Вопрос: Каким образом и на основании какого закона или юридического акта производится компенсация

Здравствуйте,  Сергей.

Статья 32 ЖК РФ может быть применена по аналогии если участок не изымается а выкупается по соглашению.

Обязанности предоставлять Вам квартиру Застройщик не имеет, как договоритесь с ним.

Если согласны на квартиру, то договор мены, как правило заключается.

Здравствуйте!

Если официального решения об изъятии нет, то это только добровольная сделка, например купля-продажа, мена, соглашение с выплатой денег или передачей другого имущества. Обязанности дать Вам квартиру именно в строящемся доме или именно в этом районе у строительной компании нет. Здесь действует ч. 3 ст. 35 Конституции РФ:

Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Если же есть решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд, тогда применяется специальный порядок. По п. 1 ст. 279 ГК РФ:

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

И еще нужно проверить, не идет ли речь о комплексном развитии территории. По ч. 2 ст. 65 ГрК РФ

Комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:

дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения.

При комплексном развитии нежилой застройки такие объекты включать нельзя, по ч. 6 ст. 65 ГрК РФ

При осуществлении комплексного развития территории нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства гражданами для собственных нужд.

Компенсация должна считать не только дом. По п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ:

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

То есть отдельно оцениваются земля, дом и подтвержденные убытки, включая переезд, оформление нового жилья, временное проживание, прекращение договоров.

Квартиру вместо денег можно получить только при согласии и закреплении этого в соглашении на основании ч. 8 ст. 32 ЖК РФ:

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

В п. 3 ст. 56.9 ЗК РФ указано:

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, в соглашении об изъятии недвижимости может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии с пунктами 4 и 5 настоящей статьи.

Поэтому до подписания любых документов запросите у застройщика или администрации решение об изъятии, решение о КРТ, проект соглашения, отчет об оценке и расчет убытков. Если этих документов нет, Вы вправе не соглашаться. Если документы есть, проверять нужно не только сумму за дом, а весь расчет: земля, дом, убытки, сроки передачи, кто платит, что именно передается взамен и зарегистрировано ли это как обязанность в соглашении.

Уважаемый Сергей, здравствуйте!

Правильно понимаю, Ваша недвижимость попала в зону КРТ? 

Строительная компания сама по себе не может просто снести частный жилой дом и “взамен” по своему усмотрению выдать или не выдать квартиру.

Основание должно быть юридическое — либо

• добровольный и обычный договор с собственником,
• либо решение о комплексном развитии территории,
• либо изъятие участка и дома для государственных или муниципальных нужд в установленном порядке.

По комплексному развитию территории применяются ст. 65 ГрК РФ и ст. 32.1 ЖК РФ. 

Важно, что в последние годы в комплексное развитие территории жилой застройки могут включаться не только многоквартирные дома, но и дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, признанные аварийными либо соответствующие критериям субъекта РФ о высоком износе, ненадлежащем техническом состоянии или отсутствии инженерных систем.

Это прямо следует из п. 3 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ef7f37a43741b89c0d5fc101a4df835833548c5e/

При этом ч. 8 ст. 65 ГрК РФ устанавливает ограничения -  земельные участки с индивидуальными жилыми домами, садовыми домами и домами блокированной застройки не подлежат изъятию для КРТ жилой застройки, за исключением случаев, когда такие объекты признаны аварийными либо соответствуют установленным региональным критериям.

8. В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории:

3) земельные участки с расположенными на них домами блокированной застройки, объектами индивидуального жилищного строительства, садовыми домами, за исключением земельных участков с расположенными на них объектами, которые признаны аварийными или которые соответствуют критериям, установленным субъектом Российской Федерации и характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения;

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ef7f37a43741b89c0d5fc101a4df835833548c5e/

Компенсация собственнику при изъятии определяется не “по желанию застройщика”, а по закону.

По ч. 7 ст. 65 ГрК РФ земельные участки и объекты недвижимости в границах КРТ могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в порядке земельного законодательства.

Размер возмещения при изъятии недвижимости регулируется ст. 56.8 ЗК РФ: в него включается рыночная стоимость земельного участка, расположенного на нем дома и иного недвижимого имущества, а также убытки, причиненные изъятием, включая убытки из-за досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/5242db24527be53872525cc4e4037ee7e90b8aea/

Обязанности предоставить квартиру именно в строящемся доме на месте сносимого частного дома у строительной компании по общему правилу нет.

Также нет общей федеральной обязанности дать квартиру именно в этом же районе.

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя требования к местоположению предоставляемого жилья могут устанавливаться нормативным актом соответствующего субъекта РФ.

В иных регионах вопрос о “том же районе” зависит от регионального регулирования, решения о КРТ и условий договора.

Вы вправе запросить решение о КРТ, основание включения именно Вашего дома и участка, отчет об оценке, проект договора и надо смотреть — региональные акты о гарантиях переселения.

Без этих документов нельзя точно сказать, законно ли включили объект и какой объем компенсации Вам положен: деньги, жилье с зачетом стоимости или равнозначная квартира.

С уважением, Дарья