Доброго дня! Был куплен земельный участок на банкротных торгах 03 марта 26г. Ау в лице помощника до сих пор не довнес необходимые документы в МФЦ для росреестра для регистрации прав (уже 4 приостановки). 17 июня вышло определение об отстранении фу в котором также указано, что данный фу еще 21.01.26г. получил наказание в виде дисквалификации на срок шесть месяцев. Вопрос: торги 03 марта недействительны?
Добрый вечер, Наталья. Сами торги от 3 марта НЕ являются автоматически недействительными только из-за того, что у конкурсного управляющего (КУ) была дисквалификация. Однако у вас есть веские основания для судебного оспаривания торгов, и ваша главная проблема сейчас — не «недействительность», а «исполнимость» договора.
Дисквалификация — это запрет занимать должности в госорганах и в органах управления юрлиц (включая арбитражных управляющих). Однако сама по себе дисквалификация не аннулирует автоматически все документы, подписанные таким управляющим до момента его официального отстранения судом.
На момент проведения торгов (03.03.26) КУ еще не был отстранен (отстранение вышло 17.06.26). Формально он действовал как уполномоченное лицо должника. Сделка, совершенная им в этот период, не является ничтожной (абсолютно недействительной) по закону.
Важнейший нюанс: Если КУ был дисквалифицирован 21.01.26, он не имел права подписывать договор купли-продажи от 03.03.26 (или дату подписания после торгов). Если подпись стоит после 21.01.26 — это прямое нарушение закона, и это является грубым нарушением процедуры. Это основание для признания торгов недействительными в судебном порядке (по иску заинтересованного лица), но опять же — не автоматически.
Приостановки регистрации в Росреестре (уже 4 штуки)
Это гораздо более серьезная проблема для вас, чем дисквалификация.
Росреестр приостанавливает регистрацию, если:
Не хватает документов (заявления от КУ, нотариально заверенные копии, выписки из ЕГРЮЛ и т.д.).
Документы поданы ненадлежащим лицом.
Есть сомнения в полномочиях заявителя.
Ситуация усугубляется тем, что:
17 июня КУ отстранен. После этой даты он вообще потерял право подавать документы от имени должника. Если помощник пытается подать документы сейчас (после 17.06), Росреестр обязан отказать, так как полномочия прекращены.
Вас, как победителя торгов, Росреестр не может зарегистрировать право собственности на вас, пока право собственности не зарегистрировано за покупателем по договору (то есть за вами). Но для этого нужно заявление от продавца (должника) или его законного представителя.
Не ждите, пока помощник КУ что-то донесет — он уже не имеет права этого делать.
Согласно закону (ст. 28 Закона 127-ФЗ), в определении об отстранении должен быть указан новый управляющий (или суд назначает его отдельным определением). Вам нужно найти в картотеке арбитражного дела (kad.arbitr.ru) определение о назначении НОВОГО конкурсного управляющего.
Напишите заявление с требованием в 5-дневный срок подать все необходимые документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Ссылайтесь на то, что прежний КУ сорвал сроки.
Подайте в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве, жалобу на бездействие арбитражного управляющего (старого) с требованием обязать его (или нового) передать документы в Росреестр. Суд может вынести частное определение и наложить штраф, но главное — суд обяжет нового КУ исполнить обязанность.
Вы можете подать иск о признании торгов недействительными на основании дисквалификации КУ (ст. 449 ГК РФ). Однако подумайте, нужно ли вам это:
Если вы оспорите торги и выиграете, вы вернете задаток (если он был), но лишитесь участка. Сейчас цены на недвижимость растут, и вы рискуете остаться ни с чем.
Если вы не оспорите торги, а добьетесь через суд понуждения нового КУ подать документы, то регистрация состоится. Суды встают на сторону добросовестных покупателей, и факт дисквалификации старого КУ не является основанием для отказа в регистрации права, если новый КУ подтвердит сделку.
С уважением, Анастасия!
