Является ли врезка в общедомовые коммуникации МКД (ХВС, ГВС, канализация) переустройством и требуется ли согласие от жильцов дома(если да, то какой процент)

Является ли врезка в общедомовые коммуникации МКД (ХВС, ГВС, канализация) переустройством и требуется ли согласие от жильцов дома

 Добрый день!

 Да, такая врезка будет являться переустройством в силу ч.1 ст. 25 Жилищного Кодекса РФ:

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

 Когда производится врезка в общедомовой стояк или трубу, изменяется схема работы системы для всего дома. Даже если вы делаете это для своего нежилого помещения внутри него, факт присоединения к общему имуществу означает, что права других собственников затрагиваются: может измениться давление, напор, риск засоров или затопления в других квартирах. Поэтому в силу указанной выше нормы права такие работы относятся к переустройству.

 Далее продолжу.

Является ли врезка в общедомовые коммуникации МКД (ХВС, ГВС, канализация) переустройством и требуется ли согласие от жильцов дома(если да, то какой процент)

 Здравствуйте.

Любое действие с общедомовым имуществом требует согласия общего собрания сособственников.

Инженерные сети (стояки, водомерные узлы, трубы в подвале или в нежилых помещениях МКД) являются общим имуществом всех собственников помещений в доме. А когда планируется новое подключение к этим сетям, требуется разрешение использовать общее имущество. По ст. 44 ЖК РФ вопросы пользования общим имуществом относятся к компетенции общего собрания. 

По п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ такие вопросы требуют не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников в доме. А если речь идет об уменьшении общей собственности — единогласного решения сособственников.

Врезка в общедомовые коммуникации с изменением их схемы чаще всего является переустройством. Согласно ст. 25 ЖК РФ

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.   

При этом решение собрания может потребоваться не всегда. Оно обязательно, если такое подключение может повлечь уменьшение размера общего имущества или существенно меняет режим его использования. То есть допустим Вы делаете врезку, чтобы подключить нежилое помещение, и при этом расширяете существующий стояк, забирая часть общего пространства, подключение кардинально меняет схему водоснабжения/канализации в доме, создавая дополнительную нагрузку или Вы присоединяете к своему помещению часть общедомовой территории для прокладки труб.

По логике необходимо заказать техническое заключение, которое должно подтвердить, возможно ли физически сделать такую врезку (с учетом пропускной способности труб, нагрузок на сеть), не нарушит ли это работу систем для остальных жильцов. 

Здравствуйте, Наталья!

Правовой режим общего имущества МКД регламентируется положениями ГК РФ (ст. 290), гл. 6 ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование.
В п. 2 Правил установлено, что в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование.

Общий принцип использования имущества, находящегося в общей долевой собственности — по соглашению всех сособственников (ст. 247 ГК РФ)

Верховный суд указывал на то, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021), Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2020 N 305-ЭС20-17471 по делу N А40-219601/2018).

Таким образом, ответ на ваш вопрос: да, для осуществления такой «врезки» нужно согласие всех участников долевой собственности.

Здравствуйте, Наталья!

Сама по себе врезка в общедомовые коммуникации МКД — ХВС, ГВС, канализацию — не всегда считается незаконным переустройством.

Юридически важно не название работ, а их фактический результат:

• меняются ли инженерные сети,
• требуется ли внесение изменений в технический паспорт помещения,
• затрагивается ли общее имущество и
• ухудшается ли работа общедомовых систем.

По ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b335a274704bd93de49fb304d67ee8311d2c6860/

Поэтому простое технологическое подключение нежилого помещения к уже проходящим через него стоякам ХВС, ГВС и канализации, без переноса стояков, без изменения их конфигурации, без уменьшения сечения труб, без ухудшения доступа к ним и без изменения характеристик общедомовой системы, не должно квалифицироваться как переустройство только по факту «врезки».

Но есть важный момент!

Стояки ХВС, ГВС, канализации и ответвления до первого отключающего устройства относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД.

Это следует из ст. 36 ЖК РФ и п. 5 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе

normativ.kontur.ru/document/1/501747-postanovlenie-pravitelstva-rf-ot-13-08-2006-n-491

Поэтому самовольное вмешательство в такие сети без согласования с управляющей организацией/ТСЖ нежелательно.

Управляющая организация отвечает за исправность и безопасность общего имущества в силу ЖК РФ, а это значит, что на практике работы нужно выполнять по проекту или техническому решению, с отключением стояков через УК/ТСЖ, с актом выполненных работ и сохранением доступа к узлам.

Согласие всех жильцов требуется не на каждую врезку.

По ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в доме.

То есть 100% голосов нужны тогда, когда работы приводят к уменьшению общего имущества, присоединению его части к Вашему помещению, изменению границ, занятию общего помещения, демонтажу или переносу элементов, обслуживающих более одного помещения.

Когда речь идет только о подключении нежилого помещения к проходящим внутри него стоякам, без уменьшения общего имущества и без изменения назначения общего имущества, оснований требовать именно 100% согласия всех собственников — нет.

Но управляющая организация вправе требовать техническую документацию, доступ к сетям и подтверждение, что врезка не нарушает работу системы.

Судебная практика это подтверждает.

В решении Тракторозаводского районного суда г. Волгограда от 23.08.2023 по делу № 2-833/2023 суд отказал ТСЖ в признании работ незаконным переустройством, потому что не было доказано нарушение проекта, ухудшение работы систем ГВС/ХВС, заужение труб, угроза аварии или нарушение прав других собственников.

Суд прямо исходил из ст. 25 ЖК РФ: переустройством признаются не любые работы с трубами, а только такие изменения инженерных сетей, которые требуют внесения изменений в технический паспорт. Одновременно суд указал, что доступ к общедомовым сетям должен сохраняться.

www.zakonrf.info/gorsud/doc-4b9d38c2-57bd-54f4-a0bb-f9747ac0450c/

Письмо Минстроя России от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 также исходит из той же логики: работы с общим имуществом требуют согласия всех собственников только при уменьшении размера общего имущества или присоединении его части к помещению.

Само письмо не является нормативным актом, но позиция соответствует ст. 36 и ст. 40 ЖК РФ.

docs.cntd.ru/document/564672786

То есть, я полагаю, что в Вашей ситуации, раз коммуникации уже проходят внутри нежилого помещения и перенос не требуется, врезка не должна автоматически считаться переустройством и не требует согласия 100% собственников только по этому основанию.

Но работы нужно согласовать технически с УК/ТСЖ, выполнить без ухудшения параметров сетей, без ограничения доступа и с оформлением актов.

Вам лучше иметь проект/схему подключения, допуск УК/ТСЖ к отключению стояков, акт скрытых работ при необходимости и заключение специалиста, что подключение не нарушает работу общедомовых систем.

С уважением, Дарья