Разъяснить возможные последствия для арендодателя и наличие возможных неоднозначных толкований

Здравствуйте

Проверка договора и внесение правок- это работа для индивидуального заказа в чате.

+ необходимо знать ваши пожелания.

Здравствуйте! Сейчас изучу

договора аренды квартиры

 Добрый день!

 Статьей 421 Гражданского Кодекса РФ предусмотрен принцип свободы договора, при котором:

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Главное, чтобы стороны были согласны на все условия.

 В Вашем договоре арендатор — ООО, и вероятнее всего, такой арендатор не станет вносить правки в договор.

 Далее продолжу.

Здравствуйте. Посмотрела договор. В целом договор составлен достаточно детально и защищает интересы собственника, однако содержит ряд юридических рисков, неоднозначных формулировок и условий, которые могут привести к судебным спорам или финансовым потерям. 

Первое для Арендодателя: лимит дохода для применения НПД составляет 2,4 млн рублей в год. При ставке 86 000 руб./мес. годовой доход составит 1 032 000 рублей, что укладывается в лимит. Однако пункт 4.10 предусматривает автоматический зачет обеспечительного платежа при заключении нового договора. Если арендные отношения продлятся более двух лет с учетом индексации, вы рискуете превысить лимит НПД. В случае превышения лимита вы потеряете право на льготный налог (4% или 6%) с суммы превышения, и весь ваш доход может быть пересчитан по НДФЛ (13%), а статус самозанятого аннулирован налоговой службой. Можно дополнить договор пунктом, что Добавить условие о том, что Арендодатель обязуется незамедлительно уведомить Арендатора об утрате статуса плательщика НПД, после чего ставка налога увеличивается до суммы, необходимой для покрытия налоговых обязательств Арендодателя перед бюджетом РФ.

Второе: пункт 4.3 возлагает на Арендодателя оплату взносов на капитальный ремонт. Это соответствует ст. 169 ЖК РФ (обязанность собственника).

Третье: В пункте 3.2.5 указано, что Арендатор несет ответственность за сохранность инженерных сетей «непосредственно в Помещении». Однако в п. 2.1.3 указана ответственность Арендатора за аварии даже из-за скачков давления в общедомовых сетях («увеличение скорости циркуляции… на внутридомовые сети»).
Если произойдет прорыв стояка отопления (общедомового имущества), который затопит соседей снизу, управляющая компания иск предъявит собственнику (Арендодателю). По данному договору вам будет крайне сложно взыскать эти убытки с Арендатора, так как п. 2.1.3 прямо называет это обстоятельством, «неподконтрольным Арендатору».
 Нужно четко разграничить: ущерб от аварий внутри квартиры — платит Арендатор; ущерб от износа общедомовых стояков — собственник (или страховая).

Четвертое, касательно неотделимых улучшений (п. 1.9):  Заменить на процедуру согласования: любые неотделимые улучшения только с письменного согласия Арендодателя. Вопрос о возмещении их стоимости решать отдельным соглашением.

Пятое (п. 2.1.9): Ссылка на ст. 359 ГК РФ (удержание вещи) применительно к квартире сомнительна. Вы не имеете права удерживать личные вещи сотрудников компании-арендатора или менять замки в жилом помещении в качестве способа обеспечения обязательства — это может быть квалифицировано как самоуправство (ст. 330 УК РФ) или нарушение неприкосновенности жилища. Для взыскания денег используйте суд и обеспечительный платеж.

Шестое (Пункты 2.1.3 и 3.1.4): Обе стороны имеют право на односторонний внесудебный отказ от договора с предупреждением за 30 дней (без указания причин).
Риск для Арендодателя: Если Арендатор воспользуется этим правом (что вполне вероятно, если найдет квартиру дешевле), Арендодатель получит уведомление и потеряет арендатора на 30-й день. При этом штраф за досрочное расторжение не предусмотрен. Вы потеряете арендный поток, а также обязаны будете вернуть обеспечительный платеж (если нет ущерба).

Седьмое (п. 1.7): 

Указано, что помещение передается для проживания прикомандированных сотрудников, одновременно не более четырех человек. При этом норма жилой площади в Москве согласно Закону г. Москвы № 29 составляет 18 кв. м на человека (для отдельных квартир). У вас 60,4 кв. м на 4 человек — это около 15 кв. м на каждого. Формально это меньше социальной нормы Москвы. Хотя для коммерческого найма это допустимо, массовые проверки МВД по вопросам регистрации (миграционного учета) иностранных сотрудников могут выявить несоответствие фактического числа проживающих санитарным нормам, что создаст проблемы Арендодателю как принимающей стороне.

Восьмое — непригодность помещения (Пункт 4.12)
Арендная плата не начисляется, если помещение технически непригодно для использования, если это произошло не по вине Арендатора.
Формулировка «непригодно» размыта. Если сломается стиральная машина или потечет кран (естественный износ), Арендатор может заявить о «непригодности» и приостановить оплату. В договоре не указан порядок фиксации непригодности (кроме Акта осмотра). Если Арендатор затянет подписание Акта осмотра, он может не платить несколько дней.

Договор, конечно, выгоден для Арендодателя в части защиты имущества (запреты на перепланировку, штрафы за ущерб, жесткий контроль). Однако он содержит «мины», которые могут привести к потере дохода при досрочном расторжении Арендатором (п. 3.1.4) и к сложностям при взыскании убытков из-за размытых формулировок о «естественном износе».

Главный риск — односторонний отказ Арендатора за 30 дней без санкций.
Предлагается  делать фотофиксацию состояния квартиры максимально детальной и настаивать на подписании аналогичного Акта при возврате.

Здравствуйте!

Представленный договор в целом достаточно хорошо защищает интересы арендодателя, однако содержит ряд условий, которые могут быть полностью или частично признаны недействительными либо не применены судом. Кроме того, имеются положения, создающие для арендодателя дополнительные риски при возникновении спора. 

пункт о прекращении доступа в квартиру (п. 2.1.11)
Арендодатель вправе прекратить доступ Арендатора в Помещение в случае нарушения сроков исполнения денежных обязательств по настоящему Договору в соответствии со ст. 359 ГК РФ.
Это крайне рискованное условие.

Статья 359 ГК РФ регулирует удержание вещи кредитором, а не право собственника самостоятельно ограничивать доступ арендатора в переданное помещение.

После передачи квартиры арендатор приобретает законное право владения и пользования помещением (статьи 606, 611 ГК РФ).

Поэтому: менять замки;
блокировать доступ;
препятствовать входу сотрудников арендатора
до прекращения договора нельзя. 

если арендодатель фактически ограничит доступ, арендатор сможет взыскать:

убытки (ст. 15, 393 ГК РФ);
при наличии оснований — потребовать уменьшения арендной платы;
при существенном нарушении — расторгнуть договор и предъявить требования о возмещении ущерба. 

Территориальная подсудность (п. 8.4)
Указано:

все споры рассматривает Люберецкий городской суд Московской области.
Это положение может не работать.

Если спор подсуден арбитражному суду (а арендатор — ООО), компетентным будет арбитражный суд.

Кроме того, если спор относится к исключительной подсудности (например, отдельные требования о правах на недвижимость), соглашение сторон ее изменить не может (статьи 30 ГПК РФ, 38 АПК РФ).

Лучше заменить формулировку:

«споры рассматриваются судом, которому они подсудны в соответствии с действующим процессуальным законодательством, если иное не допускается соглашением сторон.» 

Установлена пеня:

1% за каждый день просрочки.
Формально такое условие допустимо (статьи 329, 330 ГК РФ).

Однако статья 333 ГК РФ позволяет суду уменьшить явно несоразмерную неустойку. 

Автоматический переход имущества арендатора в собственность арендодателя (п. 6.8)
Указано:

если имущество не вывезено, оно считается переданным в собственность арендодателя.

Такое условие противоречит общим положениям ГК РФ.

Право собственности прекращается только по основаниям, предусмотренным законом.

Сам по себе договор аренды не может автоматически лишить арендатора права собственности на его вещи.

Максимум, что возможно:

хранение имущества;
взыскание расходов; 

Во многих пунктах используется выражение:

компенсировать рыночную стоимость.
Например:

мебели;
ремонта;
техники.
Лучше использовать более точную формулировку:

документально подтвержденные расходы на восстановительный ремонт либо действительная стоимость поврежденного имущества с учетом степени его износа.