Должен ли арендатор оплачивать отопление, если батареи установлены не во всех помещениях?

Здравствуйте!

Да, такая судебная практика действительно есть. Но вывод Жилищника нельзя понимать так, что отсутствие батарей вообще никогда не имеет значения.

По общему правилу плата за отопление в МКД считается не по количеству батарей в конкретной комнате, а по правилам расчёта коммунальной услуги отопления. В ст. 157 ЖК РФ указано:

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемой воды и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Для Москвы Жилищник правильно сослался на постановление Правительства Москвы от 01.12.2023 № 2340-ПП. В нём сказано:

2. В случаях когда расчет размера платы за коммунальную услугу по отоплению осуществляется в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее — постановление от 6 мая 2011 г. № 354), исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление в многоквартирном доме, такой среднемесячный объем определяется на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии и показаний индивидуальных и (или) общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии в случаях, установленных постановлением от 6 мая 2011 г. № 354, за предыдущие 5 календарных лет либо за период с даты ввода прибора учета в эксплуатацию, но не менее трех месяцев отопительного периода, если с даты ввода прибора учета в эксплуатацию прошло менее 5 календарных лет.

То есть сам по себе расчёт по общедомовому прибору, а не по батареям внутри каждого помещения, законен.

Но Вы указываете, что собственником помещения является Департамент имущества г. Москвы. Поэтому сначала нужно смотреть договор аренды. По п. 2 ст. 616 ГК РФ:

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Если договором на Вас возложена оплата коммунальных услуг или компенсация расходов по ним, Департамент может требовать оплату с Вас как с арендатора.

По судебной практике Верховного Суда РФ отсутствие радиаторов не всегда освобождает от оплаты отопления. В деле № 305-ЭС22-17260 ВС РФ учитывал, что в помещении были не только радиаторы, но и трубопровод отопления с нарушенной изоляцией, то есть помещение фактически получало тепло через элементы системы отопления. Поэтому если помещение обогревается за счёт стояков, труб, стен, перекрытий или иных элементов общей системы МКД, плату могут признать законной.

Но есть и обратная практика. В определении ВС РФ от 07.06.2019 № 308-ЭС18-25891 указано, что если есть автономное отопление, а проходящие через помещение трубы системы теплоснабжения изолированы, то сам факт прохождения стояков при отсутствии теплопринимающих устройств не доказывает потребление отопления. ВС РФ прямо указал:

сам по себе факт прохождения через нежилые помещения ответчика стояков отопления при отсутствии в них теплопринимающих устройств не свидетельствует о наличии оснований для взыскания с собственника таких помещений платы за отопление.

Поэтому платить за весь объём помещения могут обязать, если помещение всё равно подключено к внутридомовой системе отопления или фактически получает тепло от неё. Но если в части помещений реально нет отопительных приборов, нет иных теплопотребляющих элементов, трубы изолированы, помещение технически не получает тепло или получает его существенно меньше, тогда есть основания требовать проверки расчёта и перерасчёта.

Нужно не просто писать, что в половине помещений нет батарей, а требовать обследование помещения и составление акта. В заявлении нужно просить Жилищник и/или МОЭК указать: какие именно элементы системы отопления находятся в каждой части помещения, есть ли радиаторы, регистры, стояки, трубопроводы, изолированы ли они, предусмотрено ли отопление этой части помещения технической документацией дома, входит ли площадь неотапливаемой части в расчёт отопления.

Если откажут без обследования, можно жаловаться в Мосжилинспекцию и далее оспаривать начисления. Но без технического акта, схемы помещения, договора аренды и расчёта Жилищника шансы на перерасчёт оценить нельзя. Одного факта, что батарей нет в половине помещений, недостаточно. Нужно доказать, что эта часть помещения не получает тепло от системы МКД или расчёт явно завышен по сравнению с фактическим теплопотреблением.

Здравствуйте, Антон,

Такая практика действительно имеется.

Она основана на позиции Верховного Суда РФ о том, что отсутствие радиаторов в помещении не означает отсутствие потребления тепла, так как тепло поступает через пол, стены, стояки и т. п. конструкции дома. Если в целом дом, естественно, отапливается. 

Например, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2023 N 305-ЭС22-17260 по делу N А40-60960/2021 указано:

Предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений МКД, обеспеченного внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой, применительно к отдельному помещению, расположенному внутри МКД, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота («ГОСТ Р 56501-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования», введен в действие приказом Росстандарта от 30.06.2015 N 823-ст).

Указанная презумпция может быть опровергнута отсутствием фактического потребления тепловой энергии, обусловленным, в частности, согласованным в установленном порядке демонтажем системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через помещение элементов внутридомовой системы, а также изначальным отсутствием в помещении элементов системы отопления (неотапливаемое помещение).

Таким образом, коммунальная услуга по отоплению оплачивается собственником нежилого помещения в МКД по общему правилу вне зависимости от наличия или отсутствия теплопотребляющих установок (радиаторов отопления), если отопление помещения происходит за счет теплоотдачи транзитных стояков либо иных конструкций МКД, через которые в это помещение поступает тепловая энергия (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 07.06.2019 N 308-ЭС18-25891, от 24.06.2019 N 309-ЭС18-21578 и др.).

...

При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для освобождения собственника спорного помещения, входящего в тепловой контур МКД, от оплаты оказанной истцом услуги по отоплению.

https://legalacts.ru/sud/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-06022023-n-305-es22-17260-po-delu-n-a40-609602021/

Таким образом, если дом отапливается, то вне зависимости от наличия радиаторов (батарей) в Вашем помещении — Вы получаете тепло через:

— разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через Ваши помещения;

— ограждающие конструкции (плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями), где есть радиаторы.

Исключение, подтверждающее не потребление тепловой энергии — если Вы сделаете в помещении демонтаж системы отопления помещения с переходом на иной вид теплоснабжения и надлежащей изоляцией проходящих через помещение элементов внутридомовой системы, что по моему мнению, не реально исполнить на практике.

Полагаю, что такие выводы не логичны, но тем не менее, они определены Верховным Судом РФ, к сожалению. А нижестоящие суды руководствуются его правовой позицией. 

Желаю удачи,

Уважаемый Антон, здравствуйте! 

Позиция ГБУ «Жилищник» сформулирована слишком широко.

Само по себе отсутствие батарей в части арендуемых помещений действительно не освобождает от платы за отопление автоматически.

Однако это не означает, что арендатор при любых обстоятельствах обязан оплачивать отопление всей площади так, словно каждое помещение оборудовано радиаторами.

По ч. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги определяется по показаниям приборов учета, а при их отсутствии — исходя из нормативов и утвержденных правил расчета.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ec5cb28b6c8828f0e1ecd4adb41f9d3ba2fefa39/

Для Москвы также действует специальный порядок, предусмотренный Постановлением Правительства Москвы от 01.12.2023 № 2340-ПП: начисления в течение года производятся исходя из среднемесячного потребления тепловой энергии за предыдущие пять лет с последующей корректировкой.

Этот порядок определяет период и способ расчета, но сам по себе не подтверждает правомерность начисления за фактически неотапливаемую часть помещения.

Суды действительно исходят из того, что помещение в МКД может получать тепло не только через радиаторы, но и через стояки, трубопроводы, стены, перекрытия и смежные помещения.

Кроме того, собственник обязан участвовать в расходах на отопление общего имущества дома.

Такая обязанность следует из ст. 210, 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c63c967d22055f1df0fcfecca564826dedb3b8c7/

Поэтому полностью исключить плату за отопление обычно нельзя даже при отсутствии отопительных приборов.

Было еще такое Постановление КС — Постановление КС РФ от 27.04.2021 № 16-П

normativ.kontur.ru/document?moduleId=7&documentId=390413

Но  Постановление КС РФ от 27.04.2021 № 16-П не установило безусловную обязанность платить за всю площадь как за централизованно отапливаемую.

Конституционный Суд подтвердил обязанность оплачивать тепло, расходуемое на общедомовые нужды, но признал неконституционным недифференцированный расчет, который не учитывает фактическое участие помещений с законно устроенным индивидуальным отоплением в обогреве общего имущества.

Важно, что это постановление касалось помещений, официально переведенных на автономное отопление, а не просто помещений без батарей.

Поэтому применить его напрямую к Вашей ситуации можно лишь при наличии документов о законном изменении системы отопления.

Ссылки Жилищника на определения Верховного Суда РФ отражают общий подход — демонтаж радиаторов либо их изначальное отсутствие не доказывают отсутствие теплопотребления.

Для перерасчета потребуется установить техническое состояние помещений: проходят ли через них стояки и иные элементы системы, поступает ли тепло через ограждающие конструкции, предусмотрены ли радиаторы проектом дома, законно ли они отсутствуют, поддерживается ли нормативная температура.

Обычно это подтверждается  — экспертизой, и в суде.

Отдельный вопрос — кто именно обязан платить:

• собственник или
• арендатор.

Для исполнителя коммунальной услуги обязанным лицом по общему правилу остается собственник помещения, то есть Департамент городского имущества Москвы, поскольку обязанность собственника установлена ст. 210 ГК РФ и ст. 153, 158 ЖК РФ.

Перекладывать расходы на арендатора возможно на основании договора аренды. Поэтому нужно проверить его условия:обязаны ли Вы оплачивать коммунальные услуги непосредственно, компенсировать их собственнику либо расходы уже входят в арендную плату.

Практически стоит направить в «Жилищник» повторное заявление с требованием предоставить помесячный расчет, исходные объемы ПАО «МОЭК», площадь, примененную в формуле, сведения об общедомовом приборе учета и акт обследования системы отопления в арендуемых помещениях.

Фраза

«Платить нужно в полном объеме независимо от любых обстоятельств»

также юридически некорректна.

С уважением, Дарья