Что делать, если нельзя изменить ВРИ земельного участка при покупке дома?

Здравствуйте! Начать нужно с письменного заявления в администрацию о переоформлении аренды участка на вас как собственника дома и выдаче реквизитов для оплаты, потому что при переходе права на дом покупатель получает право пользоваться участком на условиях прежнего собственника по ст. 35 ЗК РФ, а собственник здания имеет специальное право на оформление участка по ст. 39.20 ЗК РФ.  Отказ по площади и ВРИ нужно обжаловать только после проверки ЕГРН на дом и участок, договора аренды, письменного отказа администрации и ПЗЗ, так как предел 6 соток и возможность смены ВРИ зависят от местных правил, а вопрос сноса не решается автоматически из-за указанного ВРИ. Если хотите, могу помочь в личном чате подготовить заявление в администрацию и жалобу на отказ.

Здравствуйте. Начинать нужно не со сноса и не с признания дома незаконным, а с оформления права на земельный участок как собственников дома. При покупке дома к Вам перешло право пользоваться земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался прежний собственник, в части, необходимой для эксплуатации дома. Это прямо следует из статьи 35 ЗК РФ: при переходе права собственности на здание новый собственник приобретает право использования соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник.

Если участок муниципальный и на нём расположен принадлежащий Вам дом, у Вас есть самостоятельное право обратиться в администрацию за предоставлением участка в аренду или собственность как собственнику здания. Такое право предусмотрено статьёй 39.20 ЗК РФ: собственники зданий и сооружений имеют исключительное право на приобретение земельного участка, на котором расположен их объект, в аренду или собственность, если нет специальных законных оснований для отказа. Поэтому искать бывшего собственника как единственный вариант не нужно: Вы уже являетесь собственником дома, и именно от своего имени должны подавать заявление в администрацию о предоставлении участка под существующим объектом недвижимости.

Отказ администрации со ссылкой на «12 соток, а максимум 6 соток» нужно проверять по документам. Максимальный размер участка зависит от категории земли, территориальной зоны, вида разрешённого использования, местных ПЗЗ и региональных/муниципальных нормативов. Но если дом уже стоит на участке 12 соток и участок ранее был сформирован и предоставлен в аренду, администрация не может просто формально сказать «дадим только 6 соток» без анализа фактической застройки, границ, минимально необходимой площади для эксплуатации дома и оснований, предусмотренных ЗК РФ. Если они считают, что весь участок предоставить нельзя, пусть дают письменный мотивированный отказ с конкретными нормами закона и предложением, какую часть они готовы предоставить.

По ВРИ тоже нужно смотреть ПЗЗ. Если в вашей территориальной зоне предусмотрена малоэтажная жилая застройка, то это может быть аргументом в вашу пользу, а не против вас. По статье 37 ГрК РФ виды разрешённого использования делятся на основные, условно разрешённые и вспомогательные, а основные и вспомогательные виды правообладатель выбирает самостоятельно без дополнительного разрешения, если они предусмотрены градостроительным регламентом для соответствующей зоны. Поэтому нужно получить градостроительный план земельного участка либо выписку из ПЗЗ по территориальной зоне и посмотреть, какие ВРИ там допустимы: ИЖС, ЛПХ, малоэтажная жилая застройка, блокированная застройка, садоводство и т.д.

Опасение по сносу понятно, но сам факт несоответствия старого ВРИ «огородничество» и наличия дома ещё не означает автоматический снос. Для риска сноса важны другие обстоятельства: зарегистрировано ли право собственности на дом в ЕГРН, когда он построен, выдавались ли разрешения/уведомления, не расположен ли дом в зоне с особыми условиями использования территории, не нарушены ли отступы, красные линии, охранные зоны. Если дом стоит на кадастровом учёте и право собственности зарегистрировано, позиция значительно сильнее. Сейчас задача — не «признаваться в самострое», а оформить землю под уже зарегистрированным объектом.

Практически порядок такой: получите выписку ЕГРН на дом и участок, договор аренды бывшего собственника, кадастровый план участка, ПЗЗ/ГПЗУ, письменные отказы администрации по аренде и изменению ВРИ. Затем подайте новое письменное заявление в администрацию уже от Вашего имени как собственника дома: предоставить земельный участок в аренду либо собственность под существующим жилым домом на основании статей 35 и 39.20 ЗК РФ, выдать реквизиты для внесения арендной платы, а при отказе — выдать мотивированный письменный отказ с указанием конкретных норм. Если квитанции не дают, письменно просите реквизиты; это важно, чтобы потом администрация не ссылалась на неуплату.

Если снова будет отказ, его нужно обжаловать. Это может быть жалоба в прокуратуру и административный иск в суд по КАС РФ о признании отказа администрации незаконным и возложении обязанности повторно рассмотреть заявление либо предоставить участок. Перед судом желательно провести нормальный правовой анализ документов, чтобы не открыть лишние риски по дому. Но по описанию начинать нужно именно с письменного заявления о предоставлении участка как собственнику дома и запроса ПЗЗ/ГПЗУ, а не с поиска бывшего собственника. Могу помочь проверить отказ администрации и подготовить заявление так, чтобы акцент был на оформлении земли под существующим зарегистрированным домом, а не на признании каких-либо нарушений.