Забрать участок сосед может, потому что юридически он до сих пор остаётся арендатором - переход прав по договору аренды земли, заключённому на срок более года, считается состоявшимся только с момента государственной регистрации в Росреестре, ст. 51 ФЗ № 218-ФЗ, а до этого момента договор перенайма (или соглашение о передаче прав) для третьих лиц - в том числе для арендодателя-государства - юридической силы не имеет.
Важный момент: закон п. 9 ст. 22 ЗК РФ действительно разрешает арендатору госземли передавать права по перенайму без согласия арендодателя (только с уведомлением), но это не отменяет требование о регистрации самого факта перехода прав. Межевание никак на это не влияет - оно только определяет границы участка, а не подтверждает переход прав аренды к Вам. То есть фактически всё это время участок числится в аренде за соседом, и с точки зрения права он вправе прекратить с Вами договорённость, если она не была надлежаще оформлена и зарегистрирована.
Тут нужно разбираться в двух сценариях: был ли между вами письменный договор о передаче прав (перенайм/уступка) или всё держалось на устной договорённости. От этого зависит, есть ли у Вас реальные основания требовать регистрации через суд либо только требовать компенсации потраченных на межевание денег.
Получите конкретный план действий по ситуации: что сделать дальше, какие документы подготовить и на какие сроки ориентироваться.
Здесь ключевой вопрос не в том, «отдал ли он участок», а был ли оформлен переход права по аренде или субаренда по закону. Если у соседа договор аренды с государством оформлен на него, то просто устная передача участка Вам обычно не делает Вас законным пользователем, а значит и «забрать обратно» он может, если право Вам не передавалось надлежащим образом.
По ст. 22 ЗК РФ арендатор государственного или муниципального участка в ряде случаев вправе передать права и обязанности по договору третьему лицу, но это зависит от срока аренды, условий договора и порядка уведомления/согласия. Если речь шла именно о субаренде, действует п. 2 ст. 615 ГК РФ: она возможна только при соблюдении условий договора и закона. Отдельно важен п. 1 ст. 164 ГК РФ и нормы о регистрации: если право, с которым связана недвижимость, не зарегистрировано там, где это обязательно, спор потом решается по документам, а не по словам.
На практике суды смотрят на три вещи: есть ли письменный договор, было ли уведомление арендодателя, и возникло ли у Вас самостоятельное право пользования. Если этого нет, позиция соседа обычно сильнее. Если документы есть, но Росреестр еще не внес запись, это не всегда смертельно, но риск высокий.
Для точной оценки нужно посмотреть:
1. сам договор аренды с государством и срок аренды;
2. текст вашей «передачи» — это субаренда, уступка или просто договоренность;
3. было ли уведомление администрации или согласие арендодателя;
4. документы по межеванию и на какой объект они оформлены;
5. есть ли переписка, акты передачи, платежи, квитанции.
В чате по короткому описанию можно дать только общий вектор.
