмотрите, может вы подпадаете под льготу или под освобождение от налога

    13 Июля 2014, 09:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а если оформится ИП,то какие есть варианты?

    13 Июля 2014, 09:31
  • Юрист - Феофанов Олег

    Заключайте договора на 11 месяцев их не придётся регистрировать в уфрс.

    Колесников Павел

    налог все равно придется платить

    13 Июля 2014, 09:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    День добрый, Александр.

    Стоимость страхового года для налогоплательщика ИП в 2014 году составляет при доходе менее 300 тысяч рублей в год 20727,05 рублей, то есть 6,9% от суммы в 300 000 рублей. Если при этом ИП выбрал систему налогообложения УСН доходы (6%), то в этом случае с дохода в 300 000 рублей он оплатит 12,9% налогов и взносов от суммы в 300 000 рублей. Если доход меньше, процент получается больше.
    Если размер дохода более 300 тысяч, то сумма выплат в Пенсионный фонд выше и составляет дополнительно 1% от дохода свыше 300 000 рублей. То есть если доход превышает 300000 рублей, то на сумму свыше 300 тысяч обязательные платежи в виде налогов и сборов составят 7% от дохода.

    В ряде регионов при значительном доходе от имущества налоговое обременение (но не платежи в фонды) можно значительно уменьшить, приобретя патент, но это возможно не во всех регионах, и стоимость патента в разных регионах разнится.
    То есть налоговый режим индивидуального предпринимателя и регистрация в качестве ИП имеют смысл только если ваш предполагаемый доход планируется свыше 300 тысяч рублей.

    В иных случаях предпочтительнее сдавать данное имущество в аренду, не регистрируясь в качестве ИП и оплачивать с полученного дохода НДФЛ 13% как физическое лицо, не занимающееся предпринимательской деятельностью.
    Сдача имеющегося у вас единичного имущества в аренду не является в данном случае предпринимательской деятельностью и вы можете сдавать свое имущество в аренду не проходя регистрацию в качестве ИП.

    13 Июля 2014, 09:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    а если оформится ИП, то какие есть варианты?

    александр

    Выше коллега ответила уже. Есть смысл, если доход значительный

    13 Июля 2014, 09:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Шарко Александр

    Уважаемый Александр, если у Вас не торговый центр, тогда смысла в регистрации ИП нет! Ничего не выиграете! 

    13 Июля 2014, 09:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Что касается налога на имущество, то индивидуальные предприниматели, которые применяют УСН, освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении строений, сооружений, помещений или их части, которые находятся в собственности ИП и используются им для предпринимательской деятельности, по основаниям ч. 1 п. 3 ст. 346.11 Наллогового кодекса РФ, ст. ст. 1, 2 Закона РФ от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».
    Для применения льготы необходимо подать в налоговый орган по месту нахождения имущества заявление об освобождении от уплаты налога на имущество и документы, подтверждающие использование недвижимости для предпринимательской деятельности.
    Целесообразность регистрации в качестве ИП, исходя из намерения быть освобожденным от налога на имущество, зависит от того, являетесь ли вы плательщиком данного налога (не являетесь ли льготником) и от размера данного налога в вашем случае.

    13 Июля 2014, 09:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Губанова Марина

    Добрый день!

    Важный вопрос, который появляется уже в процессе сдачи недвижимости — это коммунальные и другие расходы. И случаи необходимости уплачивать с них налог гражданину-арендодателю.
    Для того чтобы определиться с тем, нужно или нет удерживать НДФЛ с суммы компенсации гражданину – арендодателю таких платежей (коммунальные платежи), можно воспользоваться рекомендациями Минфина России, которые содержатся в письмах от 14 ноября 2007 г. № 03-04-05-01/366 и от 9 июля 2007 г. № 03-04-06-01/220.

    В указанных письмах такие компенсации разделены на два вида.

     В том случае, если размер возмещения расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги не зависит от их фактического потребления, сумма такого возмещения признается доходом налогоплательщика. С нее нужно удержать НДФЛ по ставке 13 процентов.

    А вот когда возмещается стоимость фактически потребленных коммунально-эксплуатационных услуг, которую можно подтвердить документально (например, заверенными копиями оплаченных квитанций предприятий ЖКХ), у получателя компенсации экономической выгоды нет. Ведь арендатор возмещает ему стоимость расходов, произведенных исключительно в своих интересах. В этом случае НДФЛ с суммы компенсации удерживать не нужно.

    13 Июля 2014, 09:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Если бы вы зарегистрировались в качестве ИП ранее, до того, как построили данное здание/строение и ввели его в эксплуатацию, то вы могли бы применить УСН  доходы-расходы (15%) и уменьшить размер ваших доходов на сумму произведенных затрат при строительстве строения, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. В этом случае при отсутствии дохода вы уплатили бы минимальный налог и смогли  бы перенести убытки на последующие налоговые периоды в течение 10 лет. Но поскольку вы это уже не сделали, то  сейчас данную форму налогообложения выбирать нецелесообразно, вряд ли ваши  текущие расходы настолько велики. 

    13 Июля 2014, 09:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    предпологаемый доход будет значительно выше 300000руб в год.Если я правильно понял,целесообразно оформится ИП сУСН,и применить льготу по освобождению от уплаты налога на имущество?

    13 Июля 2014, 10:19
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    предпологаемый доход будет значительно выше 300000руб в год.Если я правильно понял, целесообразно оформится ИП сУСН, и применить льготу по освобождению от уплаты налога на имущество?

    ИП с УСН 6%, либо, если  в вашем регионе это возможно,  перейти на патентную систему налогообложения по данному виду деятельности. При значительных доходах патент как правило выгоднее. Устанавливается патентная система  ст. 346.43.НК РФ, виды деятельности, по которым она может быть установлена субъектом федерации устанавливает Классификатор видов предпринимательской деятельности, в отношении которых законом субъекта Российской Федерации предусмотрено применение патентной системы налогообложения (КВПДП) ( Приказ ФНС России №ММВ-7-3/9@ от 15.01.2013.

    Виды деятельности, по которым она доступна для вас и ставки устанавливает субъект.

    При этом имейте в виду, что у вас не может быть более 15 человек сотрудников за налоговый период, если вы заявляете данный налоговый режим. 

    Заявлять УСН необходимо в течение 30 дней после регистрации в качестве ИП (лучше сразу при регистрации), иначе сможете заявить УСН только на следующий год.  Расходы при регистрации ИП  формально — только пошлина 800 рублей. В вашем случае также потребуется  расчетный счет, поскольку речь идет о суммах, превышающих 100 тысяч рублей. Печать необязательна, скорее для удобства работы.  Если принимаете денежные средства наличными, то потребуются бланки строгой отчетности. 

    Обязательные платежи в фонды необходимо оплачивать вне зависимости от того, имеются у вас доходы или нет. Обязанность эта прекращается только с регистрацией прекращения деятельности ИП.

    Рекомендуемый код ОКВЭД 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества»
    Также рекомендую внести коды ОКВЭД «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» и «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2), это может пригодиться в дальнейшем.

    13 Июля 2014, 11:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    и последнее уточнение-когда писать заявление на льготу по освобождению от налога на имущество?сразу после регистрациив качестве ИП или???

    13 Июля 2014, 12:12
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    5%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Добрый день Александр!

    Согласен с коллегами — в Вашем случае экономически оправдано будет применение УСН и скорее всего с доходов — 6%.

    Хотел бы уточнить только несколько нюансов, поскольку сам столкнулся с ними в процессе сдачи офисных помещений.

    1. Поскольку Вы планируете сдавать магазин в аренду, то следует учесть при выборе системы налогообложения, что многие юрлица являются плательщиками НДС. При этом ИП на УСН плательщиком НДС не является, поэтому часть потенциальных арендаторов будет потеряна.

    2. По поводу налога на имущество

    Закон от 02.04.14 № 52-ФЗ внес изменения в НК РФ, согласно которым организации на УСН и ЕНВД обязаны платить налог на имущество в отношении определенных объектов недвижимости. В частности, это торговые, административно-деловые центры и другие виды недвижимости, по которым налог взимается исходя из кадастровой стоимости объектов.

    Согласно статье 378.2 НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества» 

    административно-деловым центром признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

    1)здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

    2)здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения.

    торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

    1)здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

    2)здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания

    В соответствии с п.5 ст.378.2 НК РФ

    В целях настоящей статьи фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

    Исходя из указанных поправок, скорее всего Вы будете являться плательщиком налога на имущество.

    В отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка не может превышать следующих значений:

    1)для города федерального значения Москвы: в 2014 году — 1,5 процента, в 2015 году -1,7 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента;

    2)для иных субъектов Российской Федерации: в 2014 году — 1,0 процента, в 2015 году -1,5 процента, в 2016 году и последующие годы — 2 процента."


    В любом случае, на мой взгляд, регистрация ИП и выбор УСН доходы (6%), будет выгоднее уплаты НДФЛ (13%) в качестве физлица при прочих равных условиях.

    13 Июля 2014, 13:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Манюров Эдуард
    получен
    гонорар
    5%
    Юрист, г. Казань
    Общаться в чате

    Дополнение:

    ошибся, все изменения по налогу на имущество не касаются ИП

    ПИСЬМО Минфина от 18 апреля 2014 г. N 03-11-11/18039


    При этом следует отметить, что 02.04.2014 принят Федеральный закон N 52-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым предусмотрено, что организации, применяющие упрощенную систему налогообложения или систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, не освобождаются от обязанности по уплате налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, используемых для ведения предпринимательской деятельности, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с гл. 30 Кодекса.


    В то же время обращаем внимание, что в законодательство Российской Федерации о налогах и сборах не вносилось изменение, предусматривающее обязанность индивидуального предпринимателя уплачивать налог на имущество физических лиц при применении специальных налоговых режимов.


    Тем более, Вам стоит зарегистрировать ИП, не будете платить налог на имущество, да и сама ставка налога 6% очень низкая.

    13 Июля 2014, 13:39
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    и последнее уточнение-когда писать заявление на льготу по освобождению от налога на имущество? сразу после регистрациив качестве ИП или???


    Сразу после регистрации в качестве ИП можно это сделать. Налог исчисляется по месту нахождения имущества, соответственно и подавать заявление по месту нахождения имущества.

    13 Июля 2014, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats